EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Varsling av feil og mangler

I de fleste standardkontrakter som er ment å gjelde mellom profesjonelle parter, enten det gjelder kontrakter om prosjektering, entrepriser eller begge deler, gjelder frister for varsling av feil og mangler.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

11. november 2008

Prosjektlederens håndbok for NS-kontrakter

PROSJEKTLEDERENS HÅNDBOK FOR NS-KONTRAKTER

Håndboken for NS-kontrakter gir brukerne den basiskunnskap i Norsk Standards kontrakter som alle ledere i et byggeprosjekt må inneha.

Dette får du:

  • Grunnleggende innføring i entrepriserett
  • Innsikt i hver enkelt kontraktstype
  • Kunnskap for å unngå unødvendige tap og kostnader
  • Skjemaer og sjekklister for hver kontrakt
  • Oversikt over alt du må huske for å unngå dyre tabber

PROSJEKTLEDERENS HÅNDBOK FOR NS-KONTRAKTER

 

Skjema til Prosjektlederens håndbok for NS-kontrakter

Du kan laste ned skjemaene til Prosjektlederens håndbok for NS-kontrakter helt gratis. Her finner du endringsmeldinger, skjema for konsekvens av endringer, og skjema for meddelelse om at et varsel eller en innsigelse er innkommet for seint.

Det vil i tillegg bli lagt ut sjekklister for prosedyrer etter den enkelte kontrakt for å holde kontroll på at prosedyrer for det enkelte prosjekt ikke vil bli uteglemt.

Skjemaene er utarbeidet for følgende kontrakter:

  • NS 8405 og NS 8415
  • NS 8406 og NS 85416
  • NS 8407 og NS 8417

skjema til Prosjektlederens håndbok

 

Fristene vil ofte være preklusive, hvilket vil si at hvis de ikke overholdes tapes kravet uansett hvor riktig det er, dersom kontraktsparten motsetter seg kravet.

Et eksempel på standardkontrakter med preklusive frister for varsling av feil og mangler er NS 8401, NS 8402, NS 8405 og NS 3431. Endatil finnes det noen i NS 8406, men disse gjelder ikke varsling av mangler.

Spesielt når tallene begynner å bli røde, eller kostnadskonsekvensene av en feil er store, blir det fort uenighet om et forhold virkelig utgjør en feil eller mangel. Hvis mangelen ikke er varslet blir dette fort brukt som et argument mot ansvar og mot krav om kostnadsdekning.

To hovedtyper frister

Hva betyr så de ulike angivelsene av fristene for varsling? En mye brukt angivelse er «uten ugrunnet opphold» som er en temmelig streng frist og betyr i praksis noe sånt som straks det er praktisk mulig. Hvis man venter skal årsaken være en påviselig grunn man selv har bevisbyrden for at forelå.

En annen litt mildere frist er «innen rimelig tid». Ved vurderingen av om fristen er overholdt vil det her kunne tas hensyn til behovet for å få svar raskt  – som ikke er så stort når for eksempel byggearbeidene er ferdig. 

Når fristen begynner å løpe

En må også merke seg når fristene begynner å løpe. Av og til er uttrykket «blir klar over» benyttet – som er et relativt lempelig utgangspunkt for en frist for den det gjelder. Fristen løper fra den tid man faktisk visste at en feil forelå. I forhold til å varsle prosjekteringsfeil til konsulenten vil slik kunnskap foreligge hos byggherren når han påviselig får beskjed fra entreprenøren.

Et uttrykk som er strengere og som en sløv kontraktspart fort kan lide rettstap av er «fra han forstod eller burde ha forstått». Uttrykket her betyr at fristen løper fra en normalt årvåken kontraktspart burde skjønt at det forelå en feil. Her trenger ikke faktisk kunnskap påvises, det holder at eksempelvis byggherren etter en befaring o.l burde skjønt at et forhold var en feil. 

Varslenes form og innhold

Fra min erfaring med entreprisekontrakter kan jeg huske flere saker som har kostet oppdragsgiver eller av og til også entreprenør dyrt på grunn av manglende varsling. Av og til var det varslenes form det skortet på. Varslene var kanskje gitt muntlig, noe som normalt ikke gjelder som gyldig varsel – med mindre de er nedfelt i et skriftlig møtereferat. E-post må også være særskilt avtalt for å tilfredsstille krav til skriftlighet.

Av og til kunne man se at oppdragsgiver forsiktig og generelt i brevs form hadde stilt spørsmål  ved kvaliteten og orientert om bestilling av kvalitetsrapporter. Dette er tiltak som ikke vil tilfredsstille krav til varslenes innhold. – Det må fremgå klart at man fremmer et økonomisk krav på grunn av de og de feil.  Overfor en ærekjær eller uenig kontraktsmotpart risikerer man på grunn av slike innholdsfeil å tape krav for flere millioner.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater