EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Kort oversikt over Norsk Standards kontrakter

Her følger en oversikt over Norsk Standard sine kontrakter, også kalt NS-kontrakter.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

18. oktober 2012

Innhold

1. Grunnleggende forståelse av entreprisekontrakter
2. Entreprisekontrakter, avtalerett og lovgivningen
3. Norsk Standards kontrakter (NS-kontrakter)
4. Konsulentavtaler
4.1 NS 8401. Alminnelige kontraktbestemmelser for prosjektoppdrag
4.2 NS 8402. Alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid
4.3 NS-8403. Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag
4.4 NS 3450. Prosjektdokumenter – redigering og innhold av konkurransegrunnlag
5. Anbud/tilbud
5.1 NS 8400. Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved anbudskonkurranser
5.2 NS 8410. Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved konkurranse med forhandlet prosedyre
5.3 Offentlige anskaffelser
6. Entreprisekontrakter
6.1 NS 3430. Alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg- og anleggsarbeider
6.2 NS 8405. Norsk bygge- og anleggskontrakt (2004 – revidert oktober 2008)
6.3 NS 8415. Underentreprise for enklere arbeider hvor hovedentreprisen er etter NS 8405
6.4 NS 8406. Norsk bygge- og anleggskontrakt – mindre arbeider
6.5 NS 8416. Underentreprise for enklere arbeider hvor hovedentreprisen er etter NS 8406
6.6 NS 8407. Totalentreprise
6.7 NS 8417. Totalunderentreprise hvor hovedentreprenøren har en NS 8407-kontrakt med sin oppdragsgiver
6.8 NS 8409. Leveranse av byggevarer
6.9 NS 3405. Bestemmelser for regulering av kontraktssum på grunn av endringer i lønninger, priser, sosiale utgifter mv
7. Kontrakter med forbruker
8. Oversikt over byggeblanketter knyttet til nyoppføring og salg av fast eiendom til forbruker
9. Byggblankett 3501. Avtale om arbeider på fast eiendom – avtalt vederlag 1,5 G (Folketrygdens grunnbeløp) eller mer
10. Byggblankett 3502. Avtale om arbeider på fast eiendom – avtalt vederlag mindre enn 1,5 G (Folketrygdens grunnbeløp)

Prosjektlederens håndbok for NS-kontrakter

PROSJEKTLEDERENS HÅNDBOK FOR NS-KONTRAKTER

Håndboken for NS-kontrakter gir brukerne den basiskunnskap i Norsk Standards kontrakter som alle ledere i et byggeprosjekt må inneha.

Dette får du:

  • Grunnleggende innføring i entrepriserett
  • Innsikt i hver enkelt kontraktstype
  • Kunnskap for å unngå unødvendige tap og kostnader
  • Skjemaer og sjekklister for hver kontrakt
  • Oversikt over alt du må huske for å unngå dyre tabber

PROSJEKTLEDERENS HÅNDBOK FOR NS-KONTRAKTER

 

Skjema til Prosjektlederens håndbok for NS-kontrakter

Du kan laste ned skjemaene til Prosjektlederens håndbok for NS-kontrakter helt gratis. Her finner du endringsmeldinger, skjema for konsekvens av endringer, og skjema for meddelelse om at et varsel eller en innsigelse er innkommet for seint.

Det vil i tillegg bli lagt ut sjekklister for prosedyrer etter den enkelte kontrakt for å holde kontroll på at prosedyrer for det enkelte prosjekt ikke vil bli uteglemt.

Skjemaene er utarbeidet for følgende kontrakter:

  • NS 8405 og NS 8415
  • NS 8406 og NS 85416
  • NS 8407 og NS 8417

skjema til Prosjektlederens håndbok

 

1. Grunnleggende forståelse av entreprisekontrakter

Det er grunnleggende å forstå de kontrakter man signerer på for å unngå unødvendige misforståelser og tap med økonomiske konsekvenser. Misforståelser og manglende kunnskap gir unødvendige tvister og gir aktørene unødvendige og uventede tap.

