Tomtefesteloven - ofte en kime til konflikt

Festeren setter opp et bolighus eller en hytte, men grunnen eies av bortfesteren. Eller den næringsdrivende bygger sitt kontorbygg på festet grunn. Hvor stor skal festeavgiften være? Ved tomtefeste – hvor ofte kan festeavgiften reguleres? Hvem skal nyte godt av verdistigningen på fast eiendom? Hva skjer når festetiden utløper? Hvilken innflytelse har bortfester ved salg av hus med festerett (transport av festerett) og hvordan tomten utnyttes? Svarene på disse spørsmålene finner vi i tomtefesteloven og i festekontrakten.

Problemstillingene står i kø og spørsmålene er politisk ladet. Noen vektlegger synspunktet om jordløse festere som flås av voldsomme økninger i festeavgiften fra mektige grunneiere. Andre fremhever de stakkars grunneierne som gjennom stadige lovendringer har festekontrakter som ikke lenger gjelder etter sin ordlyd, og mister eiendom mot minimalt vederlag.

Tomtefestelovens regler gir opphav til mange tvister. Blant de mest sentrale problemstillingene er regulering av festeavgift som er hjemlet i tomtefesteloven § 15 og endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5, og vilkårene for innløsning av festetomt som er regulert i tomtefesteloven § 37.

For festekontrakter til bolig eller fritidsbolig kan både bortfester og fester kreve at festeavgiften reguleres i tråd med endringene i konsumprisindeksen (KPI) etter tomtefesteloven § 15 første ledd. Dette gjelder likevel kun dersom partene ikke har avtalt at festeavgiften skal stå uendret, eller det er avtalt en lavere regulering enn det som følger av endringen i pengeverdien.

I de tilfellene festekontrakten tvilløst har avtalt annen regulering enn etter KPI, har bortfester adgang til å regulere festeavgiften én gang etter 1.1.2002 i tråd med kontraktens bestemmelser. Dette følger av endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5 og omtales som engangsløftet. Festeavgiften reguleres da med utgangspunkt i tomtens markedsverdi og en festerente. Festerenten er dynamisk, og må ikke blandes sammen med bestemmelsen om regulering av festeavgift ved forlengelse. Festeavgiften kan maksimalt være kr 9 000,- pr. dekar tomt, regulert med KPI fra 1.1.2002. Pr. januar 2020 utgjør dette høyestebeløpet ca. kr 13 000,-

Festeavgiften kan også reguleres ved forlengelse, jf. tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Festeavgiften fastsettes da til 2 % av tomteverdien. Det gjelder her et tilsvarende høyestebeløp som ved regulering av festeavgiften i festetiden.

For regulering av festeavgift for festetomter til andre formål enn bolig og fritidsbolig, gjelder bestemmelsene i festekontrakten fullt ut.

Uenighet om regulering av festeavgift løses ved skjønn. Hovedregelen i tomtefesteloven er rettslig skjønn. Merk imidlertid at det er vanlig med voldgiftsklausuler i eldre kontrakter.

Mange festere ønsker å løse inn festetomten. Fester av tomt til bolig og fritidsbolig har på visse vilkår rett til å innløse festetomten. Tomtefesteloven gir detaljerte regler for når og hvordan krav om innløsning kan fremmes.

For tidsubestemte festekontrakter fastsettes innløsningssummen til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet. Formålet bak denne fastsettelsesmetoden er at bortfester skal erstattes den årlige inntekten han har av tomten da han ikke har hatt noen forventning om å få tomten tilbake da han inngikk en evigvarende kontrakt.

For tidsbestemte kontrakter kan bortfester velge om innløsningssummen skal fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet, eller til 40 % av tomteverdien. Hensynet til bortfesters krav på full erstatning i Grunnlovens § 105 ligger bak denne bestemmelsen. I områder med høye tomtepriser vil bortfester gjennomgående velge innløsning til 40 % av tomteverdien. I lavprisområder kan det være fordelaktig for bortfester å velge innløsning til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet.

Uenighet om innløsningsvilkår løses ved rettslig skjønn. Fester må kreve slikt skjønn.

Det er ikke innløsningsrett for festetomter til andre formål enn bolig og fritidsbolig i tomtefesteloven. Innløsningsrett må i tilfelle følge av kontrakten, evt. baseres på frivillighet. Innløsningssum blir i tilfelle tomtens fulle markedsverdi.

• Forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelse av kontrakt.
• Tolkning av festekontrakten
  • Er det kontrakt til bolig, fritidsbolig eller annet formål?
  • Når kan festeavgiften reguleres?
  • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
  • Når kan festetomten innløses?
  • Hvordan fastsettes innløsningssummen?
• Forhandlinger ved regulering av festeavgift.
• Forhandlinger om innløsning av festetomt.
• Gjennomføre skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomt.
• Særlig for feste av tomt til fritidsbolig: vurdere om vilkårene for unntak fra innløsningsretten foreligger.

Vi bistår klienter over hele landet.