Selgers opplysningsplikt ved salg av fast eiendom

Si heller for mye enn for lite

Det følger av sakens natur at det gjerne er negative omstendigheter ved eiendommen kjøper har grunn til å forvente å få. For en selger kan det være fristende å bagatellisere tilstander ved eiendommen, men dette kan virke mot sin hensikt når en plutselig får et mangelskrav på døren. Ved salg av fast eiendom er det bedre å si for mye enn for lite. For kjøperen sin del innebærer dette at det er viktig å sette seg grundig inn i all dokumentasjon en blir forelagt seg og spørre hvis det er noe en ikke forstår. Det er likevel selgers ansvar å sørge for at opplysningene blir gitt på en måte som gjør at kjøperen får de med seg, jf. forarbeidene til avhendingsloven. Dette innebærer at opplysningene må være gitt på en klar og utvetydig måte. I denne sammenheng identifiseres selger med megler, hvilket innebærer at også opplysninger gitt i prospekt må være klare og tydelige.

En interessant dom i forbindelse med selgers opplysningsplikt er LB-2015-132944. Her gjaldt saken manglende opplysning om at husets innredning i kjelleren ikke var godkjent av bygningsmyndighetene. Det var gitt noen opplysninger om dette, men retten fant at disse ikke tilfredsstilte krav til klarhet og tydelighet og retten konkluderte derfor med at det forelå en mangel.

Har kjøper fått det med seg?

I nevnte dom hadde kjøperne vært på privat visning og blitt tilsendt utkast til salgsoppgave, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema og takst fra megler. Kjellerstuen var her inntatt som primærareal i arealberegningen. Det var ingenting i egenerklæringsskjema om at kjeller ikke var godkjent av bygningsmyndighetene. Kjøperne la deretter inn to bud på eiendommen, men disse ble ikke akseptert. Etter siste bud fikk kjøperne en e-post fra megler korrigert prospekt som vedlegg. I dette prospekt var det inntatt opplysning om at selger ikke hadde søkt om godkjenning av kjellerstuen. Kjøperne la deretter inn et nytt bud som selgerne godtok. Megler kontaktet kjøperne for å forvisse seg om at e-posten var mottatt, men opplyste ikke i telefonsamtalen om den nye opplysningen som nå var tatt inn i prospektet.

Kjøperne hadde altså mottatt et prospekt hvor den manglende opplysningen ble korrigert. Lagmannsretten kom likevel til at dette skjedde så sent, i en allerede innledet prosess med inngitte bud, at megler måtte ha en sterk oppfordring til å gjøre kjøperne oppmerksom på at det var kommet inn en ny opplysning.

Streng opplysningsplikt

Dette viser at det settes strenge krav til selgers opplysningsplikt. Det er selger som har ansvar for at vesentlige opplysninger blir gitt til kjøper og at disse blir gitt på en slik måte at kjøperen får de med seg. I tråd med dette gir lagmannsretten anvisning på at det ikke er tilstrekkelig at vesentlige opplysninger formidles på visning. For å sikre at kjøper forstår de opplysninger som blir formidlet bør opplysningene derfor alltid bli nedfelt skriftlig.

Vi bistår klienter over hele landet.