Ved å skaffe seg et minimum av kunnskap om de enkelte kontrakter kan mange feil unngås selv med begrenset innsats. Utviklingen ved gjennomføring av entrepriser i Norge generelt, har gått i retning av større vekt på formalisme slik at tvister stadig oftere blir løst på bakgrunn av formelle feil hos oppdragsgiver eller entreprenør. Den som blir offer for tap som følge av formfeil vil oppleve dette som ”urettferdig”, til tross for at de begge har signert på den kontrakten som gir disse utslagene.
Tidligere var vennskap, faglig stolthet og en tro på den absolutte sannhet førende prinsipper. Vennskap og gjensidig tillit i et kontraktsforhold er grunnleggende, men bør ikke gå på bekostning av å opptre ”korrekt”. Med ”korrekt” mener jeg at det er en ulempe for prosjektet at man for eksempel ikke er så nøye med varslingsreglene fordi man er gode venner. Selv om man er gode venner skal varslingsregler overholdes hvis man vil unngå at prosjektet blir uoversiktlig og som til slutt lett medfører uenigheter. Dersom partene mener at noen av standardkontraktenes formuleringer er alt for formelle og absolutte, bør partenene lage sine egne tilpasninger allerede på kontraktsstadiet.
Tilpasningene kan tas inn under “Særlige bestemmelse” i selve kontraktsdokumentet eller som et vedlegg.
Endringer i kontraktsbestemmelsene kan eller også tas inn i protokoll fra oppstartmøte eller protokoll fra byggemøte. Dersom ingen av delene er gjort skal kontraktens bestemmelser overholdes. Er man ”snill” en eller flere ganger, medfører det fort en diskusjon i hvilken grad partene gjennom sine handlinger har inngått en annen avtale. Typisk eksempel på «avtaleinngåelse ved handling» vil være når selve kontrakten beskriver bestemmelser om at alle tilleggsbestillinger skal være skriftlige i kombinasjon med at uformelle tilleggsbestillinger er bestilt, gjennomført og betalt. Er det gjort mange nok ganger anledninger vil trolig en domstol komme til at partene ved handling har fraveket kontraktens formulering om at alle tilleggsbestillinger må være skriftlig for å kunne kreves honorert.
Gjennomgangen i det følgende av de ulike kontraktene har til hensikt å la partene få en kort oversikt slik at partene kan ha et bevisst forhold til hvilken kontrakt som egner seg best for prosjektet og de viktigste konsekvensene ved valget.

2. Entreprisekontrakter, avtalerett og lovgivningen

Det er full anledning i norsk rett til å gjennomføre en entreprise uten noen form for kontrakt. Det kan være en muntlig avtale uten av verken oppdraget er beskrevet eller pris avtalt.
Mellom kontraktsparter hvor ingen er forbrukere foreligger det full avtalefrihet. I mangel av andre kontraktsdokumenter vil en domstol forholde seg til ”ulovfestet entrepriserett” som et stykke på vei er likedan som grunnprinsippene som følger av Norsk Standards kontrakter(NS-kontrakter).
Imidlertid vil de spesielle preklusive frister som følger av NS-kontraktene ikke komme til anvendelse. ”Preklusive frister” betyr frister som medfører at et ellers berettiget krav ikke lenger kan gjøres gjeldende fordi fristen for å varsle om kravet er oversittet.
I den grad oppdragsgiver er forbruker gjelder imidlertid forbrukerlovgivningen, som setter grenser for hva som lovlig kan avtales. Det kommer jeg tilbake til under forbrukerkontrakter.
Det samme gjelder NBI-blader, ”Våtromsnormen”, NS 3420 m. fl. Det betyr at dersom det ikke er henvist til disse vil de heller ikke kunne påberopes som en kontraktsforpliktelse. Benyttes en NS-kontrakt vil dog alle relevante NS kontrakter i NS-systemet komme til anvendelse – også NS 3420. Det er en svært vanlig avtaleform at det inngås et kort avtaleformular med en setning med henvisning til at f.eks. NS 8405 skal gjelde for kontraktsforholdet. I et slikt tilfelle kommer NS 8405 til anvendelse i sin helhet, som kontraktsbestemmelser, selv om selve teksten i standarden ikke er vedlagt kontrakten.

