Telefon
Ta kontakt
Logg inn

Innløsning av festetomt

Å innløse en festetomt betyr at du som fester kjøper tomten du i dag leier av grunneier (bortfester). Reglene om innløsning av festetomt følger av tomtefesteloven, og særlig §§ 32–38. For mange er dette en viktig beslutning – både juridisk og økonomisk.

Vi gir deg her en strukturert oversikt over når du kan kreve innløsning, hvordan innløsningssummen fastsettes, og hvordan prosessen gjennomføres.

Få hjelp med din sak
Ring oss
Skrevet av
Codex Advokat
Publisert

Dette får du vite:

Kort oppsummert

  • Innløsning av festetomt betyr at leieren kjøper tomten. Retten gjelder hovedsakelig for bolig- og fritidstomter.
  • Du kan vanligvis kreve innløsning etter 30 år av festetiden, og deretter ved faste intervaller.
  • Prisen er normalt 25 ganger årlig festeavgift. For tidsbestemte kontrakter kan grunneier i stedet velge 40 % av tomteverdien.
  • Krav om innløsning må sendes skriftlig til grunneier senest ett år i forveien.

Hva betyr innløsning av festetomt?

Innløsning innebærer at festeforholdet opphører og at eiendomsretten til tomten overføres fra bortfester til fester. Du går fra å betale festeavgift til å bli eier av tomten.

Dette gjelder først og fremst:

  • Festetomt til bolig
  • Festetomt til fritidsbolig

For festetomt til næring eller andre formål gjelder andre regler, som vi kommer tilbake til nedenfor.

💡 Visste du at?
Innløsningsretten gjelder som hovedregel bare for bolig- og fritidstomter – ikke for næringstomter, med mindre det er avtalt i kontrakten.

Hvem har rett til å innløse?

Tomtefesteloven gir fester av tomt til bolig og fritidsbolig en lovfestet rett til å innløse, med enkelte unntak.

Boligtomt

Boligtomt kan innløses:

  • Når det har gått 30 år av festetiden
  • Deretter hvert annet år
  • Ved utløpet av festetiden

Fritidstomt

Fritidstomt kan innløses:

  • Når det har gått 30 år
  • Deretter hvert tiende år
  • Ved utløpet av festetiden

Det finnes unntak, særlig for enkelte fritidstomter i bygdeallmenninger eller der tomten ligger til gårdsbruk.

Festetomter til andre formål enn bolig og fritid (for eksempel næring) har som hovedregel ikke lovfestet innløsningsrett.

Har festekontrakten betydning?

Ja. Festekontrakten er sentral ved innløsning.

Den kan ha betydning for:

  • Når innløsning kan kreves
  • Om kontrakten er tidsbestemt eller tidsubestemt
  • Hvordan festeavgiften skal reguleres
  • Om det finnes særskilte klausuler om innløsningssum

Ved festeforhold til annet formål enn bolig og fritid må retten til innløsning følge av kontrakten, hvis ikke bortfester samtykker frivillig.

Hvordan fastsettes innløsningssummen?

Reglene følger av tomtefesteloven § 37. Beregningen avhenger av kontraktstype.

Tidsubestemt festekontrakt

Dersom bortfester ikke har oppsigelsesrett, fastsettes innløsningssummen normalt til:

25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet

Kontrakten kan gi lavere sum – i så fall gjelder den.

Tidsbestemt festekontrakt

Her kan bortfester velge mellom:

  • 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet
  • 25 ganger oppregulert festeavgift

Bortfester vil normalt velge det alternativet som gir høyest sum.

Ved beregning basert på tomteverdi skal tomten verdsettes som ubebygd, byggeklar tomt – men verdier fester selv har tilført (for eksempel vei, vann og avløp) skal trekkes fra.

💡 Visste du at?
Dersom festeavgiften ikke har blitt regulert selv om kontrakten åpnet for det, kan det oppstå uenighet om hvilken «oppregulert» avgift som skal legges til grunn ved innløsning.

Trenger du hjelp med tomtefeste?

Send oss en henvendelse, så tar vi kontakt.

Slik gjennomføres innløsning av festetomt

Prosessen er regulert i tomtefesteloven § 38.

Fester må:

  • Fremsette skriftlig krav om innløsning
  • Gjøre dette senest ett år før innløsningstidspunktet

Deretter:

  • Tomten må normalt fradeles
  • Innløsningssum fastsettes
  • Skjøte tinglyses
  • Festekontrakten slettes

Dersom partene ikke blir enige om vilkårene – typisk kjøpesummen – må saken avgjøres ved rettslig skjønn.

Hva hvis tomten gjelder annet formål enn bolig eller fritid?

For næringseiendom, offentlige formål eller andre festeforhold finnes det ingen lovfestet rett til innløsning.

Da må:

  • Innløsningsrett følge av kontrakten, eller
  • Partene bli enige om frivillig salg

Kjøpesummen vil i slike tilfeller normalt være full markedsverdi.

Viktige avklaringer før du krever innløsning

Uenighet om innløsningssum?

Dersom partene ikke blir enige om vilkårene, avgjøres saken ved rettslig skjønn. Dette er en form for domstolsbehandling der retten fastsetter innløsningsvilkårene.

I slike saker er korrekt juridisk og økonomisk vurdering avgjørende.

Vi bistår ved innløsning av festetomt

Vi bistår både festere og bortfestere med:

  • Tolkning av festekontrakt
  • Vurdering av innløsningsrett
  • Beregning av innløsningssum
  • Forhandlinger mellom partene
  • Gjennomføring av rettslig skjønn
  • Full juridisk oppfølging av fradeling og hjemmelsoverføring

Innløsning av festetomt kan være komplisert – særlig der kontrakten er gammel eller uklart formulert. En tidlig juridisk vurdering kan spare deg for betydelige kostnader.

Ta kontakt for en konkret vurdering av din sak.

Få hjelp med din sak
Ring: 22 93 38 50

Ofte stilte spørsmål