Eierseksjonsloven

Formålet med loven er å sikre interessene til eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet, når et eierseksjonssameie opprettes og ved senere drift.

Loven gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i lovens kapittel III om fremgangsmåten ved seksjonering, eller som ble opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft.

Loven kan ikke fravikes gjennom annen avtale eller vedtektene, dersom det ikke følger av loven selv.

Vår rolle som advokat er å bistå deg, enten om du sitter i styret eller er seksjonseier, med å tolke regelverket for å avklare rettslige problemstillinger.

Vilkårene for å seksjonere følger av eierseksjonsloven § 7.

Dersom følgende vilkår er oppfylt, har man i utgangspunktet krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom:

Hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet.

Hver seksjon har en fast sameiebrøk.

Bruksenheten er en klart avgrenset del i en bygning og har egen inngang.

Det er tilstrekkelig med parkeringsplasser i henhold til byggetillatelsen.

Alle bruksenhetene i bygget omfattes av seksjoneringen.

Seksjoneringen gjelder bare én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom.

Det er fastsatt om seksjonen skal brukes til bolig eller næring og om bruksformålet er i samsvar med offentlig tillatelser.

Arealer som flere seksjoneiere trenger tilgang til eller som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal må seksjoneres til fellesareal.

Ved boligseksjonering må boligen være lovlig etablert.

Man kan seksjonere når man har fått rammetillatelse etter plan– og bygningsloven. Dette gjelder både eksisterende og planlagte bygninger.

Dersom sameierne ikke er enige om at det skal seksjoneres, må et krav om seksjonering fremmes for tingretten der eiendommen ligger. Sameieren som krever seksjonering må forut for dette varsle de øvrige sameierne om sitt krav og gi disse en frist på fire uker til å komme med innsigelser.

Når tingretten har tatt kravet om seksjonering til følge, oppnevner tingretten en medhjelper for gjennomføringen av seksjoneringen.

Vi bistår deg med vurderingen av om vilkår for seksjonering er oppfylt.

Seksjoneringssaker behandles av den aktuelle kommunen eiendommer ligger i.

Det er krav til hva en søknad om seksjonering skal inneholde. Denne skal blant annet opplyse hvilken bolig det gjelder, om formålet er bolig eller næring, samt sameiebrøken for de enkelte seksjonene.

Det er også krav til hvilke vedlegg som skal ligge ved søknaden, og det er viktig at man har dokumentene på plass før man sender inn søknaden.

Når det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak fra kommunen, skal kommunen sende dokumentasjon for å opprette grunnboksblad for hver seksjon og deretter sende vedtaket til tinglysning.

Når seksjoneringsvedtaket er tinglyst blir det utstedt et såkalt matrikkelbrev.

Et sameie med ni eller flere seksjoner er også påkrevd registrert i Foretaksregisteret.

Vi bistår deg med seksjoneringsprosessen, og sørger for at de riktige dokumentene følger med søknaden til kommunen.

Sameierne kan reseksjonere hvis sameierne i et eierseksjonssameie ønsker å endre fordelingen av arealet, eller gjøre andre bruksendringer etter at eiendommen er seksjonert.

Reseksjonering er eksempelvis aktuelt i de tilfellene man ønsker å slå sammen to leiligheter, eller et kontorlokale skal gjøres om til en leilighet, eller ved omfordeling av parkeringsplasser, boder og liknende.

Man må også være oppmerksom på at det kan påløpe dokumentavgift ved reseksjonering dersom sameiebrøkene i sameiet endres.

Kommunen har også myndighet til å kreve reseksjonering i visse tilfeller, jf. eierseksjonsloven § 22.

Vi bistår deg med reseksjonering, og sørger for at nødvendige vedlegg sendes med søknaden og holde i korrespondansen med kommunen.

Hva er konsekvensen av å ikke gjennomføre en reseksjonering etter at det er gjort endringer i antall seksjoner eller annet som krever dette?Dette kan medføre pålegg fra kommunen hvis det oppdages. Det kan også medføre problemer ved salg av seksjonene i eierseksjonssameiet.

Man kan skille mellom sameierens faktiske og rettslige rådighet.

Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet og skal avholdes hvert år innen utgangen av juni.

Dersom det er nødvendig, kan det innkalles til ekstraordinært årsmøte. Her er det viktig å huske på at det er regler for hvem som kan innkalle til årsmøte og ekstraordinært årsmøte, samt regler for hvordan innkallingen skal skje. Disse reglene finnes i eierseksjonsloven § 42 og § 43.

Alle seksjonseierne har rett til å delta på årsmøtet og uttale seg og stemme over saker.

Det skal føres protokoll over alle saker som behandles og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Denne skal signeres av møteleder og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet.

Protokollen skal være tilgjengelig for øvrige seksjonseiere og sikre etterrettelighet over hva som er blitt diskutert og besluttet i sameiet.

Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene.

Vi hjelper deg med å vurdere om ditt eierseksjonssameie har tatt en formelt riktig beslutning på årsmøtet.

Det skal opprettes et styre i sameiet og dette velges på årsmøtet.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, samt forvalte eiendommens anliggende i henhold til eierseksjonsloven, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.

Styret skal møtes så ofte som det er nødvendig.

Styret kan ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

Vi bistår deg som styremedlem i et eierseksjonssameie ved å rådgi deg i forhold til styrets kompetanse og plikter, samt gi råd dersom det har oppstått konflikt.

Det er ikke krav til å ha forretningsfører, men årsmøtet kan beslutte dette. 

Alle eierseksjonssameier skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Dette er en oppgave som er tillagt styret.

I sameier med 21 eller flere seksjoner er det plikt til å føre regnskap og utarbeide årsregnskap og årsberetning i samsvar med regnskapsloven. For slike sameier er det også plikt til å ha revisor.

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018. Innholdet i loven fra 1997 videreføres i stor grad, men det er imidlertid flere nye og viktige endringer i eierseksjonsloven som man må være oppmerksom på.