3. Norsk Standards kontrakter (NS kontrakter)

Norsk Standard (NS) er standardiserte kontraktsvilkår utarbeidet i samarbeid mellom bransjeorganisasjoner, forbrukerorganisasjoner og det offentlige, i ulike komiteer. Sammensetningen i de ulike komiteer varierer etter standardens innhold. Standardene dekker områder som er uregulert eller som er lite regulert i lov, men mange av disse representerer et stykke på vei en kodifisering av ulovfestet entrepriserett. Fordi kontraktene er blitt til gjennom et samarbeid vil begge sider i en kontraktsinngåelse kunne stole på at disse generelle kontraktsvilkårene ikke inneholder urimelige elementer i den ene eller andre retning. Bruk av NS-kontrakter vil være arbeidsbesparende fordi standardvilkårene legges i bunn som kontraktsvilkår når entreprisekontrakter inngås. Det i motsetning til når en part får seg presentert et kontraktsutkast utarbeidet av en av partene, må mottakeren gå gjennom denne for å kontrollere at det ikke foreligger urimelige eller utilsiktede plikter på en av partene. Det kan man la være dersom standarden benyttes.
Standard Norge er en privat bransjeorganisasjon som har utarbeidet en rekke standarder på det byggetekniske området. De tar betalt for det arbeidet de utfører og kontraktene er derfor dyre. Bestilling skjer gjennom Pronorm AS som forestår salget av formularer både i papirform og i digital form. For øvrig vises det til Pronorms hjemmesider www.pronorm.no.
Noen standarder er ”utgått”, men likevel hyppig i bruk. Det betyr at aktuelle standard ikke lenger anbefales brukt av Standard Norge for eksempel fordi det har kommet en ny og revidert standard. Typisk er NS 3430 som i 2004 ble avløst av NS 8405. NS 3430 er imidlertid fortsatt i bruk. Det er full anledning for partene i en kontrakt å bli enige om at en standard som Standard Norge ikke lenger anbefaler brukes i det konkrete kontraktsforholdet.
Det er helt normalt at et tilbud gis slik at for eksempel entreprenøren skriver ”For øvrig gjelder NS 8405.”. Det betyr at dersom tilbudet blir akseptert vil NS 8405 – med sine 32 sider med juridiske spissfindigheter – vil være en del av partene kontraktsforpliktelser selv avtalevilkårene ikke er vedlagt.. Det er ikke uvanlig at det avtales ”Generelle kontraktsvilkår” utarbeidet av en av partene, og som legges inn under kontraktens ”Særlige bestemmelser”. I så tilfelle bør den andre parten lese disse bestemmelsene nøye før kontrakten signeres for at parten ikke skal påføre seg selv utilsiktede forpliktelser.
I det videre vil det bli gitt en noe overfladisk oversikt over juridiske standarder innen bygg og anlegg utarbeidet av Standard Norge. For litt mer utfyllende om den enkelte kontrakts kan det henvises til ”Prosjektlederens håndbok i NS-kontrakter” som kommer november 2012. For de som ønsker å gå inn i de dypere juridiske spissfindigheter henvises det til kommentarutgavene som finne stil den enkelte kontrakt.
Til noen standarder finner det også “Blanketter”. Dette er formularer knyttet til den enkelte kontrakt som partene anbefales å benytte. Blankettene tar inn navn, prosjekt, pris m.v. til de respektive prosjektene, mens Norsk Standard utelukkende fastsetter generelle kontraktsvilkår uten henvisning til det enkelte prosjekt.

4. Konsulentavtaler

NS 3403 var en kontrakt som regulerte avtaler med prosjektleder på fastpris og samtidig regulerte løpende rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid. Denne er nå erstattet med NS 8401 som kom i 2007. Den gjelder for prosjekteringsoppdrag med definert oppdrag til fast pris. Denne ble revidert i 2010, og gjeldende versjon er NS8401;2010.
NS 8402 for rådgivningsoppdrag etter medgått tid kom i 2000, men ble revidert i 2007 og ble sist revidert i 2010. Gjeldende versjon er NS 8402;2010.
NS 8403 regulerer byggelederoppdrag og kom i 2005. Denne er så langt ikke revidert.
Tidligere ble NS 3403 benyttet for alle disse tre oppdragstypene.

4.1 NS 8401. Alminnelige kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag
NS 8401 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold mellom oppdragsgiver og arkitekt, rådgivende ingeniør eller annen fagkyndig om prosjekteringsoppdrag innenfor bygg og anlegg i prosjektet. Herunder også oppfølging av prosjekteringen i bygge- og reklamasjonsfasen. Kontrakten har normalt avtalt fast pris – gjerne beregnet i prosent etter kontraktssummen.

4.2 NS 8402. Alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid
NS 8402 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold mellom en oppdragsgiver og en arkitekt, rådgivende ingeniør eller annen fagkyndig om rådgivningsoppdrag med tilknytning til bygg og anlegg. Bruksområdet er primært hvor oppdraget ikke er lett å forhåndsdefinere, og hvor honoraret derfor beregnes etter medgått tid. Den har derfor store likheter med regningsarbeider.

4.3 NS-8403. Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag
NS 8403 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold mellom oppdragsgiver og en byggeleder om byggeledelse i forbindelse med bygg og anleggsarbeider.

4.4 NS 3450. Prosjektdokumenter – redigering og innhold av konkurransegrunnlag
NS 3450 fastsetter normer for redigering av, og innhold i, dokumenter som skal ligge til grunn for anbud på, eller avtale om, utførelse av bygg eller anlegg.

5. Anbud/tilbud

Generelt er det verdt å være oppmerksom på at ”Anbud” benyttes i alle norske kontrakter i Norsk Standard (NS), mens det i lov om offentlige anskaffelser med tilhørende forskrifter brukes ”Tilbud”. Innholdsmessig er det ikke forskjell på disse to begrepene.
Generelt om anbud etter Norsk Standard skal det fremgå av tilbudsbrevet de avvik tilbudene måtte ha i forhold til tilbudsforespørselen.
I den grad en post ikke er utfylt, satt med en strek i priskolonnen eller satt med null, er disse postene ansett å være inkludert i andre poster og kan ikke gi grunnlag for å kreve tillegg. Dersom en post ikke vil bli levert, må det fremgå klart og tydelig i tilbudsbrevet. Den som ber om tilbud skal ha rett til å legge til grunn at tilbudet er komplett med mindre noe annet er ”flagget” i tilbudsbrevet. Den som mottar et tilbud skal ikke være nødt til å gå igjennom alle detaljer i tilbudet for å se om det foreligger avvik. Dersom det foreligger vesentlige avvik i tilbudet i forhold til tilbudsforespørselen, vil entreprenøren utsette seg for risikoen for at hele tilbudet blir forkastet.
I praksis er det ikke sterk tradisjon for å forkaste ufullstendige tilbud, men ved tilbud etter lov om offentlig anskaffelse vil normalt mangelfullt tilbud eller tilbud med avvik bli forkastet. Dersom et mangelfullt tilbud ikke blir forkastet, og oppdragsgiveren kontraherer i henhold til tilbud som etter tilbudsforespørselen skulle ha vært forkastet, risikerer oppdragsgiveren erstatningsansvar (positiv eller negativ kontraktsinteresse) overfor de tilbyderne som har levert komplette tilbud.
Innen offentlige anskaffelser er erstatningskrav som følge av manglende forkastelse av mangelfulle tilbud stadig mer vanlig.

5.1 NS 8400. Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved anbudskonkurranser
NS 8400 kom ut i september 2005 og avløste NS 3400 – Regler for anbudskonkurranser for bygg og anlegg.
NS 8400 er utarbeidelse av regler for innhenting av tilbud/anbud på utførelse av bygg og anlegg, eller kjøp av varer og tjenester i forbindelse med bygg og anlegg. Det er ikke tillatt med forhandlinger for anbudskonkurranser etter NS 8400. Forhandlinger med anbydere etter budfristens utløp, eller andre brudd på regler for innsendelse av anbud, kan medføre betydelig erstatningsansvar for oppdragsgiveren. Både oppdragsgiver og leverandør er bundet av regelverket i NS 8400 dersom dette regelverket legges til grunn for forespørselen. Det er for øvrig bare private oppdragsgivere som kan innhente tilbud/anbud etter reglene i NS 8400. Offentlige anskaffelser er omfattet av lov om offentlige anskaffelser hvor det foreligger vesentlig andre regler.

5.2 NS 8410. Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved konkurranse med forhandlet prosedyre
NS 8410 kom i 2005 og har samme anvendelsesområde som NS 8400. Den er utarbeidet for å brukes ved kontrakter om utførelse bygg og anlegg, samt ved kjøp av varer og tjenester i forbindelse med bygg og anlegg. Anvendelsesområdet er således utvidet i forhold til den gamle NS 3400, som utelukkende var beregnet for bygg og anlegg.
Til forskjell fra NS 8400 har oppdragsgiver forbeholdt seg retten til å forhandle med leverandørene etter å ha innhentet tilbud. Det er viktig at oppdragsgiver benytter denne standarden dersom han ønsker å forhandle med leverandørene før kontrakt signeres. Ved å bruke NS 8400 og deretter forhandle (ofte forsøkt omgått ved å kalle det ”avklaringsmøte”) utsetter oppdragsgiver seg for et til dels betydelig erstatningsansvar fra de som ikke fikk tildelt oppdraget. Både oppdragsgiver og leverandør er bundet av regelverket i NS 8410 når dette er lagt til grunn for forespørselen om tilbud. NS 8410 kan ikke benyttes der det er snakk om offentlig anskaffelser.

5.3 Offentlige anskaffelser
Med offentlige anskaffelser forstås forespørsler hvor det offentlige(stat, kommune, eller fylkeskommune) ber om tilbud, eller hvor det offentlige er eier eller har vesentlig påvirkning på beslutningsprosessen hos oppdragsgiver. I et slikt tilfelle gjelder Lov om offentlige anskaffelser av 16. juli 1999 nr. 69. Det er ikke anledning å bruke NS 8400 eller NS 8410 i disse situasjonene. Regelverket for offentlig anskaffelser er primært utformet i forskrifter som er både omfattende og svært formelle. Disse reglene må følges, og det har kommet en rekke dommer de siste årene hvor brudd på reglementet har gitt entreprenøren erstatning for positiv kontraktsinteresse (entreprenøren settes i posisjon som om han hadde fått oppdraget) eller negativ kontraktsinteresse (erstattet sine kostnader ved å regne anbud) fordi reglementet ikke har blitt fulgt.
Reglen om offentlige anskaffelser behandles ikke videre i det følgende. Det vises her til kommentarutgaven til Lov om offentlige anskaffelser m.v.

6. Entreprisekontrakter

Når en oppdragsgiver ber om tilbud på utførelse av en entreprise, vil anbudsforespørselen være basert på ulike regelvert avhengig av om oppdragsgiver er offentlig eller privat. I utførelsesfasen foreligger det ikke noen slike skiller. De samme NS-kontrakter kan benyttes både ved offentlige og private anskaffelser. Derimot kan entreprisekontraktene i NS 84xx-serien ikke benyttes hvor oppdragsgiver er forbruker. Ved forbrukerentreprise foreligger det preseptorisk lovgivning (ufravikelig) og de ordinære entreprisekontraktene er ikke tilpasset dette lovverket. Det innebærer at lovens regler gjelder selv om partene har signert på noe annet.

6.1 NS 3430. Alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg- og anleggsarbeider
NS 3430 kom i 1989. Denne standarden var banebrytende og innførte bl. a. stor grad av preklusjon (bortfall av rettigheter på grunn av for sen varsling). Nytt i denne standarden var også at reklamasjoner fra overtagelse frem til ett-års befaring også måtte reklameres ”uten ugrunnet opphold” for ikke å bli prekludert (bortfalt). NS 3430 har fått godt feste i praksis og er fortsatt i bruk, til tross for at den nye standarden, NS 8405, kom allerede i 2004.

