- Hovedside>
- Feil og mangler etter boligkjøp – dette bør du vite>
- Reklamasjon på boligkjøp
Reklamasjon på boligkjøp
Ved reklamasjon på boligkjøp må du melde fra om feil og mangler innen fristene som følger av avhendingsloven. Reklamasjonen kan gjelde både hus, leilighet og nybygg, og må fremsettes skriftlig til selger eller utbygger. Fristene er strenge – en absolutt frist på fem år og en relativ frist fra oppdagelsen av mangelen. Våre advokater bistår med vurdering av mangler, reklamasjon og tvister om boligkjøp.
Artikkelen er skrevet og kvalitetssikret av Codex Advokat sitt team for eiendomsrett.
Kort oppsummert
- Reklamasjon boligkjøp må skje innen rimelig tid og senest 5 år etter kjøp
- Feil kan være fukt, råte, arealsvikt, drenering, skadedyr eller manglende opplysninger
- Reklamasjonen bør fremsettes skriftlig (e-post eller brev)
- Skillet mellom nøytral og spesifisert reklamasjon er viktig
- Våre advokater hjelper ved uenighet med selger
Hva betyr reklamasjon ved boligkjøp?
En reklamasjon er en melding fra kjøper til selger om at boligen har en mangel. Dette kan være alt fra skjulte feil i konstruksjonen til uriktige opplysninger om eiendommen.
Reklamasjonen har to funksjoner:
- Den varsler selger om at det kan bli aktuelt med krav.
- Den holder kjøpers rettigheter i behold, slik at man ikke mister muligheten til å kreve prisavslag, retting eller heving.
💡 Visste du at?
Retten til å reklamere på boligkjøp er lovfestet i avhendingsloven, og gjelder både ved kjøp av brukt bolig og nybygg.
Når kan du reklamere på boligkjøp?
Det er ikke alle feil som gir grunnlag for reklamasjon. Mangelen må være vesentlig nok til at boligen avviker fra det som er avtalt eller forventet.
Typiske forhold som gir reklamasjon:
- Arealsvikt – boligen er mindre enn opplyst
- Fukt, råte eller sopp – ofte i kjeller eller bad
- Feil ved drenering, rør eller elektriske anlegg
- Skadedyr – som mus, rotter eller skjeggkre
- Konstruksjonsfeil – eksempelvis feil byggemetoder
- Uriktige opplysninger – hvis selger har gitt feil eller ufullstendige opplysninger
- Manglende rettigheter – f.eks. vei, bruksrett eller servitutter som mangler
Våre advokater vurderer om det du har oppdaget faktisk utgjør en rettslig mangel.
Reklamasjonsfrist bolig – relative og absolutte frister
Det er to frister å forholde seg til:
1. Relativ reklamasjonsfrist
- Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen
- Ofte tolkes dette som innen 2–3 måneder
- Eksempel: Oppdager du fukt i kjelleren i februar, bør reklamasjonen sendes innen våren
2. Absolutt reklamasjonsfrist
- Maksimalt fem år etter overtakelsen
- Etter dette har du som hovedregel ikke krav
- Unntak: Dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig
Eksempel: Kjøper du bolig i 2023, kan du som hovedregel ikke reklamere etter 2028 – selv om mangelen først oppdages senere.
Reklamasjon nybygg kontra brukt bolig
Det gjelder ulike situasjoner for ny bolig og brukt bolig.
- Reklamasjon nybygg → følger bustadoppføringslova dersom boligen er kjøpt fra utbygger. Her er fristene de samme, men kravene kan også rettes mot entreprenøren.
- Reklamasjon boligkjøp (brukt bolig) → følger avhendingsloven. Selger kan bli ansvarlig dersom boligen har en mangel som ikke var opplyst.
- Reklamasjon hus/huskjøp → gjelder de samme reglene, men praktisk viktige forhold er fukt, råte og tekniske feil.
Trenger du hjelp med reklamasjon på boligkjøp?
Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt:
Hvordan bør reklamasjonen fremsettes?
En reklamasjon kan fremsettes muntlig, men bør alltid gjøres skriftlig. Det gir deg bevis dersom saken havner i tvist.
En reklamasjon bør inneholde:
- Hvem som reklamerer og hva saken gjelder
- Hva som er oppdaget (fukt, råte, arealsvikt osv.)
- Når du oppdaget mangelen
- At du vurderer å fremme krav mot selger
Det skilles mellom:
- Nøytral reklamasjon: Varsel om at boligen har en mangel og at du vurderer krav
- Spesifisert reklamasjon: Angir hvilket krav du gjør gjeldende (prisavslag, retting, heving)
Kan kravet foreldes?
Ja, selv om reklamasjonsfristen er 5 år, kan kravet foreldes tidligere etter foreldelsesloven.
- Hovedregel: krav foreldes 3 år etter at du oppdaget mangelen
- Tilleggsfrist: 1 år fra du faktisk oppdaget mangelen (dersom du ikke burde ha oppdaget den tidligere)
- Dette betyr at krav kan være foreldet før 5-årsfristen er utløpt
Vanlige feil ved reklamasjon boligkjøp
- Å vente for lenge før man reklamerer → mister retten til krav
- Å reklamere muntlig uten skriftlig dokumentasjon
- Å tro at små kosmetiske feil gir rett til erstatning
- Å blande sammen reklamasjonsfristen og foreldelsesfristen
Slik går du frem ved reklamasjon
- Undersøk boligen nøye etter overtakelse
- Dokumenter feilen med bilder, takstrapport eller annen sakkyndig vurdering
- Send reklamasjon skriftlig til selger/utbygger så raskt som mulig
- Avvent svar – men sett frist for tilbakemelding
- Kontakt advokat dersom du ikke får gjennomslag
Jo tidligere du tar kontakt, desto større mulighet har vi til å sikre bevis og fremme krav.
Ofte stilte spørsmål (FAQ)
Hva kan jeg reklamere på ved boligkjøp?
Du kan reklamere på mangler som fukt, råte, arealsvikt, feil ved drenering, tekniske feil eller uriktige opplysninger fra selger.
Hvor lang reklamasjonsfrist gjelder ved boligkjøp?
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (ofte 2–3 måneder) og senest 5 år etter overtakelse.
Hvordan skriver jeg en reklamasjon på bolig?
Reklamasjonen bør være skriftlig, gjerne e-post eller brev. Oppgi hva du har oppdaget, når du oppdaget det, og at du vurderer krav mot selger.
Kan jeg reklamere på nybygg?
Ja, reklamasjon på ny bolig reguleres av bustadoppføringslova. Fristene er de samme, men krav kan rettes mot utbygger eller entreprenør.
Hva skjer hvis jeg reklamerer for sent?
Da mister du normalt retten til å gjøre krav gjeldende, selv om feilen er reell. Ta kontakt med advokat så tidlig som mulig.
Kan kravet foreldes selv om jeg har reklamert?
Ja, foreldelsesfristen er normalt 3 år fra oppdagelsen. I noen tilfeller løper en tilleggsfrist på 1 år. Dette kan avskjære krav før 5-årsfristen.