- Hovedside>
- Eierformer>
- Salgspålegg borettslag – hva skjer ved manglende betaling av felleskostnader?
Salgspålegg borettslag – hva skjer ved manglende betaling av felleskostnader?
Et salgspålegg i borettslag kan gis når en andelseier har vesentlig misligholdt sine forpliktelser, typisk ved manglende innbetaling av felleskostnader. Reglene følger av borettslagsloven § 5-22. Før et salgspålegg kan gis, skal eieren ha fått skriftlig advarsel og en rimelig frist til å rette opp forholdet. Dersom andelen ikke selges innen fristen, kan borettslaget kreve tvangssalg etter § 4-8. Borettslaget har i tillegg legalpant for krav på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp – i 2025 tilsvarer dette 248 056 kroner.
Artikkelen er skrevet og kvalitetssikret av Codex Advokat sitt team for eiendomsrett.
Kort oppsummert
- Salgspålegg borettslag kan gis ved vesentlig mislighold, typisk manglende felleskostnader.
- Advarsel og frist må gis før salgspålegg kan utstedes.
- Borettslagets legalpant dekker inntil 2G (248 056 kr i 2025).
- Dersom andelen ikke selges, kan styret kreve tvangssalg borettslag.
- Andelseieren svarer for løpende felleskostnader frem til ny eier overtar.
Hva er et salgspålegg i borettslag?
Et salgspålegg er et formelt pålegg om å selge en andel i borettslag på grunn av vesentlig mislighold. Den vanligste årsaken er manglende betaling av felleskostnader borettslag.
Loven åpner også for salgspålegg ved andre former for alvorlig mislighold, men betalingstvister er det klart vanligste.
Når kan borettslaget gi salgspålegg?
Styret kan gi salgspålegg dersom:
- Andelseieren har misligholdt felleskostnader vesentlig.
- Manglende betaling har fortsatt etter skriftlig advarsel.
- Eieren er gitt en rimelig frist til å gjøre opp gjelden.
Dersom andelseier fortsetter å unnlate betaling etter advarsel, kan borettslaget gi et skriftlig pålegg om salg.
💡 Visste du at?
Borettslaget må sende både advarsel og salgspålegg skriftlig – og bør bruke rekommandert post for å sikre bevis.
Salgspålegg og felleskostnader
Borettslag
I et borettslag er felleskostnader månedlige utgifter til drift, vedlikehold og fellesgjeld. Dersom en eier ikke betaler, rammer dette hele fellesskapet.
Sameie
Også i sameier gjelder lignende regler. Mislighold av fellesutgifter i sameie kan i alvorlige tilfeller gi grunnlag for pålegg om salg etter eierseksjonsloven.
Typiske eksempler
- Sameier betaler ikke fellesutgifter: Økonomisk belastning på øvrige eiere.
- Fellesgjeld og felleskostnader: Når lån og driftsutgifter ikke dekkes, kan borettslaget havne i likviditetsproblemer.
Borettslagets legalpant – sikkerhet for krav
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader.
- Beløpet er begrenset til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp (G).
- Per 2025 er G = 124 028 kr → 2G = 248 056 kr.
Dette betyr at borettslaget alltid har sikkerhet for krav innenfor dette beløpet, uavhengig av om andelen selges på tvang.
Trenger du hjelp med salgspålegg i borettslag eller sameie?
Send oss en henvendelse under så tar vi kontakt:
Hvordan fungerer prosessen med salgspålegg?
- Advarsel: Styret sender skriftlig advarsel med frist og informasjon om konsekvenser.
- Salgspålegg: Dersom misligholdet ikke rettes, utsteder styret et formelt pålegg om salg. Eieren får normalt 3 måneder på å selge selv.
- Tvangssalg: Hvis eier ikke selger, kan borettslaget begjære tvangssalg via tingretten, jf. brl. § 4-8.
- Overdragelse: Andelen selges gjennom tvangsfullbyrdelse, og ny eier overtar.
💡 Visste du at?
Selv om gjelden innfris etter at salgspålegg er gitt, kan ikke prosessen stoppes.
Hva skjer under tvangssalg?
- Tingretten eller namsmyndighetene håndterer salget.
- Borettslaget har krav på dekning for skyldige felleskostnader via legalpant.
- Andelseieren er ansvarlig for løpende felleskostnader frem til ny eier overtar.
Vanlige feil ved salgspålegg
- Styret sender ikke advarsel i forkant.
- Eieren får ikke en rimelig frist til å gjøre opp.
- Salgspålegget er ikke skriftlig eller oppfyller ikke lovens krav.
- Styret vurderer ikke alternative løsninger som inkasso.
Slik går du frem
For borettslag
- Vurder om misligholdet er vesentlig.
- Send skriftlig advarsel og gi frist.
- Utsted salgspålegg dersom misligholdet fortsetter.
- Sørg for at prosessen følger brl. § 5-22 og § 4-8.
For andelseier
- Ta kontakt med styret så tidlig som mulig.
- Vurder om kravet kan innfris eller refinansieres.
- Dersom salgspålegg er gitt, bør du selge frivillig for å unngå tvangssalg.
Slik hjelper våre advokater deg
Vi bistår både borettslag og andelseiere med:
- Vurdering av grunnlaget for salgspålegg.
- Forhandlinger om felleskostnader og betalingsavtaler.
- Håndtering av tvangssalg og prosess i tingretten.
- Rådgivning om rettigheter ved mislighold av fellesutgifter sameie og borettslag.
Ofte stilte spørsmål (FAQ)
Hva er et salgspålegg i borettslag?
Et pålegg om å selge andelen ved vesentlig mislighold, typisk manglende betaling av felleskostnader.
Når kan borettslaget gi salgspålegg?
Når andelseieren har vesentlig misligholdt sine plikter, og advarsel med frist er gitt uten at betalingen skjer.
Hva skjer hvis man ikke betaler felleskostnader?
Borettslaget kan realisere legalpant, sende inkasso, eller utstede salgspålegg som kan ende i tvangssalg.
Hvor mye kan borettslaget kreve i legalpant?
Inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp (per 2025: 248 056 kr).
Kan man stoppe et tvangssalg?
Nei, når salgspålegg først er gitt, hjelper det ikke å betale etterpå. Salgsprosessen fortsetter.