Ulovlig seksjonering
En seksjonering kan øke verdien på en eiendom og gjøre det mulig å selge enkeltleiligheter separat. Men det er en viktig forskjell mellom tinglyst seksjonering etter eierseksjonsloven og godkjent bruk etter plan- og bygningsloven.
Dersom disse regelsettene ikke samsvarer, kan du stå overfor det som i praksis omtales som ulovlig seksjonering.
Dette får du vite:
Kort oppsummert
- En bolig kan være lovlig seksjonert og tinglyst, men likevel være ulovlig å bruke dersom den ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven.
- Konsekvensene av ulovlig seksjonering kan være pålegg om stans i bruk, tvangsmulkt eller krav om tilbakeføring fra kommunen.
- For kjøpere og selgere er det avgjørende å sjekke om det foreligger ferdigattest eller brukstillatelse, ikke bare at enheten er registrert som en egen seksjon.
Hva menes med ulovlig seksjonering?
Ulovlig seksjonering oppstår typisk når en eiendom er seksjonert og tinglyst, men bruksenheten ikke er lovlig etablert etter plan- og bygningsloven.
Det kan for eksempel være at:
- En kjeller er seksjonert som egen bolig uten godkjent bruksendring
- En boenhet mangler brukstillatelse
- Bygget ikke oppfyller tekniske krav i byggteknisk forskrift
Eierseksjonsloven gir i utgangspunktet krav på seksjonering dersom vilkårene er oppfylt. Kommunen kan da ikke nekte seksjonering med henvisning til plan- og bygningsloven alene.
Dette skaper et såkalt tosporet system – hvor en seksjon kan være formelt opprettet, men likevel ulovlig å bruke.
💡 Visste du at?
En seksjon kan være lovlig tinglyst – men likevel ikke godkjent som selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven.
Hvorfor oppstår dette problemet?
Eierseksjonsloven regulerer oppdeling og registrering av eiendom.
Plan- og bygningsloven regulerer bygging, bruksendring og tekniske krav.
Seksjonering er i utgangspunktet en matrikulær og tinglysningsmessig prosess. Godkjenning etter plan- og bygningsloven er en byggesak.
Dersom det ikke er søkt om bruksendring etter plan- og bygningsloven § 20-1 og § 31-2, kan en seksjon være i strid med byggereglene – selv om den finnes i grunnboken.
Konsekvenser av ulovlig seksjonering
Konsekvensene kan være alvorlige.
Kommunen har plikt til å forfølge ulovligheter etter plan- og bygningsloven kapittel 32. Det kan innebære:
- Pålegg om retting
- Tvangsmulkt
- Pålegg om opphør av bruk
- I verste fall krav om tilbakeføring
Det betyr at eier kan risikere å miste retten til å bruke boligen som selvstendig boenhet.
💡 Visste du at?
Kommunen kan kreve at en ulovlig boenhet tas ut av bruk – selv om den er solgt og tinglyst som egen seksjon.
Trenger du hjelp med seksjonering?
Send oss en henvendelse, så tar vi kontakt.
Før kjøp, salg eller seksjonering – dette bør du avklare
Før du kjøper, selger eller seksjonerer en eiendom, bør du undersøke:
- Foreligger det godkjent brukstillatelse?
- Er det søkt om bruksendring der det er nødvendig?
- Er tiltakene utført i samsvar med byggteknisk forskrift?
- Stemmer seksjoneringen med faktisk bruk?
Mange konflikter i eiendomshandler oppstår nettopp fordi kjøper tror seksjonering automatisk betyr lovlig bolig.
Avklaringer før kjøp eller videre seksjonering
Sjekk ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Manglende dokumentasjon kan indikere risiko.
En kjeller eller loft kan være seksjonert, men aldri godkjent som bolig.
Ved salg kan manglende godkjenning utgjøre en mangel etter avhendingsloven.
I noen tilfeller kan det søkes om ettergodkjenning. I andre tilfeller kan kostnadene bli betydelige.
Kan ulovlig seksjonering rettes?
Ja, men det avhenger av situasjonen.
Det kan være mulig å:
- Søke om bruksendring
- Oppfylle tekniske krav
- Foreta reseksjonering
- Endre sameiebrøk eller formål
I enkelte tilfeller er det imidlertid ikke mulig å oppnå godkjenning uten omfattende ombygging.
Slik hjelper vi deg
Vi bistår både eiere, kjøpere, selgere og utbyggere i saker om ulovlig seksjonering.
Dette kan vi hjelpe deg med:
- Vurdering av lovligheten av eksisterende seksjon
- Gjennomgang av byggesaksdokumenter
- Kontakt og dialog med kommunen
- Søknad om bruksendring eller legalisering
- Tvister ved kjøp og salg
- Klage på kommunale vedtak
Jo tidligere du avklarer situasjonen, desto større handlingsrom har du.
Ofte stilte spørsmål
Ulovlig seksjonering er når en boenhet er tinglyst som en egen seksjon, men ikke er godkjent for bruk som bolig etter plan- og bygningsloven. Dette skaper en situasjon der enheten er formelt opprettet, men ulovlig å bruke.
Kommunen kan gi pålegg om at bruken må opphøre, ilegge tvangsmulkt eller i verste fall kreve tilbakeføring. Eieren risikerer dermed å miste retten til å bruke boligen som en selvstendig boenhet.
Du bør undersøke om det foreligger en godkjent ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boenheten. Manglende dokumentasjon er et tegn på at enheten kanskje ikke er godkjent for varig opphold.
Ja, i noen tilfeller er det mulig å søke om ettergodkjenning ved for eksempel å søke om bruksendring og oppfylle tekniske krav. I andre tilfeller kan det imidlertid kreve omfattende og kostbar ombygging.
