Selge bolig til familie – Hva bør du vite?

Ved overdragelse av eiendom fra foreldre til barn hvor foreldre ikke har oppfylt krav til bo- og eiertid (eks. utleieleilighet) kan foreldre oppleve krav om gevinstbeskatning selv om eiendommen gis i gave/forskudd på arv.

• Les mer på codex.no: Overføre eiendom og aksjer til barn

I 2010 kjøper Ola og Kari Nordmann en leilighet i byen for kr. 1.000.000,-. De leier ut leiligheten til et samboerpar som etter hvert flytter ut i 2019. I 2019 har leiligheten en markedsverdi på kr. 3.000.000,-.

Ola og Kari har tre barn, og de ønsker at yngstedatter Anne mottar leiligheten som forskudd på arv. Ola og Kari er opptatt av å gi alle barna det samme, og det avtales at Anne betaler kr. 1.000.000,- til hver av sine søsken, Pål og Per. Når Anne betaler til sammen kr. 2.000.000,- til Pål og Per blir dette beløpet å anse som salgssum for leiligheten hva gjelder foreldrene selv om beløpet betales av Anne til sine to brødre.

Ola og Kari har som nevnt leid ut leiligheten, og vil ikke oppfylle krav til bo- og eiertid for å gjennomføre et skattefritt salg.

Dersom Ola og Kari har oppsparte midler vil det være bedre rent skattemessig å gi hver av sønnene kr. 3.000.000,-. Alternativt kan det nedfelles i et gavebrev at forskudd på arv til Anne skal gå til avkortning i et senere arveoppgjør. Da vil ikke Pål og Per få noe på det tidspunktet leiligheten gis til Anne, men vil motta et høyere beløp i et senere arveoppgjør.

• Les mer om: Skal du selge bolig selv? [Guide]

Arveavgiften opphørte 01.01.2014. Før 01.01.2014 betalte arvemottaker arveavgift etter spesifikke satser avhengig av hvem som er arvelater/arvemottaker. Fritak for arveavgift er innført med nåværende regjering. Før arveavgift opphørte var dette en god inntektskilde for staten, og arveavgiften kan igjen bli innført på et senere tidspunkt, eksempelvis ved et regjeringsskifte.

I et scenario hvor arveavgiften blir gjeninnført kan det være grunn til å vurdere hvorvidt man skal foreta et generasjonsskifte, helt eller delvis.

Et generasjonsskifte innebærer at verdier overføres til neste generasjon. For mange privatpersoner er det verdien i bolig og fritidseiendom som utgjør den største verdien. Ved et generasjonsskifte vil det altså innebære at eiendom overføres til neste generasjon.

Dersom en eiendom overføres når arvelater/gavegiver fortsatt lever, og overdragelsen tinglyses, medfører dette en plikt til å betale dokumentavgift.

Dersom arv/gave mottas etter at arvelater/gavegiver er død, beregnes det ikke dokumentavgift av den delen arvemottaker mottar etter arveloven. Dersom en arvemottaker mottar en større del av eiendommen enn det som er fastsatt i arveloven, skal det betales dokumentavgift for den andelen som overgår arvelovens bestemmelser. For det tilfellet at en testamentsarving arver en eiendom, skal testamentsarvingen betale dokumentavgift av sin andel av verdien av eiendommen. Unntak her er dersom eiendommen overskjøtes videre samme dag, eksempelvis dersom testamentsarvingen har solgt eiendommen videre.

Dokumentavgiften har historisk sett alltid vært lavere enn den tidligere arveavgiften.

• Les mer på familierettsadvokater.no: Arveloven

Ved slike overdragelser gis det i de fleste tilfeller fritak for dokumentavgift.

Dersom overdragelse av eiendom skjer under ekteskapet er alle overdragelser fritatt for dokumentavgift. Dette gjelder både eiendom i felleseie og særeie.

Dersom eiendom overdras ved den ene ektefellens død gis det fritak for dokumentavgift ved overdragelse av eiendom til gjenlevende ektefelle. Dette gjelder både eiendom i felleseie og særeie. Dersom gjenlevende ektefelle ikke skal sitte i uskiftet bo, og det er flere arvinger, må øvrige arvinger utstede skjøte for sin del som overføres til gjenlevende ektefelle. Det er fritak for dokumentavgift ved slik overføring.

Ved separasjon eller skilsmisse er det fritak for dokumentavgift ved overføring av eiendom i forbindelse med skifte av felleseie, men ikke ved overføring av eiendom i særeie.

Ved salg av bolig innad i familien avtales det i mange tilfeller salgssum/kjøpesum som er under markedsverdien. Det er som utgangspunkt full avtalefrihet hva gjelder overdragelse av eiendom, og hva den avtalte salgssummen skal være med mindre overdragelsen skjer fra et uskiftet bo.

Mange er opptatt av at man ønsker å være rettferdig i sitt arveoppgjør, det vil blant annet si at barna skal få like store andeler etter sine foreldre. Dersom man selger en eiendom til ett av sine barn til under markedsverdi, bør det vurderes hvorvidt gaveelementet ved overdragelse skal nedfelles i et gavebrev som sier at gaven er å anse som forskudd på arv og derfor skal gå til avkortning i et senere arveoppgjør.

Når det inngås avtale om salg av bolig under markedsverdi, skal det like fullt beregnes dokumentavgift av eiendommens antatte markedsverdi. Dette er bestemt i dokumentavgiftsloven § 6 og § 7, og er presisert av Høyesterett i dommen inntatt i Rt. 2008 s. 1160.

Uskifte innebærer at skiftet etter førstavdøde ektefelle/samboer helt eller delvis utsettes og at gjenlevende ektefelle/samboer overtar avdødes formue, eiendeler og gjeld. Boet etter førstavdøde vil da som oftest ikke bli skiftet før etter at gjenlevende ektefelle/samboer er død.

Lengstlevende ektefelle som sitter i uskiftet bo kan selge sin bolig til markedspris. Dersom lengstlevende ektefelle ønsker å selge boligen til under markedspris eller ønsker å gi boligen som gave, kan dette skje dersom øvrige arvinger får en like stor del av sin arv eller har gitt sitt samtykke.

• Les mer på familierettsadvokater.no: Uskiftet bo: Regler du bør kjenne [Guide]

Barndomshjemmet har så klart betydning for mange, og i mange tilfeller ønsker ett av barna å overta barndomshjemmet. Dersom det inngås avtale om å kjøpe barndomshjemmet når begge foreldre fortsatt er i live, kan foreldre og barn fritt avtale salgssum/kjøpesum.

Det er ingen begrensninger hva gjelder innholdet i en slik avtale, og eventuelle innsigelser fra øvrige arvinger må ikke hensyntas. Dersom det er et gaveelement i overdragelsen av barndomshjemmet, anbefales det at gaveelementet nedfelles i et gavebrev som signeres av alle parter, gavegiver, gavemottaker samt øvrige arvinger. I gavebrevet kan det tas inn at et slikt gaveelement skal gå til avkortning for gavemottaker i et senere arveoppgjør. Dette kan hindre konflikt knyttet til et senere arveoppgjør.

Dersom ett av barna overtar barndomshjemmet etter at foreldrene er døde, må det inngås en avtale med øvrige arvinger med hensyn til salgssum/kjøpesum. Som utgangspunkt vil arvinger overta barndomshjemmet i et sameie. Dersom det er tre arvinger, og én ønsker å overta barndomshjemmet alene, avtales det utkjøp av de to andre sine andeler. Ofte tas det utgangspunkt i markedspris.

Dersom arvingene ikke blir enige, og det ikke er aktuelt å eie barndomshjemmet i et sameie, kan arvingene kreve at eiendommen blir solgt på skiftet.

Det skal betales dokumentavgift av verdien av den delen av eiendommen som ikke overtas etter arvelovens bestemmelser. Dersom det er tre arvinger (eksempelvis alle barn av avdøde), må det betales dokumentavgift av 2/3 av eiendommens verdi på tidspunktet for tinglysing.

Når én ønsker å overta familiehytta, inngås det avtale med foreldre dersom de fortsatt lever, eller øvrige arvinger dersom foreldrene/eier av hytta er gått bort. Man står helt fritt til å avtale salgssum/kjøpesum, men man bør alltid ta med i vurderingen hvilken avtale som blir rettferdig for alle parter slik at man unngår eventuelle senere konflikter.

Når familiehytta overdras til ett av barna, er det ofte vanlig å tinglyse bruksrett for foreldre og/eller øvrige søsken, eventuelt andre i familien som for eksempel besteforeldre.

Innholdet i en slik bruksrett bør være tydelig hva gjelder omfanget av bruksretten, varigheten og hvorvidt bruksretten skal gå i arv til neste generasjon. Det anbefales at bruksretten tinglyses på eiendommens grunnbokblad. Dersom det er tinglyst en bruksrett vil det ha betydning dersom eier på et senere tidspunkt ønsker å selge familiehytta.

Dokumentavgiftsgrunnlaget er markedsverdien uten bruksrett selv om en tinglyst bruksrett har betydning for eiendommens faktiske verdi. Markedsverdi som legges til grunn ved beregningen av dokumentavgift, tar altså ikke hensyn til at det er tinglyst en bruksrett. Det samme gjelder dersom det eksempelvis er tinglyst en forkjøpsrett, noe som også kan ha betydning for eiendommens verdi dersom den legges ut for salg i markedet.

• Les mer på transaksjonsadvokater.no: Skatt ved salg av bolig

Vi bistår klienter over hele landet.