Feil og mangler ved fast eiendom - Fradrag for standardheving

Begrepsbruken er ikke entydig, og det finnes flere uttrykksmåter som er benyttet i praksis. Fradrag for standardheving, fradrag for standardforbedring, standardhevningsfradrag, samt fradrag for økt levetid, er begreper som ofte er å finne i motpartens argumentasjon. Vi vil i det følgende benytte oss av terminologien «fradrag for standardheving».

Kjernen i læren som fradrag for standardheving er at kravstilleren ikke skal bli tilført en uberettiget fordel ved å få byttet ut gamle bygningsdeler med nye.

I en rettssak hvor det tvistes om mangler ved fast eiendom, vil retten skjønnmessig gjøre fradrag i et eventuelt prisavslagskrav når kjøper bytter ut gamle materialer med nye. Et fradrag for standardheving består i praksis av to elementer;

(1) Levetidsbetraktning – Hvor lenge er det byggteknisk forventet at bygningskomponenter (for eksempel et bad) skal vare uten at man gjør oppgraderinger, eller rettere sagt – etter hvor mange år må bygningskomponentene uansett byttes ut?

(2) Verdiøkning – rettspraksis har lagt til grunn at et fradrag for standardheving forutsetter at eiendommen etter reparasjonen er mer verd enn den var før. Med andre ord er spørsmålet om man sitter igjen med bedre bygningskomponenter etter reparasjonen, enn det man hadde før skaden ble utbedret.

Det finnes ikke noen klar lovhjemmel som stadfester et prinsipp om fradrag for standardheving. Dette prinsippet er imidlertid bygget på generelle formuesrettslige prinsipper om berikelse, og er til dels også blitt til gjennom rettspraksis.

Et tvistetema i avhendingssaker er ofte hvor stort fradraget for standardhevning skal være, og om det i hele tatt skal foretas et fradrag. Motparten vil ofte hevde at det skal settes så høyt som mulig, da dette naturlig nok vil redusere det beløpet kjøperen kan bli tilkjent i en rettsak. Her vises det gjerne til levetidstabellene som er utformet av Sintef Byggforsk, som imidlertid ikke bør legges ukritisk til grunn. Kjøperen må ofte forvente at det blir gjort et visst fradrag for standardheving, men størrelsen på dette blir ofte gjenstand for uenighet mellom partene.

Vi i eiendomsadvokater.no har omfattende erfaring med å bistå klienter i tvister som gjelder feil og mangler ved fast eiendom. Vi er således godt kjent med de problemstillingene som erfaringsvis gjør seg gjeldende ved spørsmål om fradrag for standardheving.

Vi bistår klienter over hele landet.