Kontakt Eiendomsadvokater

Møt våre eiendomsadvokater

Om Codex Advokat

Nyttige linker

Se også:

Tomtefeste - mye splid og lite fest?

Mange nordmenn har befatning med tomtefeste, eller bygsling som det også kalles. Anslag antyder at det finnes mer enn 300 000 tomtefesteavtaler i Norge. Det ligger i selve avtaleforholdets natur en iboende kime til konflikt mellom grunneieren (bortfester) og leietageren (fester). Festeren setter opp et hus eller en hytte, men grunnen eies av bortfesteren. Hvor stor skal festeavgiften være? Hvor ofte kan den reguleres? Hvem skal nyte godt av den betydelige verdistigningen som har vært på fast eiendom i de store byene og i attraktive hyttestrøk? Hva skjer når festetiden løper ut? Hvilken innflytelse har bortfesteren over salg av huset (transport av festekontrakt) og hvordan eiendommen utnyttes?

Problemstillingene står i kø og spørsmålene er politisk ladet. Noen vektlegger synspunktet om  jordløse festere som flås av voldsomme økninger i festeavgiften fra mektige grunneiere, mens andre fremhever de stakkars grunneierne som gjennom ugunstige festeavtaler mister eiendom mot minimalt vederlag. Med så mange ulike festeforhold man har her til lands, vil alle grupperinger finne eksempler som kan tas til inntekt for eget syn. Ikke uventet er tomtefesteloven en av de lover som hyppigst endres, og de mange politiske kompromisser som ligger bak utformingen av reglene, medfører at loven ikke er av de enkleste å forstå.

Mange festere ønsker å løse inn festetomten. Tomtefesteloven gir detaljerte regler for når og hvordan krav om innløsning kan fremmes. Lovens § 37 bestemmer at innløsningssummen skal være 30 ganger årlig festeavgift, hvilket medfører at innløsning kan være økonomisk fordelaktig for festeren i tilfeller der festeavgiften er lav. For å unngå urimelige utslag av denne regelen, kan hver av partene kreve at innløsningssummen skal være 40 % av råtomtverdien på innløsningstiden hvis festeavtalen er tidsbegrenset. Imidlertid hender det at festeren ikke makter å løse inn tomten etter § 37 når avtalen løper ut. Derfor bestemmer tomtefesteloven § 33 at fester i stedet for innløsning kan kreve "lenging av festet på same vilkår som før". Dersom festeavgiften er lav, kan det for festeren ligge gevinst i å kreve lenging fremfor innløsning, siden bortfester i slike tilfeller gjerne vil påberope seg  40 %-regelen.

Tomtefestelovens regler gir opphav til mange tvister. Rundt årsskiftet 2006/2007 ble det avsagt tre tingrettsdommer som alle behandlet spørsmålet om forholdet mellom Grunnloven og tomtefesteloven. Disse har vært mye omtalt i media. I en sak for Oslo tingrett lå 54 terrasseleiligheter på festet tomt. Ved utløpet av festetiden fremmet festerne krav om lenging etter § 33. Retten kom til at en lenging ville innebære en så stor forskyvning av verdier fra bortfester til fester at det måtte likestilles med ekspropriasjon, der Grunnlovens § 105 oppstiller et krav om full erstatning. Tomtefesteloven § 33 ble derfor satt til side som grunnlovsstridig og festerne fikk ikke medhold i lenging på samme vilkår som før. Kort tid etter kom imidlertid Hallingdal tingrett i en sak som gjaldt feste av en hyttetomt til at lenging i medhold av tomtefesteloven § 33 ikke var i strid med Grunnloven. En tredje sak var et overskjønn ved Ryfylke tingrett som gjaldt fastsettelse av innløsningssum i medhold av tomtefestelovens § 37. Her krevde fester innløsning etter 40 %-regelen. Retten fant at anvendelsen av 40 %-regelen i dette tilfellet ville gi bortfester så dårlig erstatning for tomtens økonomiske verdi at regelen måtte settes til side som stridende mot Grunnloven § 105. I stedet ble løsningssummen satt til 30 ganger festeavgiften, som i dette tilfellet ble et mye høyere beløp.

Flere av de nevnte dommene er anket, og ankesakene vil med all sannsynlighet gå direkte til Høyesterett ettersom de gjelder det helt prinsipielle spørsmål om tomtefesteloven er grunnlovsstridig. For øyeblikket er derfor rettstilstanden uavklart. Krav om lenging eller innløsning i festeavtalene der dette er aktuelt, bør likevel fremsettes nå for ikke å miste muligheten. Etter at kravet er fremsatt, får man heller forhandle frem en løsning eller bli enige om å vente til etter at Høyesterett har talt.

Når problemer knyttet til tomtefeste skal løses, må utgangspunkt tas i avtalens bestemmelser.  Disse må så vurderes opp mot tomtefesteloven, og det vil her kunne ha betydning når festeavtalen ble inngått, om det er en tidsbestemt eller en evigvarende festeavtale, om det gjelder bolig eller fritidshus og så videre. For fritidseiendommer er det ofte også viktig for festeren å ha et godt forhold til bortfesteren, som gjerne er fastboende og kan ha oppgaver knyttet til vedlikehold, brøyting etc.

Tomtefesteproblemer kan ofte være så vidt kompliserte at et godt tips til lekpersoner er å søke veiledning hos advokat. Codex Advokat har flere advokater med inngående kjennskap til tomtefeste. 

Nicolai Heilemann
advokat

Aktuelt

Nyhetssaker:

    Dommer:

      Bookmark and Share

      Artikler

      Om Eiendomsadvokater.no

      Vi som står bak Eiendomsadvokater.no utgjør eiendomsavdelingen til Codex Advokat Oslo AS. Vi jobber til daglig med juridiske problemstillinger knyttet til fast eiendom. Vi bistår både profesjonelle og private klienter og har fokus på rask og faglig god bistand.

      Besøksadresse: Bygdøy Allé 4, 0257 Oslo.

      For mer informasjon se vår hjemmeside www.codex.no eller ring oss på telefon 02469.