Kjøp og salg av næringseiendom / Due diligence

Opplisting av aktuelle dokumenter

Dokumentasjonen presenteres gjerne gjennom en opplisting av aktuelle dokumenter i henhold til en egen mal. Den andre parten vil deretter foreta en gjennomgang (så kalt due diligence) av dokumentasjonen og eiendommen, enten i forkant av kjøp/salg eller i etterhånd for å avklare eventuelle forbehold – typisk at budet inneholder forbehold om gjennomføring av teknisk og/eller juridisk gjennomgang med tilfredsstillende resultat. Her skal man dog være oppmerksom på at opplysninger som var fremlagt forut for budet ikke nødvendigvis er omfattet av de forhold som det er tatt forbehold om å gjennomgå med mindre dette kommer til uttrykk i selve forbeholdet.

Kartlegging av fremtidige kostnader

For kjøper er en gjennomgang viktig for å skape trygghet om den investering som skal gjøres og det er derfor viktig å kartlegge forhold som kan medføre kostnader fremover, særlig i nær fremtid. For eksempel er det av betydning å kartlegge risiko for forekomst av forurensning på eiendommen eller om det er arbeider som vurderes nødvendig å få utført.

• Les også: Begrensning i adgang til salg av eierseksjon

På bakgrunn av gjennomgangen kan partene ta opp og diskutere enkeltspørsmål. Uavklarte spørsmål bør finne sin løsning i forhold til hvilken av partene som skal ta risikoen for dette og bestemmelser om dette tas med i kjøpekontrakten. Man tar gjerne utgangspunkt i en standard kontrakt som er i tråd med markedspraksis før man foretar de tilpasninger som er nødvendig i forhold til den enkelte eiendom, eventuelt også selskap, og forhold som kommer opp under gjennomgangen.

Fastsetting av verdi

Verdien på næringseiendom fastsettes gjerne basert på de inntekter som eiendommen genererer (leieinntekt) eller basert på teknisk verdi. Dersom man vurderer eiendommens verdi basert på inntektene er det viktig å vurdere hvor langvarig inntektsstrømmen kan anses å være sikker, hvor solid leier er og hvilke kostnader som eier må dekke. Man bør gjennom dette få frem netto leieinntekter, som i forhold til det avkastningskrav man har eller kan akseptere vil bestemme selve eiendomsverdien. Ved kjøp av aksjer i selskap som eier eiendommen må man deretter justere for verdiene i selskapet for å finne frem til pris på aksjene. Skattemessige forhold bør også vurderes sammen med verdiene i selskapet.

Dersom man kjøper eiendom kan det være aktuelt å kjøpe denne gjennom et eget aksjeselskap hvor man eier 100 % av aksjene. Ved kjøp av eiendom til bruk i egen virksomhet bør man legge mer vekt på teknisk verdi og vurdere denne opp mot markedsverdi ved utleie og alternativ kostnad ved å leie.

Kjøp og salg av næringseiendom og bistand fra advokat

Codex Advokat Oslo AS har erfarne advokater som kan bistå ved kjøp eller salg av næringseiendom eller aksjer i selskaper som eier slik eiendom. Vi har lang erfaring med bistand i alle trinn av en slik prosess, på kjøper- eller selgersiden, og kan også bistå med å gjennomføre oppgjør og overførsel mellom parter som selv har stått for salget.

Vi bistår klienter over hele landet.