Leietakers konkurs og leieavtale

Når tingretten åpner konkurs, opprettes et konkursbo som overtar rådigheten over leietakers virksomhet. Det er nå konkursboet – ved bostyrer – du må forholde deg til.

Utgangspunktet er at konkursboet trer inn i den løpende leieavtalen dersom lokalene var tatt i bruk før konkursåpning. Det betyr at boet midlertidig kan fortsette å bruke lokalene.

For deg som utleier handler det først og fremst om å få rask avklaring:

Skal boet fortsette leieforholdet – eller frafalle det?

Dersom konkursboet bruker lokalene etter konkursåpning, er husleie og andre løpende ytelser massekrav. Disse skal i utgangspunktet betales fullt ut av boet.

Boet har likevel en særskilt rett til å si opp leieavtalen, selv om avtalen er uoppsigelig. Oppsigelsen kan skje med sedvanlig varsel eller med tre måneders frist, avhengig av situasjonen.

I tillegg har konkursboet en frist på fire uker fra konkursåpning til å erklære at det ikke ønsker å tre inn i leieavtalen. Dersom boet gir slik erklæring, opphører ikke ditt krav på leie umiddelbart – du har fortsatt krav på dekning for perioden frem til erklæringen mottas og lokalene er stilt til disposisjon.

For husleie som var forfalt før konkursåpning, må kravet anmeldes i konkursboet som et ordinært krav. I praksis gir dette ofte liten eller ingen dekning.

En konkurs innebærer som regel at leietaker ikke kan oppfylle sine betalingsforpliktelser. Dette gir normalt grunnlag for heving overfor leietaker.

Men i praksis må heving håndteres i lys av konkurslovens regler og boets rettigheter. Dersom boet ønsker å tre inn i avtalen og oppfyller massekravene, kan situasjonen bli mer sammensatt.

Rask juridisk vurdering er viktig før du tar skritt som kan påvirke dine rettigheter.

Dersom konkursboet ikke viderefører leieavtalen, kan du bli sittende med tomme lokaler og tapte leieinntekter. Dette tapet kan anmeldes som krav i konkursboet.

Realiteten er imidlertid at slike krav ofte bare gir en lav dividende – om noe i det hele tatt.

Derfor er forebygging og risikohåndtering avgjørende allerede ved kontraktsinngåelse, blant annet gjennom:

• Tilstrekkelig sikkerhet for leietakers forpliktelser
• Garantier eller depositum
• Solid kredittvurdering ved inngåelse av avtale

Når konkursen først er et faktum, handler det om å begrense videre tap og få kontroll over lokalene raskest mulig.

Vi bistår utleiere i hele prosessen når leietaker går konkurs – fra første kontakt med bostyrer til håndtering av krav og videre utleie.

Vi hjelper deg med:

• Vurdering av leieavtalens stilling ved konkurs
• Dialog og forhandling med konkursbo
• Håndtering av massekrav og anmeldelse av krav
• Vurdering av heving og oppsigelse
• Strategi for rask reutleie

Leietakers konkurs kan være økonomisk krevende, men riktig håndtering kan redusere tapet betydelig.

Ta kontakt med oss så snart du får melding om konkurs. Jo tidligere du handler, desto sterkere står du.