EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Lovbestemt kjøpsrett for leietaker ved seksjonering

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

3. februar 2016

Seksjonering av en boligeiendom er som regel motivert av at seksjoneringen normalt vil medføre en vesentlig verdiøkning på bygningsmassen. Det er derfor av avgjørende betydning for en eier som vurderer å gjennomføre en seksjonering av boligen sin, å være klar over at dette utløser en lovbestemt forkjøpsrett for leietakere i bygget. Dersom eier ikke har tilstrekkelig kunnskap om reglene i eierseksjonsloven på dette området, risikerer eier at formålet med seksjoneringen ikke oppnås.

Det følger av eierseksjonsloven at den som leier en bolig i en eiendom som blir seksjonert, har rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter nærmere bestemmelser angitt i loven. Av dette følger det blant annet at kjøpsretten ikke gjelder for den som leier et næringslokale, og etter loven gjelder kjøpsretten heller ikke ved seksjonering av fritidsboliger. Det avgjørende skjæringstidspunktet for om en leietaker har kjøpsrett eller ikke, vil være når seksjoneringsvedtaket innføres i matrikkelen/datoen for utstedelsen av matrikkelbrevet. Dette innebærer at dersom leiekontrakten er utløpt før dette tidspunktet, så vil det ikke foreligge noen kjøpsrett på leietakers hånd. Det er derfor heller ikke avgjørende om vedkommende leietaker leide boligen da begjæringen om seksjonering ble innsendt til kommunen. Hvorvidt lovens bestemmelser om kjøpsrett for leietaker kommer til anvendelse eller ikke, kan være noe vanskelig å avgjøre i en konkret sak. Det anbefales derfor at man tar kontakt med en advokat med særskilt kompetanse for å avklare dette forut for at seksjoneringsbegjæringen sendes til kommunen.

Lovens kjøpsrett innebærer en såkalt innløsningsrett, hvilket innebærer at leietaker får rett til å fremtvinge et kjøp når lovens vilkår er oppfylt. Vedkommende leietaker som har kjøpsrett, har således en mer gunstig stilling enn en person som kun har en forkjøpsrett, ettersom det ikke er noe vilkår for å benytte kjøpsretten etter eierseksjonsloven at eieren av en seksjon faktisk ønsker å selge seksjonen på det aktuelle tidspunktet.

Etter tinglysningstidspunktet er eier forpliktet til snarest mulig å fremsette et tilbud om kjøp til de leietakerne som har kjøpsrett etter eierseksjonsloven. Tilbudet skal fremsettes skriftlig. Dersom eier ikke fremsetter et kjøpstilbud som nevnt, vil leietakers frist for å bruke kjøpsretten ikke starte å løpe, hvilket igjen innebærer at kjøpsretten vil være i behold til tilbudet er fremsatt og akseptfristen etter loven er utløpt. Eier bør således tilstrebe å fremsette kjøpstilbudet så raskt som mulig for å avklare om enkelte av leietakerne ønsker å benytte seg av kjøpsretten.

Den viktigste konsekvensen av kjøpsretten for både eier og leietaker, er at leietaker har rett til å kjøpe seksjonen til en kjøpesum som utgjør 80 % av seksjonens salgsverdi/markedsverdi. Salgsverdien er den prisen seksjonen kan selges for i markedet uten at det tas hensyn til at seksjonen er utleid, og det er leierettens prisdempende funksjon som er begrunnelsen for at det skal gjøres et fradrag på 20 % i denne verdien.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater