Kontrollansvar og skyld
Kjøper av en eiendom kan i utgangspunktet kreve erstatning fra selger for direkte tap uten at det foreligger skyld på selgers side. Avhendingsloven opererer med et såkalt objektivt kontrollansvar i § 4-14, der ansvar inntrer uavhengig av om selger har opptrådt uaktsomt.
Selger blir med andre ord ansvarlig dersom selgeren ikke kan dokumentere at feilen eller mangelen som fører til tapet, skyldes forhold utenfor selgers kontroll og det ikke er rimelig å vente at selger kunne ha regnet med forholdet på avtaletiden eller at selger kunne ha overvunnet eller unngått følgene av forholdet, jfr. avhendingsloven § 4-14 første ledd annet punktum, jfr. § 4-5 første ledd.
Dette får du vite:
Kort oppsummert
- Selger har et objektivt erstatningsansvar (kontrollansvar) for direkte tap hos kjøper, selv uten at selgeren har skyld.
- Selger kan kun unngå ansvar dersom mangelen skyldes forhold som beviselig var utenfor deres kontroll.
- Skjulte mangler er som regel utenfor selgers kontroll, men selger kan bli ansvarlig hvis mangelen skyldes f.eks. dårlig vedlikehold i eiertiden.
- Selger er normalt ikke ansvarlig for feil utført av håndverkere, så lenge valget av håndverker var forsvarlig.
Det skal lite til for å pålegge selger ansvar
Kontrollansvaret er i utgangspunktet svært strengt. I forarbeidene til avhendingsloven er det imidlertid lagt til grunn at skjulte mangler som forelå på avtaletiden, som regel vil ligge utenfor selgers kontroll og dermed ikke medføre ansvar.
Skjulte feil og mangler kan likevel gi ansvar
Det vil likevel bero på en konkret vurdering om ansvar likevel kan tenkes å inntre for såkalte «skjulte feil og mangler». En skjult mangel vil for eksempel likevel kunne ligge innenfor selgers kontroll dersom den skyldes sviktende eller mangelfullt vedlikehold i selgers eiertid og selger kunne eller burde ha handlet annerledes.
Det finnes etter hvert en del rettspraksis som avklarer hvor grensen for selgers «kontroll» går. Et eksempel er en dom fra Borgarting lagmannsrett, der mangler ved dreneringssystemet rundt en enebolig ble ansett å ligge innenfor selgers kontroll. Lagmannsretten fant i dommen det sannsynlig at selger var klar over at arbeidet ikke var utført i henhold til prosjektbeskrivelsen. Lagmannsretten fant på den bakgrunn at manglene lå innenfor selgers kontroll. Selger kunne altså, og burde altså, på et tidligere tidspunkt ha gjort noe med forholdet, og det forelå da grunnlag for erstatningskrav etter avhendingsloven § 4-14 om kontrollansvaret.
Hva må selger gjøre for å unngå ansvar?
Hva selger burde eller kunne gjøre, vurderes som oftest når selgers skyld diskuteres. Skyldansvar foreligger der en handling eller unnlatelse avviker fra det normale og avviket dermed kan kritiseres. Under kontrollansvaret trenger ikke handlingen å være kritikkverdig. Likevel må selger «se seg for» og for å unngå ansvar; forvalte eiendommen innenfor det som ansees fornuftig.
Selger har som utgangspunkt ikke kontrollansvar for arbeid utført av håndverkere, dersom det er gjort et forsvarlig valg av hvem som skulle utføre arbeidet. Hvis selger for eksempel pusser opp badet eller legger nytt tak før salget, vil vurderingen blant annet bero på om håndverkerne som ble valgt hadde relevante kvalifikasjoner, om arbeidet fremsto som forsvarlig, og om det foreligger dokumentasjon som fakturaer, garantier eller referanser. Dersom selger burde ha valgt andre håndverkere eller fulgt opp arbeidet bedre, blir det vanskeligere å hevde at forholdet lå utenfor selgers kontroll.
Trenger du hjelp med feil og mangler?
Send oss en henvendelse, så tar vi kontakt.
Kontrollansvar ved forsinkelse
Kontrollansvaret er også en vurdering ved spørsmål om forsinkelse. Avhl. § 4-5 regulerer forholdet.
For begge tilfeller, både ved spørsmål om erstatningsansvar for mangler eller forsinkelse, er det en konkret vurdering av om selger kan høres med at mangelen/forsinkelsen oppstod på grunn av en hindring utenfor selgers kontroll, og som det ikke er rimelig at selgere kunne regnet med på avtaletiden, eller overvunnet eller unngått følgene av.
Ofte stilte spørsmål
Kontrollansvaret innebærer at selger kan bli erstatningsansvarlig for kjøpers direkte tap grunnet en mangel, selv om selger ikke har skyld. Dette gjelder for feil som ligger innenfor selgers kontroll.
Skjulte mangler er som regel utenfor selgers kontroll, men selger kan likevel bli ansvarlig dersom mangelen skyldes for eksempel sviktende vedlikehold i selgers eiertid.
I utgangspunktet ikke, så lenge selger har gjort et forsvarlig valg av håndverker. Selger kan imidlertid bli ansvarlig dersom de burde ha valgt annerledes eller fulgt opp arbeidet bedre.
Selger må dokumentere at mangelen skyldes en hindring utenfor deres kontroll, som de ikke med rimelighet kunne forutsett eller overvunnet følgene av.
