Ulovlig seksjonering

Det er flere fordeler ved å seksjonere en eiendom.

En seksjonering innebærer som regel at eiendommen får en verdiøkning.

I Norge foreligger det et betydelig antall seksjonerte eiendommer, og utviklingen går i retning av flere seksjoneringer i takt med verdistigningen på eiendomsmarkedet.

Det er viktig å være klar over at en seksjonert eiendom ikke automatisk er godkjent etter plan- og bygningsloven. En seksjon som er tillatt tinglyst, behøver ikke nødvendigvis å være byggemeldt eller gitt brukstillatelse til beboelse.

Etter eierseksjonsloven har man krav på å få en eiendom seksjonert, så sant vilkårene i eierseksjonsloven § 7 er oppfylt, og at seksjonsbegjæringen er i samsvar med eierseksjonsloven § 11.

Vedtaket er ikke avhengig av kommunens skjønn, eller krav etter annet regelverk som for eksempel plan- og bygningsloven. Dette betyr at en seksjon i en bolig kan bli solgt til tross for at den ikke er godkjent som egen bruksenhet etter plan- og bygningsloven.

Etter plan- og bygningsloven kreves det at tiltak på eksisterende bygg samt bruksendring må søkes om etter § 20-1 og § 31-2.

Det innebærer som utgangspunkt at tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Bestemmelsen åpner likevel opp for unntak.

Etter plan- og bygningsloven § 31-2, fjerde ledd kan kommunen gi «tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er muligå tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendigfor å sikre hensiktsmessig bruk.» Vedtaket fra kommunen er i aktuelle tilfeller avhengig av kommunens skjønn, samt krav fra annet regelverk, da særlig byggteknisk forskrift.

Det foreligger et tosporet system hos kommunen uten at disse nødvendigvis er forenlige med hverandre. At det da stilles ulike krav til hva som kan seksjoneres og hva som kan godkjennes som egen boenhet, medfører en risiko både for hjemmelshaver og for aktører på boligmarkedet.

Kommunen har videre en plikt etter plan- og bygningsloven til å forfølge ulovligheter. Dette betyr at hjemmelshaver til en seksjon kan risikere å bli stående uten fast bolig, dersom kommunen oppdager at seksjonen ikke er byggemeldt og i samsvar med plan- og bygningsloven. Kommunen kan da i verste fall kreve pålegg om opphør av bruk, jfr. plan- og bygningsloven § 32-4.

Dersom man ønsker å selge eller kjøpe en bolig, eventuelt foreta en seksjonering på eksisterende bygg, kan det være en fordel å foreta grundige undersøkelser i forkant.

• Les mer om: Seksjonering – Krav og regler du bør kjenne
• Les mer om: Eierseksjonsloven

Vi bistår klienter over hele landet.