Tomtefesteloven

Hovedformålet bak tomtefesteloven er boligsosiale hensyn; vern om den enkeltes hus og hjem. Derfor har også tomtefesteloven vært gjennom stadige endringer, hvor målet har vært å finne balansen mellom bortfesters og festers interesser og ikke være i strid med menneskerettighetene.

Bortfester er som regel grunneier, men ikke alltid. Det er også tilfeller hvor noen, typisk en kommune, leier et stort areal av grunneier, splitter det opp i enkelttomter og fester bort disse til huseierne. Dette kalles framfeste, og partskonstellasjonen ser slik ut:

Frambortfester Framfester

Kontraktsforholdet mellom grunneier og kommunen er ikke tomtefeste – dvs. det er ikke leie av grunn som leietaker (kommunen) skal sette opp sitt hus på. Kontraktsforholdet er derfor ikke regulert av tomtefesteloven. Kontraktsforholdet mellom kommunen og huseier er derimot tomtefeste, og underlagt bestemmelsene i lov om tomtefeste. Se tomtefesteloven § 42.

Merk for øvrig at begrepet «festegrunn» i matrikkellovens § 5 første ledd bokstav e, har et mye videre innhold enn «festetomt» i tomtefestelovens forstand.

Ettersom en festekontrakt er en kontrakt som innebærer at leietaker (fester) skal sette opp et bygg, er dette langsiktige avtaler, nettopp for å sikre festers investeringer.

• Les mer om: Lover
• Les mer om: Innløsning av festetomten?

Festekontrakt inngås normalt som en skriftlig avtale mellom fester og bortfester. For nye festekontrakter til bolig- og fritidsformål har tomtefesteloven klare føringer for innholdet i avtalen. For feste av tomt til annet formål gjelder avtalefrihet. Felles for alle nye festekontrakter er at formål og tomteverdi må opplyses. Avtalen må i tillegg være skriftlig.

Nye festekontrakter og kontrakter som er forlenget og som gjelder bolig eller fritidsbolig, skal kontrakten gjelde til den blir oppsagt av fester eller blir innløst, det vil i prinsippet si at kontrakten er evigvarende. Dette følger av tomtefesteloven § 7.

Festekontrakter til andre formål følger kontraktens bestemmelser. Hvis kontrakten er taus, løper den på oppsigelse. Dette følger av tomtefesteloven § 8.

Fra gammelt av finnes det også noe som kalles arvefeste, som kan skape tolkningsutfordringer. Dette er kontrakter med ordlyd som gjaldt for fester og festers etterkommere. Det er imidlertid ikke mange av disse igjen, så ta kontakt med oss dersom du står overfor en slik kontrakt.

Fester har total og eksklusiv råderett over tomten innenfor festeformålet i festetiden. Fester rår altså som en eier over festetomten.

Festeformålet følger som regel av kontrakten. Bolig og fritidsbolig er greie formål. Feste av tomt til annet enn bolig og fritidsbolig kan være mer utfordrende. Det følger av loven at formålet med festet skal tolkes i tråd med «tida og tilhøva», vanlige begrep i jussens verden som skal vise at formålet skal følge samfunnsutviklingen.

Reglene om regulering av festeavgift er forskjellig ettersom det dreier seg om feste av tomt til bolig eller fritidsbolig, eller om det er feste av tomt til annet formål.

• Feste av tomt til bolig og fritidsbolig

Hovedregel ved regulering av festeavgift i festetiden: regulering i samsvar med endring i pengeverdien (konsumprisindeks – KPI).

Unntak: regulering av festeavgift etter kontrakten – engangsløftet.

Regulering av festeavgift etter hovedregelen skaper ingen tolkningsutfordringer.

Regulering av festeavgift etter endringsloven skaper flere tolkningsspørsmål. Festeavgiftsregulering med annen metode enn KPI må følge av kontrakten. Kontraktsbestemmelsen må videre være «tvilløs». Det vil si at det må være avtalt at det skal reguleres på annen måte enn KPI, og hvordan festeavgiften skal reguleres. Typisk ordlyd som Høyesterett har slått fast er tvilløs er at festeavgiften skal reguleres «under hensyn til rentenivået og til endringer i parsellens verdi som ikke skyldes festerens egne foranstaltninger».

Når festeavgiften reguleres etter kontrakten er det begrensninger i hvor høy festeavgiften kan bli. Dette gjelder for festekontrakter som er inngått 26. mai 1986 eller før. Da er det slik at festeavgiften maksimalt kan reguleres til et høyestebeløp som var 9 000 kr pr. 1.1.2002, og som indeksreguleres hvert år med utgangspunkt i denne datoen. Pr. i dag er dette høyestebeløpet ca. 13 000 kr.

Festekontrakter inngått etter 26. mai 1986 kan reguleres etter kontraktens bestemmelser fullt ut.

