Eierseksjonsloven: Vedlikeholdsplikt

Man må ved vurdering av vedlikeholdsplikten i eierseksjonssameier skille mellom vedlikehold av de enkelte seksjoner og vedlikehold av fellesareal. En enkelt seksjon består av en hoveddel og eventuelle tilleggsdeler. Tilleggsdeler kan typisk være hageareal eller bodareal. Etter eierseksjonsloven § 32 har seksjonseieren plikt til å vedlikeholde bruksenheten og eventuelle tilleggsdeler. Fellesareal er alt areal i eierseksjonssameiet som ikke er en del av de enkelte seksjoner. Etter eierseksjonsloven § 33 er det sameiet som har plikt til å vedlikeholde disse.

Dersom man er usikker på hva som i det konkrete tilfellet er å anse som et fellesareal eller hva som tilhører den enkelte seksjon, bør man undersøke seksjoneringsdokumentene fra da sameiet ble seksjonert.

• Les mer om: Eierformer
• Les mer om: Tilleggsdeler
• Les mer om: Eierseksjonssameie
• Les mer om: Seksjonering

Det er adgang til å vedta avvikende eller mer utfyllende vedlikeholdsregler enn de som følger av loven. Dette betyr at det i et sameie både kan vedtas regler som gir den enkelte seksjonseier/sameiet et større eller et mindre vedlikeholdsansvar enn det som følger av loven.

Det kan være spesielle forhold ved det enkelte sameiet som gjør det mer hensiktsmessig å vedta egne vedlikeholdsregler enn de som følger av loven.

Tilsvarende er også tilfellet for loftsareal, hvor det ikke sjeldent vedtas at det er de øverste leilighetene som har vedlikeholdsplikten for loftsarealet da det er disse som rent faktisk kan benytte seg av dette. En gyldig vedtektsregulering om vedlikeholdsplikt, går foran lovens løsning.

Det er her viktig å huske at eierseksjonsloven § 27 forbyr bestemmelser i vedtektene som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel​ på andre seksjonseieres bekostning. Dette er en regel ment for å beskytte mindretallet mot at flertallet vedtar urimelige vedtekter, og gjelder også ved vedtak om vedlikeholdsplikt.

Har man ikke i sameiet vedtatt noe om vedlikehold eller har valgt lovens løsning, er det eierseksjonsloven §§ 32 og 33 som regulerer den enkelte seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt.

Etter eierseksjonsloven § 32 er det den enkelte sameier som skal holde sin seksjon forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

Hvilket vedlikehold den enkelte sameier velger å utføre i sin egen seksjon, er således i utgangspunktet de øvrige sameierne uvedkommende. Det er kun dersom vedlikeholdet ikke er å anse som forsvarlig og det mangelfulle vedlikeholdet påfører andre seksjoner eller fellesareal skader eller annen ulempe, at de øvrige sameierne kan reagere på vedlikeholdet.

Loven angir ikke uttømmende hvilke områder seksjonseieren har plikt til å vedlikeholde, men gir noen førende eksempler:

• Inventar
• Utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
• Apparater, for eksempel brannslukningsapparat
• Skap, benker og innvendige dører med karmer
• Listverk, skillevegger og tapet
• Gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
• Vegg-, gulv- og himlingsplater
• Rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
• Vinduer og ytterdører
• Vedlikehold av våtrom slik at lekkasje unngås
• Rensing og åpning av sluk på både våtrom og balkong

Vedlikeholdsplikten omfatter imidlertid ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Vedlikeholdsplikten omfatter heller ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Dersom andre seksjoner eller fellesareal er påført skader som følge av manglende eller mangelfullt vedlikehold, kan den sameier som har forsømt sin vedlikeholdsplikt på nærmere vilkår bli erstatningsansvar for de oppståtte skader.

Sameiet skal i henhold til eierseksjonsloven § 33 holde utvendige og innvendige fellesarealer, ​inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like.

Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

Vedtak om vedlikehold kan treffes med alminnelig flertall på sameiermøtet, eller på nærmere vilkår av styret eller forretningsfører. Sameierne kan utføre vedlikehold på fellesareal som dugnad, men det er ikke adgang til å innføre dugnadsplikt.

Flertallet i eierseksjonssameiet kan således ikke vedta at vedlikeholdet av fellesareal skal forsømmes. Dersom dette likevel skjer, kan den enkelte sameier utføre det nødvendige vedlikeholdet og søke regress hos de øvrige sameierne for den andelen av utgiftene som overstiger vedkommende sameiers del.

Utgiftene til vedlikehold av fellesareal er en felleskostnad som normalt skal fordeles etter sameiebrøk. Vedlikehold må avgrenses mot «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen», som må vedtas på årsmøte med andre flertallskrav enn for alminnelig vedlikehold.

• Les mer om: Eierseksjonsloven

Ikke sjelden oppstår det i sameier uenigheter knyttet til vedlikeholdsplikten. Dette dreier seg eksempelvis om hvor grensene går mellom de enkelte seksjoner og fellesareal, om det bestemte tiltaket er å anse som alminnelig vedlikehold, og mye mer. Dette er spørsmål som kan ha stor økonomisk og praktisk betydning for sameiet og den enkelte, og det er lurt å rådføre seg med en advokat.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse vedrørende alle forhold i et eierseksjonssameie, og kan bistå både seksjonseiere og styrer med juridiske vurderinger og råd for å påse en korrekt prosess.

Vi bistår klienter over hele landet.