- Hovedside>
- Næringsleie - Leie av næringslokaler>
- Regulering av leien
Regulering av husleie - Næring
I næringsleieforhold er det viktig for partene å følge den årlige indeksregulering av husleien. Det vil også forekomme behov for å foreta større endringer som følge av utvikling i markedet, og det er da viktig å ha regulert utleiers rett til å foreta justering til markedspris eller eventuelt gjengs leie
Ring
22 93 38 50Konsumprisindeks - Husleie for næringslokaler
Både utleier og leietaker kan kreve justering av leien i henhold til konsumprisindeksen. Justeringen kan skje tidligst ett år etter forrige regulering.
Reguleringen skjer etter indekstall for en måned (ofte satt til den 15.) som offentliggjøres i måneden etter. Det er vanlig å sette en kontraktsindeks, som blir utgangspunkt for indeksberegningen. Dette er normalt indeksen for den måned leiekontrakten inngås.
Dersom utleier har inntatt at regulering vil skje årlig, er det ikke nødvendig å sende varsel hvert år.
- Les mer om: Næringsleie - Leie av næringslokaler
- Les mer om: Leieobjektet
Justering i takt med markedet
De aller fleste næringsleieavtaler blir indeksregulert. Slik regulering gir imidlertid en marginal endring i leienivået, og tar ikke høyde for større eller mindre svingninger som kan oppstå i markedet. Det kan være i både utleier og leietakers interesse å regulere leien; Mens utleier ønsker å øke leien i takt med en stigning i markedet, vil leietaker ønske en reduksjon i nedgangstider. Av og til kan det tenkes at utleier har gitt leietaker en lav leie i en startfase, enten for å sikre seg at leietaker ikke fikk en for høy belastning mens denne fremdeles har liten eller ingen inntekt, eller fordi utleier ikke hadde et behov for å maksimere leienivået. Ut fra hensynet til partenes ytelser, gir husleieloven § 4-3 rett til å justere leien til gjengs leie hvert tredje år.
- Les mer om: Endringer av leieobjektet
Lovens vilkår
Vilkårene for å justere leien til gjengs leie er for det første at leieforholdet har vart i mer enn to år og seks måneder, uten annen justering enn indeksregulering, før varsel om justering kan fremsettes. Det må også ha gått minst ett år siden leien ble indeksjustert. Man regner effektiv kontraktstid, altså fra leieavtalen ble bindende. For det andre må varslet fremsettes 6 måneder før justeringen kan skjer. Følgelig kan justering skje tidligst hvert tredje år.
Dernest kommer krav om skriftlighet, som gjelder ubetinget. Det er altså viktig å være klar over at det ikke er tilstrekkelig å avtalefeste retten til justering til gjengs leie; det må sendes skriftlig varsel.
Tidspunktet for beregning av gjengs leie skal være iverksettingstidspunktet, altså seks måneder etter at varslet er sendt.
- Les mer om: Husleieloven om næringslokaler
- Les mer om: Standard leieavtale for næringslokaler
Gjengs leie – eller markedsleie?
Vi opplever at begrepene «gjengs leie» og «markedsleie» flyter sammen i dagligtalen. Svært mange benytter samme begrep om hverandre, også i avtaletekst.
Det er imidlertid forskjell mellom de to:
- Gjengs leie:
Hva som er gjengs leie skal beregnes ut fra det som er vanlig leie i sammenlignbare leieforhold i samme område, både med hensyn til størrelse, standard, beliggenhet og andre særlige egenskaper ved leieobjektet. Ut fra dette består øvelsen i å søke et nivå som reflekterer tyngdepunktet for det aktuelle området, alle leieforhold sett under ett. Det sier seg selv at øvelsen blir høyst skjønnsmessig, og det bør overlates til takstmenn med erfaring og kompetanse på området for å fastsette nivået. - Markedsleie:
Motsetningsvis er markedsleie den leie som kan oppnås for sammenlignbare leieobjekt på sammenlignbare avtalevilkår. Dette nivået kan svinge langt mer enn gjengs leie, og det er derfor viktig at man skiller begrepene fra hverandre.
Ved fastsettelse av gjengs leie skal det gjøres fradrag for forbedringer av leieobjektet som skyldes leietakers innsats, ganske enkelt fordi leietaker ikke skal måtte betale en høyere leie utelukkende fordi han selv har forbedret leieobjektet. Manglende vedlikehold skal imidlertid ikke vektlegges, slik at leietaker kan få lavere leie selv om det skyldes hans eget mislighold av vedlikeholdsforpliktelsene.
- Les mer om: Fordeling av vedlikeholdsansvar
Ved uenighet om nytt leienivå
Ikke sjelden vil en utleier som har varslet at han vil justere leien til gjengs leie, bli møtt med innsigelser til leienivået fra leietaker. I slike tilfeller vil hver av partene kunne kreve at leienivået fastsettes av en takstnemnd. En slik takstnemnd skal bestå av tre personer, oppnevnt av tingretten, og tildeles kompetanse til å fastsette leienivået for leieforholdet. Det leienivået takstnemnden setter blir bindende for partene, og kan bare overprøves ved å bringe saken inn for tingretten for overprøving. Sakskostnadene for takstnemnden skal legges enten på leietaker dersom leienivået fastsettes lik eller høyere enn det utleier krevde, og på utleier dersom leienivået settes lavere enn det utleier krevde.
Partene kan også anlegge sak for domstolene, med krav om fastsettelse av leienivået.
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
- Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
- I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
- Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.
Dette lover vi deg
- Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
- Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
- Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
- Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
- Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
- Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
- Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
- Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
- Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.
Vi bistår klienter over hele landet.
