Heving av kjøp og kjøpekontrakt
Å heve en kjøpekontrakt er det mest inngripende misligholdskravet i et boligkjøp. Likevel er det fullt mulig når boligen har alvorlige feil eller mangler. Mange kjøpere får feilaktig høre at heving «aldri går», særlig når boligen er solgt som den er. Det stemmer ikke.
Heving av kjøp kan kreves når mangelen er så alvorlig at avtalen i realiteten er brutt. Våre advokater vurderer jevnlig saker der heving er riktig – og oppnåelig – løsning.
Dette får du vite:
Kort oppsummert
- Heving av boligkjøp er mulig ved alvorlige feil, selv når boligen er solgt «som den er».
- Det krever et vesentlig kontraktsbrudd, der faktorer som utbedringskostnader, mangelens alvor og selgers opplysninger er sentrale.
- En «som den er»-klausul fjerner ikke selgers ansvar ved uriktige eller mangelfulle opplysninger.
- Heving innebærer at kjøper leverer tilbake boligen og får refundert kjøpesummen og andre kostnader.
Hva betyr heving av kjøpekontrakt?
Heving innebærer at boligkjøpet går tilbake. Kjøper leverer boligen tilbake, og selger tilbakefører kjøpesum og øvrige beløp. Dette kalles hevingsoppgjør, og bygger på prinsippet om ytelse mot ytelse.
Heving brukes når prisavslag eller retting ikke er tilstrekkelig, og når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente.
Når kan du heve et boligkjøp?
Heving forutsetter et vesentlig kontraktsbrudd, jf. avhendingsloven § 4-13. Vurderingen er alltid konkret, men domstolene legger særlig vekt på:
- om mangelen gjør boligen helt eller delvis ubeboelig
- om utbedringskostnadene er høye sett opp mot kjøpesummen
- om selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger
- om mangelen gjelder sentrale bygningsdeler
- om forholdet skaper betydelig usikkerhet om boligens verdi eller bruk
Som tommelfingerregel styrkes hevingskravet når utbedringskostnadene overstiger 5–6 % av kjøpesummen, men også lavere beløp kan gi grunnlag dersom mangelen er alvorlig nok.
💡 Visste du at?
Heving kan være aktuelt selv om mangelen kan utbedres, dersom reparasjonen er så omfattende at kjøper ikke rimelig kan forventes å bli boende i boligen.
Solgt «as is» – stopper det heving?
Nei. En as is-klausul begrenser selgers ansvar, men fritar ikke selger for:
- opplysningssvikt
- uriktige opplysninger
- skjulte feil som gir vesentlig avvik
Selv boliger solgt som den er kan gi grunnlag for heving dersom vilkårene er oppfylt.
💡 Visste du at?
Domstolene legger ofte større vekt på opplysningssvikt enn på boligens alder. Feil informasjon kan alene gi grunnlag for heving.
Trenger du hjelp med heving av kjøp?
Send oss en henvendelse, så tar vi kontakt.
Heving før overtakelse
Heving er ikke begrenset til tiden etter overtakelse. Dersom alvorlige feil avdekkes før overtakelse – for eksempel ved nybygg eller ferdigstillelse – kan kjøper kreve heving før nøklene overleveres.
Dette er særlig aktuelt når:
- det foreligger ulovlige forhold eller byggfeil
- boligen avviker vesentlig fra avtalt standard
- ferdigattest ikke kan gis
Heving i praksis – slik vurderes saken
En mangel er vesentlig når den påvirker boligens funksjon, sikkerhet eller verdi i betydelig grad. Fukt, konstruksjonsfeil, ulovlige rom, alvorlige el-feil og dreneringssvikt er typiske eksempler.
Prisavslag brukes når boligen fortsatt kan brukes. Heving er aktuelt når mangelen er så alvorlig at kjøper ikke rimelig kan forventes å beholde boligen.
Kjøpet nullstilles. Kjøper får tilbake kjøpesum, dokumentavgift og relevante kostnader. Selger får boligen tilbake, justert for normal bruk.
Slik går du frem hvis du vurderer heving
Reklamer skriftlig så snart mangelen oppdages. Innhent fagkyndig dokumentasjon som beskriver årsak, omfang og kostnader. Ikke aksepter midlertidige løsninger som kan svekke hevingskravet. Heving bør alltid vurderes og fremsettes med juridisk bistand.
Slik bistår Codex Advokat
Vi vurderer om vilkårene for heving er oppfylt, utformer korrekt reklamasjon og hevingskrav, forhandler med selger eller eierskifteforsikring og håndterer hevingsoppgjør. I mange saker dekkes store deler av advokatutgiftene gjennom rettshjelpsdekning i forsikring.
Ofte stilte spørsmål
Heving innebærer at boligkjøpet går tilbake. Kjøper leverer boligen tilbake, og selger tilbakefører kjøpesummen og øvrige kostnader.
Heving kan kreves ved et vesentlig kontraktsbrudd, det vil si når boligen har så alvorlige feil at den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente.
Ja, en «som den er»-klausul fritar ikke selger for ansvar ved uriktige opplysninger, opplysningssvikt eller skjulte feil som utgjør et vesentlig avvik.
Du må reklamere skriftlig så snart mangelen oppdages, og innhente fagkyndig dokumentasjon på årsak, omfang og kostnader.