6.2 NS 8405. Norsk bygge- og anleggskontrakt (2004 – revidert oktober 2008)
Standarden er det man gjerne kan kalle ”hovedstandarden” og danner retningslinjene for de øvrige standarder i NS 84xx-serien. Standarden legger opp til strengt formaliserte varslingsprosedyrer og utstrakt plikt til samordning med andre entreprenører. Kravene til formelle varsler krever en godt fungerende administrasjon.
For den som har inngått kontrakt med henvisning til NS 8405 vil det være nødvendig å skille mellom kontrakter inngått før 1. oktober 2008 og etter 1. oktober 2008. For kontrakter f.o.m. denne datoen, gjelder den reviderte utgaven med mindre annet er avtalt.
Det er primært kapitlet om endringer og tillegg i standarden som ble endret i 2008. NS 8405 er beregnet for kontrakter hvor det er viktig for oppdragsgiver og entreprenør til enhver tid å ha en fullstendig og á jour-ført oversikt over fremdrift og økonomi. Varslingsreglene er lagt opp etter dette. Derfor har standarden bestemmelser om at dersom varslinger ikke er gitt ”uten ugrunnet opphold” har oppdragsgiver rett til å se bort i fra krav om fristforlengelse eller krav om tilleggsvederlag. Det forutsetter imidlertid ”kontra-varsling” jf. pkt. 8, 3.ledd i standarden.
For at disse strenge prosedyrene skal være mulig å overholde må både oppdragsgiver og entreprenør både ha god kunnskap og en god organisasjon i ryggen. Varslingsregler og varslingsfrister gjelder uavhengig av om den aktuelle prosjektleder er tilgjengelig eller ikke tilgjengelig, slik at organisasjonen må kunne sørge for å ”hente opp” varsel og svar innen tidsfristene, typisk ved prosjektlederens fravær. Det er grunn til å tro at rettspraksis i større og større grad vil legge til grunn preklusjon (bortfall pga. for sen varsling eller for sent svar på varsel) når partene har valgt å inngå en kontrakt etter NS 8405. Partene har et alternativ uten like strenge varslingsregler i NS 8406.
Dersom partene ikke ønsker like strenge varslingsprosedyrer bør partene bruke NS 8406. Her er det ikke like strenge frister for varsling av tillegg i tid eller vederlag, men for øvrig er standardene bygget på de samme strenge formelle regler på andre deler av kontrakten.
Det er nytt i NS 8405 at det i Pkt. 8,3.ledd presiseres plikt til å reklamere dersom en av partene mener et varsel eller et svar på et varsel har kommet for sent (”kontra-varsling”).
Det betyr at dersom byggherre mener entreprenøren har varslet for sent (”uten ugrunnet opphold”) må byggherre ”uten ugrunnet opphold” meddele entreprenøren at byggherre anser at varselet har kommet for sent, og at kravet derfor kan avvises på formelt grunnlag. Dersom oppdragsgiver ikke har gjort dette, skal det legges til grunn at oppdragsgiver har akseptert oversittelsen, og at varselet anses å være fremmet i rett tid.
Går imidlertid entreprenøren – for eksempel i forbindelse med sluttoppgjøret – inn i en uforbeholden realitetsdrøftelse om tilleggets berettigelse, og ikke påberoper seg at oppdragsgiver har svart for sent, kan entreprenøren også gjennom dette ha “gjenåpnet” en diskusjon som allerede var avsluttet. Da vil ikke entreprenøren uten videre, for eksempel i en etterfølgende rettssak, kunne nå frem med at oppdragsgiver hadde protestert for seint ved at han uforbeholdent har gått inn i en realitetsdrøftelse.
Det er vår anbefaling alltid å ha et oppstartsmøte for å avtale adresser, varslingsrutiner, diskutere hvordan fristene for varsler og svar på varsler skal praktiseres m.v. Herunder hvordan det skal lages endringslister, hvordan endringer på tegninger skal markeres, praksis rundt byggemøte m.v. Mange problemer kan unngås ved å avtale slikt før problemer oppstår.
Vi har laget en ”sjekkliste” til NS 8405 som partene med fordel kan gå gjennom på et oppstartsmøte. Ved å benytte en slik sjekkliste som følger prosjektet fra kontraktssignatur til avsluttet prosjekt, vil entreprenøren ha kontroll på kontraktens mange frister og meldinger.

6.3 NS 8415. Underentreprise for enklere arbeider hvor hovedentreprisen er etter NS 8405
Denne kontrakten er kontrakt beregnet mellom hovedentreprenør og underentreprenør. Den er tilnærmet lik den kontrakten som hovedentreprenøren har overfor sin oppdragsgiver, men har noen vesentlige forskjeller.
En vesentlig forskjell er at NS 8415 gir hovedentreprenøren rett til overta deler av arbeidet dersom underentreprenøren blir forsinket.
En annen viktig forskjell er at underentreprenøren får rett til å melde sine arbeider ferdige og slik sett overføre risikoen til hovedentreprenøren selv om overtagelse mellom hovedentreprenør og oppdragsgiver skal skje senere.