• Feste av tomt til annet formål

For feste av tomt til andre formål skal regulering av festeavgiften følge kontraktens bestemmelser, jf. tomtefesteloven § 15 andre ledd. Tvilløst-kravet gjelder ikke reguleringsmetode, kun om regulering skal skje eller ikke.

Innløsningsretten gjelder kun ved feste av tomt til bolig og fritidsbolig. Det er ikke innløsningsrett ved feste av tomt til annet formål. Det er enkelte unntak fra innløsningsretten for festetomter til fritidsbolig.

Vilkår, tomtefesteloven § 32

• Det må ha gått 30 år av festetiden, eller festetiden må være ute.
• Bolighus: annethvert år
• Fritidsbolig: hvert tiende år

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig overfor bortfester senest 1 år før innløsningstidspunktet, jf. tomtefesteloven § 36. I framfesteforhold må framfester fremme slikt krav overfor grunneier.

Innløsningssum, tomtefesteloven § 37

• 25 ganger oppregulert festeavgift, eller
• 40 % av tomteverdien dersom kontrakten er tidsbegrenset og bortfester krever det.
  • Tomteverdien settes ikke høyere enn det tomten kan selges for hvis det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som allerede står der.

Uenighet om innløsningsvilkår hører under skjønn. Fester må kreve slikt skjønn for tingretten.

Gjennomføring, tomtefesteloven § 38

Bortfester må gjøre det som trengs for fradeling og overskjøting. Fester betaler kostnadene med dette, med mindre partene har avtalt annet.

Unntakene følger av tomtefesteloven § 34 og tomtefesteforskriften § 4.

• Tomt til bolig eller fritidsbolig som hører til en bygdeallmenning.
• Festetomt til fritidshus som hører til en statsallmenning eller Finnmarkseiendommens grunn i Finnmark.
• Festetomt til fritidshus som hører til landbrukseiendom og inntektene som hører til bruket, tilsier at innløsning ikke finner sted.

Innløsningsretten for tomt festet bort til fritidsbolig gjelder ikke dersom den tilhører en landbrukseiendom. Det er dette som ligger i ordlyden «[kan] bortfestaren (ein fysisk eller juridisk person) i staden tilby festaren lenging på vilkår som føljer av lov om tomtefeste § 15 fjerde ledd».

For at vilkårene skal være oppfylt må bortfester dokumentere:

• At eiendommen har et totalareal over 100 dekar, eller fulldyrket jord på mer enn 20 dekar, og
• Inntektene fra festetomtene etter en hypotetisk regulering på innløsningstidspunktet utgjør mer enn et årlig minstebeløp; 15 000 kr pr. 1.1.2006, indeksregulert, og
• Inntektene utgjøre til sammen 5 % eller med i forhold til gjennomsnittlig årlig driftsresultat ved drift som jord-, skog- eller hagebruk.

I tillegg er det bestemmelser om de tilfellene hvor driften av eiendommen er leid bort eller lagt ned.

Bestemmelsen i tomtefesteloven om forlengelse gjelder bare for festetomt til bolig eller fritidsbolig.

Dersom festetomten ikke innløses ved kontraktstidens utløp, løper kontrakten videre på samme vilkår som før, men slik at bortfester kan kreve regulering av festeavgiften etter § 15 fjerde ledd. Festekontrakten løper da videre på ubestemt tid.

Festeavgiften kan reguleres ved forlengelse slik at den tilsvarer 2 % av tomteverdien med fradrag av verdiøkning festeren har tilført tomten selv eller med bidrag fra andre. Det er også her bestemmelser om høyestebeløp, tilsvarende det som gjelder ved regulering etter endringsloven. Ny regulering etter tomtefesteloven § 15 fjerde ledd kan skje etter 30 år fra denne reguleringen.

Tomtefesteloven § 15 niende ledd har en sikkerhetsventil i det tilfellet høyestebeløpet blir ansett å være i strid med menneskerettighetene.

Reglene om avvikling er i dag kun praktiske ved feste av tomt til annet formål enn bolig og fritidsbolig.

Hovedregelen ved avvikling er at fester har både rett og plikt til å fjerne hus og faste innretninger som vedkommende har på tomten. Det følger av tomtefesteloven § 39.

Hvis det blir ansett at verdier unødig går til spille – «går til spille i utrengsmål» – kan både fester og bortfester kreve et bortfester overtar hus og innretninger mot vederlag. Dette vil ofte være den praktiske hovedregel, ettersom det som regel vil være verdier som går til spille dersom bygninger må rives. Se tomtefesteloven § 40.

Hvordan vederlaget skal fastsettes avhenger av om det er fester eller bortfester som krever at bortfester skal overta bygninger og innretninger.

Dersom bortfester krever overtakelse skal bygningsmassen etter § 41 første ledd fastsettes til teknisk verdi, dvs. oppføringskostnad på bygget med fradrag for alder og bruk.

Dersom fester krever overtakelse skal bygningsmassen etter § 41 andre ledd fastsettes til den verdien husene har for bortfester, dvs. bruksverdi.

Vi bistår klienter over hele landet.