Urimelig husleiebetaling og tilpasning til gjengs leie

Bestemmelsen omfatter kun husleien, og gir dermed ikke anledning til å kreve nedsetting av utgifter til f.eks. elektrisitet, vann og oppvarming som det særskilt er avtalt av leietaker skal betale.

Det avgjørende tidspunktet for vurderingen av markedsleien på leieobjektet er når husleieavtalen blir inngått, hvilket innebærer at dersom leienivået har sunket fra husleieavtalen ble inngått, kan den tidligere husleien kreves opprettholdt i medhold av bestemmelsen. Ved fastsettelsen av markedsleien skal det heller ikke hensyntas hvilke utgifter den enkelte utleier har ved sin utleie. En utleier som har kjøpt eiendommen vesentlig over markedsverdi og således har store lånekostnader, kan dermed kun kreve den samme husleien som en utleier som har kjøpt eiendommen rimelig og dermed har lavere lånekostnader.

Ettersom den avtalte husleien må anses å være urimelig for å kreve nedsetting av beløpet etter bestemmelsen, innebærer dette at det foreligger et visst slingringsmonn før husleien kan karakteriseres som urimelig. Selv om husleien er høyere enn markedsleien, skal den med andre ord ikke nedreguleres med mindre forskjellen er påtakelig. Ved utleie av bolig er det imidlertid antatt i forarbeidene til husleieloven at det aktuelle slingringsmonnet vil være mindre enn ved utleie av lokale. Dersom husleien blir ansett som urimelig høy, skal den nedreguleres til markedsleie og ikke til den høyeste husleien som domstolen ville godtatt uten å gripe inn.

Dersom utviklingen i markedet har ført til at den avtalte husleien etter hvert har blitt urimelig høy, så vil leietaker kunne kreve nedregulering til gjengs leie etter en særskilt bestemmelse i husleieloven. For at det skal skje en tilpassing til gjengs leie må det fremsettes krav om dette; det skjer med andre ord ingen automatisk tilpassing av husleien.

Kravet om tilpassing av husleien til gjengs leie kan tidligst settes frem når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten at det har skjedd annen regulering enn indeksregulering. Ettersom bestemmelsen oppstiller en varslingsfrist på seks måneder innebærer dette i realiteten at tilpasning av husleien ikke kan skje før leieforholdet har vart i minst tre år.

Lovens uttrykk om gjengs leie må forstås som et gjennomsnitt av husleien i alle løpende leieforhold av liknende husrom på liknende vilkår. Dette skiller således uttrykket gjengs leie fra markedsverdi, hvor det sentrale er å komme frem til hva som kan oppnås ved ny utleie i dag.

Ved fastsettelsen av gjengs leie er det gjennomsnittsleien på reguleringstidspunktet man skal frem til, og ikke tidspunktet da kravet ble fremsatt. Dersom partene er uenige om hva som utgjør gjengs leie, vil hver av partene kunne kreve at denne blir fastsatt av en takstnemnd eller ved en rettslig prosess etter en konkret bevisvurdering. I denne forbindelse vil statistikk om hva som er husleienivået for ulike boligtyper på ulike steder kunne gi veiledning, men uten at dette vil være bindende for domstolene.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.