6.4 NS 8406. Norsk bygge- og anleggskontrakt – mindre arbeider
Denne kontrakten er ikke veldig ulik NS 8405, men er kortere formulert og har langt mindre strenge regler for varsling dersom det kommer tilleggsbestillinger eller det skjer endringer.
I NS 8405 vil ethvert tilleggskrav som ikke “uten ugrunnet opphold” er varslet kunne bli prekludert – avvises ikke fordi det er uberettiget, men fordi det er varslet for seint. Ved en NS 8406-kontrakt kan slike tilleggskrav fremmes senere – noen ganger helt frem til sluttoppgjøret.
NS 8406 krever med andre ord mindre nøyaktige varslingsrutiner enn det som følger av NS 8405, men har samtidig like strenger regler på noen felter slik som for eksempel sluttoppgjør.

6.5 NS 8416. Underentreprise for enklere arbeider hvor hovedentreprisen er etter NS 8406
Denne avviker fra NS 8406 på tilsvarende som NS 8415 avviker fra NS 8405.

6.6 NS 8407. Totalentreprise
NS 8407 avløste NS 3431 som anbefalt standard 1. Juli 2011. Dette er derfor den av entreprisestandardene som er nyest og som det finnes minst rettspraksis på.
Denne standarden følger mange av de samme prinsippene som fremgår av NS 8405, men har selvfølgelig en del bestemmelser som vesentlig avviker fra NS 8405 ettersom entreprenøren her har ansvaret for resultatet.
I motsetning til i NS 8405 har entreprenøren ved totalentreprise stor valgfrihet med hensyn til valg av utstyr og tekniske løsninger så lenge entreprenøren oppfyller de krav som er satt opp i funksjonsbeskrivelsen.
Nytt i NS 8407 er at totalentreprenøren – selv om har overtatt ansvaret for oppdragsgivers prosjektering – likevel har en rett til å påberope seg feil i oppdragsgivers prosjektering og reklamere på dette innen 5 uker fra kontraktssignatur. Oppdages en prosjekteringsfeil fra oppdragsgiver i denne perioden – og den reklameres i tide – er feilen likevel oppdragsgivers ansvar og risiko.
Avdekkes en feil oppdragsgivers prosjektering etter 5-ukers fristens utløp, vil oppdragsgivers prosjekteringsfeil bli å betrakte som totalentreprenørens egen feil.
Det er videre en vesentlig endring at totalentreprenøren har et ”konsulentansvar” og ”veiledningsansvar” for tilvalg og endringer som bestilles av oppdragsgiver. Totalentreprenøren kan få et erstatningsansvar for ikke å ha frarådet oppdragsgiver en løsning eller et tilvalg som i etterkant viser seg å være lite gunstig.
Det er også nye regler om overtagelse som pålegger entreprenøren ekstra plikter i forbindelse med overtagelse. Det innebærer bl.a. at FDV må leveres i god tid før overtagelse, at det normalt må foreligger ferdigattest før overtagelse m.m. Det kan derfor påløpe dagmulkt som totalentreprenøren ikke var forberedt på dersom han ikke passer på å fremskaffe ferdigattest før overtagelse.

6.7 NS 8417. Totalunderentreprise hvor hovedentreprenøren har en NS 8407-kontrakt med sin oppdragsgiver
Den vesentlige forskjellen er her de samme som forskjellene mellom NS 8405 og NS 8415.

6.8 NS 8409. Leveranse av byggevarer
Dette er en fremforhandlet standard for balanserte leveransevilkår for materialer benyttet i et byggeprosjekt, og som er tilpasset de øvrige standarders forpliktelser. Vår anbefaling til entreprenøren er at alle bestillinger av materialer skjer ved at man skriver følgende tekst i bestillingen: «Bestillingen skjer iht. NS 8409».

6.9 NS 3405. Bestemmelser for regulering av kontraktssum på grunn av endringer i lønninger, priser, sosiale utgifter m.v
NS 3405 bestemmer hvordan man foretar en indeksregulering av kontraktssummen i en entreprisekontrakt når partene har avtalt å indeksregulere kontraktssummen etter en av metodene i standarden. Standarden er basert på den indeks partene har valgt, for eksempel fra Statistisk sentralbyrå. Denne standarden er fra 1984 og er ikke endret revidert det.

