Kontakt Eiendomsadvokater

Møt våre eiendomsadvokater

Om Codex Advokat

Nyttige linker

Se også:

Varsling av feil og mangler

Frister for varsling av mangler i standardkontrakter - konsekvenser  av manglende varsel

I de fleste standardkontrakter som er ment å gjelde mellom profesjonelle parter, enten det gjelder kontrakter om prosjektering, entrepriser eller begge deler, gjelder frister for varsling av feil og mangler. Fristene vil ofte være preklusive, hvilket vil si at hvis de ikke overholdes tapes kravet uansett hvor riktig det er  - dersom kontraktsparten motsetter seg kravet.

Et eksempel på standardkontrakter med preklusive frister for varsling av feil og mangler er NS 8401, NS 8402, NS 8405 og NS 3431. Endatil finnes det noen i NS 8406 - men disse gjelder ikke varsling av mangler.

Spesielt når tallene begynner å bli røde, eller kostnadskonsekvensene av en feil er store, blir det fort uenighet om et forhold virkelig utgjør en feil eller mangel. Hvis mangelen ikke er varslet blir dette fort brukt som et argument mot ansvar og mot krav om kostnadsdekning.

To hovedtyper frister

Hva betyr så de ulike angivelsene av fristene for varsling? En mye brukt angivelse er "uten ugrunnet opphold" som er temmelig streng frist og betyr i praksis noe sånt som straks det er praktisk mulig. Hvis man venter skal årsaken være en påviselig grunn man selv har bevisbyrden for at forelå.

En annen litt mildere frist er "innen rimelig tid". Ved vurderingen av om fristen er overholdt vil det her kunne tas hensyn til behovet for å få svar raskt  - som ikke er så stort når for eksempel byggearbeidene er ferdig. 

En må også merke seg når fristene begynner å løpe. Av og til er uttrykket "blir klar over" benyttet - som er et relativt lempelig utgangspunkt for en frist for den det gjelder: Fristen løper fra den tid man faktisk visste at en feil forelå. I forhold til å varsle prosjekteringsfeil til konsulenten vil slik kunnskap foreligge hos byggherren når han påviselig får beskjed fra entreprenøren.

Et uttrykk som er strengere og som en sløv kontraktspart fort kan lide rettstap av er "fra han forstod eller burde ha forstått". Uttrykket her betyr at fristen løper fra en normalt årvåken kontraktspart burde skjønt at det forelå en feil. Her trenger ikke faktisk kunnskap påvises, det holder at eksempelvis byggherren etter en befaring o.l burde skjønt at et forhold var en feil. 

Varslenes form og innhold

Fra min erfaring med entreprisekontrakter kan jeg huske flere saker som har kostet oppdragsgiver eller av og til også entreprenør dyrt på grunn av manglende varsling. Av og til var det varslenes form det skortet på. Varslene var kanskje gitt muntlig, noe som normalt ikke gjelder som gyldig varsel - med mindre de er nedfelt i et skriftlig møtereferat. E-post må også være særskilt avtalt for å tilfredsstille krav til skriftlighet.

Av og til kunne man se at oppdragsgiver forsiktig og generelt i brevs form hadde stilt spørsmål  ved kvaliteten og orientert om bestilling av kvalitetsrapporter. Dette er tiltak som ikke vil tilfredsstille krav til varslenes innhold. - Det må fremgå klart at man fremmer et økonomisk krav på grunn av de og de feil.  Overfor en ærekjær eller uenig kontraktsmotpart risikerer man på grunn av slike innholdsfeil å tape krav for flere millioner.

 

 

Bookmark and Share

Artikler

Om Eiendomsadvokater.no

Vi som står bak Eiendomsadvokater.no utgjør eiendomsavdelingen til Codex Advokat Oslo AS. Vi jobber til daglig med juridiske problemstillinger knyttet til fast eiendom. Vi bistår både profesjonelle og private klienter og har fokus på rask og faglig god bistand.

Besøksadresse: Bygdøy Allé 4, 0257 Oslo.

For mer informasjon se vår hjemmeside www.codex.no eller ring oss på telefon 02469.