Feil og mangler ved nybygg – hva har du krav på som kjøper?

Kanskje står du midt i dette nå: Du har kjøpt en splitter ny bolig – men ved overtakelsen dukker det opp skjevheter, ujavne gulv eller fukttegn. Da er første spørsmål hvilket regelverk som gjelder. Kjøp «på prospekt» (boligen ikke ferdig ved avtale) reguleres som utgangspunkt av bustadoppføringslova. Kjøp av en ferdigstilt, lite brukt bolig kan falle inn under avhendingsloven nybygg, som gir noe andre rammer for mangelsvurdering og garantier. Vi utdyper forskjellene under.

Bustadoppføringslova gjelder når entreprenøren forplikter seg til å oppføre en bolig for en forbruker og boligen ikke er ferdig ved avtaleinngåelsen. Loven er ufravikelig til ugunst for forbrukeren. Det betyr blant annet:

• Plikt til fagmessig utførelse etter «god byggeskikk».
• Plikt til fremdrift og levering til avtalt tid.
• Plikt til å stille nybygg garanti.

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av ferdigstilt bolig. For avhendingsloven nybygg (nyoppført bolig som ikke har vært brukt i mer enn ca. ett år), er det særskilte vernebestemmelser. Selv om loven ikke i utgangspunktet pålegger entreprenør garanti nybygg avhendingsloven, kan garantivilkår likevel avtales i kjøpekontrakten – noe vi ofte anbefaler.

Praktisk betydning:

• Prospektkjøp → omfattende forbrukervern etter bustadoppføringslova, inkl. sikkerhetsstillelse.
• Ferdigstilt bolig → avhendingslova, men med styrket vern ved «nyoppført bolig».
• Avklar tidlig hva kontrakten sier om garanti nybygg, overtakelse, dagmulkt og reklamasjon.

Ved nybygg må arbeid og materialer holde «vanlig god kvalitet» og utføres fagmessig. Bygget skal oppfylle gjeldende tekniske krav (TEK17), bransjenormer (som våtromsnormen) og spesifikasjoner i kontrakten. Avvik fra lov, forskrift, Norsk Standard eller det avtalte er normalt mangel. Dette gjelder uavhengig av om du kjøpte på prospekt eller ferdigstilt bolig.

Typiske kvalitetsavvik:

• Vannskader og feil i membran på bad.
• Skjeve vegger/gulv utenfor toleranse.
• Lydlekkasjer, kuldebroer, trekk.
• Feil på ventilasjon/avtrekk, ubalansert anlegg.
• Mangelfull dokumentasjon (FDV, samsvarserklæringer).

En av de viktigste forskjellene mellom lovene er garantiordningen. Etter bustadoppføringslova skal entreprenør stille garanti straks etter kontrakt. I praksis omtales dette som garanti nybygg eller garanti nybygget hus.

• Før overtakelse: Garantien er normalt 10 % av kontraktssummen.
• Etter overtakelse: Garantien skal som et minimum være 5 % og gjelde i 5 år fra overtakelse.

Alle krav du kan ha mot entreprenør: utbedring, prisavslag, erstatning, dagmulkt – avhengig av situasjonen. Garantien gir reell sikkerhet dersom entreprenør ikke følger opp.

Avhendingslova oppstiller ikke automatisk garantiordning. Likevel kan partene kontraktsfeste en tilsvarende sikkerhet. For nyoppført bolig som selges kort tid etter ferdigstillelse, er dette særlig praktisk. Krev at megler/selger dokumenterer garantien før delinnbetalinger.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Når du oppdager et avvik, må du reklamere «innen rimelig tid» – praktisk ofte inntil ca. 2 måneder fra oppdagelsen. I tillegg gjelder en absolutt frist på 5 år fra overtakelse for å gjøre mangler gjeldende. Forbrukerens reklamasjonsmelding bør være skriftlig, tydelig og dokumentert.

Slik styrker du saken din fra første dag:

• Fyll ut en overtakelsesprotokoll med konkrete bemerkninger.
• Ta bilder/video, mål avvik (f.eks. med rettholt/laser).
• Notér dato for når du oppdaget feilen.
• Be om skriftlig bekreftelse på mottatt reklamasjon.
• Ikke aksepter «kosmetisk» utbedring dersom avviket er strukturelt.

Virkninger av korrekt reklamasjon:

Entreprenør får som hovedregel rett til å utbedre. Ignorerer entreprenør fristen eller avviser en berettiget reklamasjon, kan du organisere utbedring selv og kreve kostnadene dekket – direkte mot entreprenør eller under garantien.

Forsinket overtakelse koster. Ved kontrakter under bustadoppføringslova følger ofte standardbestemmelser om dagmulkt nybygg (fast sats pr. dag). Dagmulkt kompenserer for tidskostnaden, uten at du må bevise økonomisk tap. I tillegg kan du:

• Kreve oppfyllelse (at boligen ferdigstilles og overleveres).
• Heve ved vesentlig forsinkelse.
• Kreve erstatning for dokumenterte ekstrautgifter (midlertidig bolig, flytting, lagring).

Kjøpers forsinkelse – «forsinkelsesrente ved salg av bolig»:

Hvis du som kjøper blir forsinket med betalingen (f.eks. banksvikt/finansiering), kan selger kreve oppfyllelse, heving ved vesentlig mislighold, og – viktigst – forsinkelsesrente ved salg av bolig etter forsinkelsesrenteloven. I praksis betyr det at rentekrav løper fra forfall til betaling.

Når du melder reklamasjon ny bolig, er dokumentasjon like viktig som selve fristen:

• Overtakelsesprotokoll med bilder.
• Befaringsrapporter (ettårsbefaring/garantibefaring).
• Fagkyndige vurderinger fra byggesakkyndig (håndverker, takstmann).
• Kommunale dokumenter (midlertidig brukstillatelse, ferdigattest).
• Kontrakt og endringslister/tilvalg – for å vise hva som faktisk er avtalt.
• Kostnadsoverslag og kvitteringer dersom du har utbedret selv.

Stans og dokumenter straks du oppdager avvik. 
Reklamer skriftlig innen rimelig tid; sett en kort frist for tilbakemelding. 
Hold tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen ved grovere mangler eller uavklart garanti. 
Vurder dagmulkt ved forsinket overtakelse. 
Sjekk forsikring: Rettshjelpsdekning kan typisk ta en stor del av advokatkostnaden ved tvist.
Hvorfor det haster: Frister løper, bevis svekkes og entreprenør kan skifte underleverandører. Tidlig handling gir best forhandlingsposisjon.

I kontrakter etter avhendingslova for nyere bolig kan dere avtale:

• Sikkerhetsstillelse etter modell av bustadoppføringslova (garanti nybygg, «garanti nybygget hus»).
• Standardisert dagmulkt ved forsinkelse.
• Detaljerte kvalitetskrav (TEK17, våtromsnorm, toleranser).

• Tydelig endringsregime for tilvalg.

  Slike avtaler reduserer tvist og gir raske løsninger om noe går galt.

• Kartlegger kontrakt, endringer og bevis – fastslår om det foreligger mangel.
• Varsler, utformer og kvalitetssikrer reklamasjon ny bolig.
• Forhandler løsning: utbedring, prisavslag, erstatning, heving.
• Påser at nybygg garanti/sikkerhetsstillelse faktisk kan benyttes.
• Fremmer krav om dagmulkt nybygg og eventuelle tilleggskrav.
• Bistår i forliksråd/tingrett der det er nødvendig.
• Vurderer rettshjelpsdekning og håndterer dialog med forsikringsselskap.