Unntak fra reklamasjonsfristene

Reklamasjonsfristene i avhendingsloven skal skape forutsigbarhet for både kjøper og selger. Likevel finnes det klare unntak. Det gjelder særlig når selger har opptrådt på en måte som gjør at han ikke bør beskyttes av fristreglene.

Dette betyr at selv om det tilsynelatende er for sent å reklamere, kan kravet ditt fortsatt være gyldig.

Unntakene er spesielt viktige i saker der:

• mangelen er skjult
• selger har tilbakeholdt opplysninger
• selger har gitt misvisende eller uærlige opplysninger
• selger visste eller burde visst om forholdet

Dette kan være utslagsgivende i saker om reklamasjon ved boligkjøp der mangelen først viser seg lenge etter innflytting.

Utgangspunktet er at du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dette gjelder også ved reklamasjon nybygg.

I praksis betyr dette:

• Utgangspunkt: 2–3 måneder
• Kortere ved akutte skader
• Litt lengre ved komplekse eller vanskelig synlige mangler

Selv om denne fristen oversittes, kan unntakene gjøre at reklamasjonen likevel anses rettidig.

Normalt kan du ikke reklamere senere enn fem år etter overtakelse. For de fleste boligkjøp er dette en endelig sperregrense.

Men ikke hvis selger faller inn under unntaksreglene. Da kan kravet likevel bestå – også etter femårsfristen.

Avhendingsloven § 4-19 tredje ledd er tydelig:

Selger kan ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom han:

• har vært grovt uaktsom,
• har opptrådt uærllig, eller
• har handlet i strid med god tro.

Dette er sterke ord i juridisk sammenheng, og hver kategori har omfattende rettspraksis.

Grov uaktsomhet betyr at selger har opptrådt markert klanderverdig. Det er ikke nok at selger burde visst bedre; handlingen må være klart kritikkverdig.

Rettspraksis viser at grov uaktsomhet foreligger når:

• selger overser klare faresignaler
• selger ikke undersøker forhold han plikter å undersøke
• selger feilinformerer selv om han burde forstått at informasjonen var uriktig
• selger hevder «uvitenhet» om forhold som var synlige eller påfallende

Et gjennomgående trekk i dommer om reklamasjonsrett bolig er at selger ikke kan skjule seg bak passivitet når tegnene var åpenbare.

Uærlighet kan foreligge selv uten direkte løgn. Det er nok at selger bevisst holder tilbake sentral informasjon eller gir et misvisende inntrykk av boligen.

Eksempler:

• Selger unnlater å fortelle om tidligere problemer for å sikre høyere pris
• Selger pynter på forhold som fremstår som nye, men egentlig skjuler feil
• Selger svarer «nei» i egenerklæringen selv om han vet eller mistenker skade
• Selger tilbakeholder rapporter, tidligere reklamasjoner eller pålegg

Uærlighet gir kjøper betydelig styrket rettsstilling – og kan åpne for prisavslag ved boligkjøp, erstatning ved boligkjøp og i sjeldne tilfeller heving av boligkjøp.

Dette er den mest brukte unntaksregelen, fordi den rammer alle tilfeller der selger opptrer illojalt eller urimelig – selv om handlingen ikke er grovt uaktsom eller uærlig.

Selger handler i strid med god tro når han:

• burde forstått at opplysningene var villedende
• unnlater å opplyse om forhold han vet kjøper vil vektlegge
• kjenner til feil som kan påvirke pris, trygghet eller bruk
• bevisst velger å ikke undersøke kritiske forhold
• legger frem dokumentasjon som er ufullstendig eller misvisende

Dette er et lavere skyldkrav enn uærlighet, men konsekvensen er den samme:
Selger kan ikke avvise kravet som for sent reklamert.

Send oss en henvendelse, så tar vi kontakt.

Fordi mange mangler først viser seg lenge etter innflytting – og ofte lenge etter at både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen er gått ut.

Typiske situasjoner:

• skjulte konstruksjonsfeil
• feil håndverksarbeid
• forhold selger aktivt dekket til
• gamle feil som ble “kosmetisk” skjult
• forhold som selger ikke ønsket å vite mer om
• manglende godkjenninger eller bruksendringer

Når du kontakter oss vurderer vi systematisk:

1. Hva selger faktisk visste eller burde ha visst
2. Hvordan opplysningene ble presentert
3. Om mangelen var synlig eller tydelig for selger
4. Om salgsdokumentasjon eller egenerklæring var misvisende
5. Om historikk eller tidligere feil ble skjult
6. Om selger hadde motiv for å holde tilbake informasjon

Dette er avgjørende for saker der reklamasjonen etter avhendingsloven reklamasjon er sent fremmet.

Selv om du mener fristen er oversittet, bør du alltid:

• reklamere skriftlig umiddelbart
• beskrive mangelen så nøyaktig som mulig
• dokumentere utvikling og funn med bilder og rapporter
• kontakte advokat tidlig

I mange saker er det nettopp advokatens vurdering av unntakene som avgjør utfallet.

• Å tro at saken er tapt fordi fristen er gått
• Å stole på selgers forsikring om «at det ikke er noe problem»
• Å ikke reklamere fordi man mangler dokumentasjon
• Å tro at reklamasjon nybygg alltid er enklere – det er ofte motsatt
• Å misforstå skillet mellom reklamasjonsfrist og foreldelsesfrist

Hvis du er usikker på om du har reklamert i tide – eller tror selger kan være omfattet av unntaksreglene – bør du kontakte oss nå.