7. Kontrakter med forbruker

Når oppdragsgiver er forbruker foreligger det ufravikelige lovbestemmelser som gjelder uansett hva partene har signert og avtalt seg i mellom. Det kalles preseptoriske (ufravikelige) lovbestemmelser. Dersom det avtales vanlige entreprisekontrakter, vil de delene av kontrakten som strider mot preseptoriske regler ikke kunne påberopes av entreprenøren uansett. Det blir derfor svært uoversiktlige kontraktsforhold hvor bare deler av kontrakten kan komme til anvendelse fordi loven går foran. Det er derfor viktig at de kontraktene som overholder ufravikelige lovbestemmelser benyttes.

8. Oversikt over byggeblanketter knyttet til nyoppføring og salg av fast eiendom til forbruker.

Standard Norge har utgitt flere standardkontrakter/byggblanketter for kontrakter om oppføring eller kjøp av bolig, eller kjøp av byggesett. Kontraktene skal gi forbrukeren sikkerhet for at bestemmelsene i bustadoppføringsloven og avhendingsloven blir anvendt i kontraktsforholdet. Kontraktene skal brukes mellom forbruker og entreprenør ved oppføring av selveierbolig/fritidshus, samt i kontrakt om kjøp av ny bolig. Kontraktene er basert på bustadsoppføringslova og avhendingsloven og alle gjelder oppføring eller kjøp av ny bolig.
Ved kjøp av brukte boliger/fritidshus reguleres kontraktsforholdet mellom selger og kjøper av avhendingsloven. Kontraktene er avtaleformularer med standardiserte vilkår og alternative klausuler og de regulerer forskjellige avtaleforhold avhengig av grunnlaget for avtalene. Finansiering i Husbanken er avhengig av at disse kontraktene brukes. Byggblankett 3404, 3425, 3426, 3427 og 3429 A og 3429 B gjelder kontrakter vedrørende bolig/fritidshus som ennå ikke er ferdig og standardene følger derfor reglene i bustadsoppføringslova.
Bestemmelsene i bustadsoppføringslova gjelder i forholdet mellom en yrkesutøver, det vil si en profesjonell selger, og en forbruker, samt at kontrakten må omfatte ”eigarbustad”, det vil si bolig til egen bruk. Hvis disse vilkårene ikke er til stede vil avhendingsloven komme til anvendelse på kontraktsforholdet.
Byggblankett 3428 gjelder kontrakter vedrørende ny bolig der byggearbeidene er avsluttet på tidspunktet for avtaleinngåelsen og standarden følger derfor reglene i avhendingsloven. Byggblankettene, som trådte i kraft i 2004, avløser tidligere NS 3404, NS 3425, NS 3426 og NS 3427 og NS 3428.

9. Byggblankett 3501.

Avtale om arbeider på fast eiendom – avtalt vederlag 1,5 G (Folketrygdens grunnbeløp) eller mer
Byggblankett 3501 brukes i kontrakter mellom forbruker og håndverker om arbeider på fast eiendom, bortsett fra avtaler om oppføring av ny bolig/fritidshus, hvis det avtalte vederlaget er på 1,5 G eller mer. Kontrakten bør benyttes ved utbedrings/vedlikeholdsarbeider og lignende. Hvis avtalen gjelder oppføring av ny bolig/fritidshus, skal Byggblankett 3426 eller 3425 brukes. Byggblankett 3501 supplerer håndverkertjenesteloven.

10. Byggblankett 3502.

Avtale om arbeider på fast eiendom – avtalt vederlag mindre enn 1,5 G (Folketrygdens grunnbeløp)
Byggblankett 3502 brukes i kontrakter mellom forbruker og håndverker om arbeider på fast eiendom, bortsett fra nyoppføring av bolig/fritidshus, hvis det avtalte vederlaget er mindre enn 1,5 G. Kontrakten bør benyttes ved utbedrings/vedlikeholdsarbeider og lignende. Hvis avtalen gjelder nyoppføring av bolig/fritidshus, skal Byggblankett 3426 eller 3425 brukes. Byggblankett 3502 supplerer håndverkertjenesteloven.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater