EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Feil og mangler

Kjøp av ny eller brukt bolig kan være begynnelsen på et langvarig mareritt for frustrerte boligkjøpere. En betydelig andel av sakene som går for domstolene er tvister mellom kjøper og selger etter overtakelse av fast eiendom.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

6. mars 2019

Innledning

Feil og mangler

Kjøp av ny eller brukt bolig kan være begynnelsen på et langvarig mareritt for frustrerte boligkjøpere. En betydelig andel av sakene som går for domstolene er tvister mellom kjøper og selger etter overtakelse av fast eiendom.

Det kontraktsrettslige utgangspunkt er at boligen både kvantitativt og kvalitativt skal være i samsvar med det som partene har avtalt, uavhengig av om opplysningene er nedfelt skriftlig i kontrakten, prospektet, tilstandsrapporter eller om de er gitt som en muntlig beskrivelse av boligens tilstand av megler på visning.

I dag selges normalt enhver bruktbolig «som den er». En slik kontraktsrettslig klausul innebærer rettslig sett at risikoen for enhver skjult mangel skyves over på kjøper. Det finnes imidlertid bestemmelser i avhendingsloven som innebærer at selger likevel kan holdes ansvarlig for feil og mangler selv om risikoen er skjøvet over på kjøper gjennom et «som den er» forbehold.

I det følgende skal vi gi deg tips om hva du bør gjøre dersom du føler at ikke alt er som det skal.

Har boligen en feil eller en mangel? 

En «feil» eller «mangel» kan være et eller flere negative avvik fra kjøpers berettigede forventning om boligens tilstand. Først og fremst beror dette på partenes avtale, og de risikoopplysninger som selger har gitt om boligens tilstand. Dersom boligen er solgt med informasjon om at rottene har tatt over loftet, er ikke det en feil eller mangel hvis kjøper oppdager rotter på loftet etterpå – boligen ble tross alt solgt med rotter på loftet. Kjøper kan heller ikke stille særlig høye krav til en eldre bolig fra 1912 som fullt ut beskrives som et renoveringsprosjekt.

 
I det følgende vil vi gjennomgå forhold som typisk kan utgjøre en feil eller mangel:

Skadedyr

Skadedyr kan eksempelvis være alt fra rotter som spiser seg gjennom isolasjon og trevirke eller som ødelegger elektriske ledninger gjemt inne i veggen. Det kan være stokkmaur som gnager på isolasjonsmaterialer eller bærebjelker for å lage reir, sølvkre som kryper opp gjennom avløpsnettet eller veggdyr som kommer ut for å suge blod om natten. Det er ikke nødvendigvis et krav om at dyret gjør skade på boligen – i praksis vil stort sett ethvert uønsket innsekt eller annet uinvitert krypdyr på fire eller flere ben kunne utgjøre en feil eller mangel ved partenes avtale.

Skjeggkre

Skjeggkre er et stadig økende problem og forveksles ofte med sin mer kjente «fetter» sølvkreet. Skjeggkre skiller seg fra sølvkreet ved at de blir større, er mer hårete og har lengre antennetråder. Den mest alarmerende forskjellen er likevel at per dags dato finnes det ikke sikre metoder for å utrydde en eventuell bestand. Oppdager kjøper skjeggkre etter overtakelse, bør dette snarest mulig reklameres overfor selger.

Vannskader

Vannskader i hus kan eksempelvis oppstå ved at et eldre kobberrør sprekker som følge av galvanisk korrosjon. Dersom selger har vært klar over rørenes tilstandsgrad uten å opplyse om dette, eller gitt uriktige opplysninger om rørenes tilstand vil det normalt foreligge en mangel. Alternativt kan oppsvulming i tregulv tyde på at f.eks. taket i en vinterhage med direkte adkomst fra boligen ikke er tett.

Fukt, mugg, sopp og råte

Fukt, muggsopp i hus, sopp og råte ødelegger inneklima i hus. Bygningsdelene må normalt byttes ut og dette kan bli kostbart. På visning var det utplassert duftlys med nydelig lukt av lavendel, men allerede første natten i ny bolig opplever du irriterte luftveier på grunn av alle soppsporene i lufta. Dersom selger har bodd her de siste 12 månedene er det en presumsjon for at selger også har opplevd dårlig inneklima.  

Funksjonsfeil ved elektriske anlegg og fyringsanlegg

Normalt skal ethvert arbeid på elektrisk anlegg utføres av sertifiserte fagmenn. Ordinære ledninger til stikkontakter mv. består av to faseledere og en jordledning. Avhengig av anleggets alder vil de fleste faseledningene bestå av en blå og en brun ledning. Jordledningen er gul og grønn. Skulle du oppdage at jordledningen er brukt som faseledning er det overveiende sannsynlig at det er en ufaglært som har «tuklet» med anlegget.

Arealavvik

Arealsvikt /arealavvik innebærer normalt at boligen reelt sett er mindre enn det som følger av avtalen. Som eksempel kan vi her nevne at boligen ble markedsført som 110 kvadratmeter på finn.no – etter overtakelse foretar kjøper en oppmåling av alle rom i forbindelse med en totalrenovering og oppdager da at den bare er 95 kvadratmeter.

Fukt

Drenering og fuktinnsig. Etter overtakelse av bruktbolig i november oppdager kjøper i mars/april at det er fuktinnsig gjennom grunnmuren når snøen smelter. Er det første gangen dette skjer, eller har selger ikke vært helt ærlig i salgsprosessen?

Feil av håndverkere

Det er dessverre ikke uvanlig at håndverkere gjør feil. Byggebransjen er preget av høyt tempo og sosial dumping – det skal gå fort og være billig, og flere firmaer bruker ufaglærte ansatte som arbeider uten tilsyn. Kort tid etter overtakelse av en totalrenovert bolig oppdager f.eks. kjøper at vannet renner vekk fra sluket.  

Listen ovenfor er ikke uttømmende, og en rekke andre negative forhold kan etter omstendighetene utgjøre en feil eller mangel. Hvorvidt forholdet kan gjøres gjeldende som en mangel beror altså på en konkret vurdering med utgangspunkt i de risikoopplysninger selger har gitt om boligen.

Feil og mangler ved nybygg

Nybygg kan kjøpes før det er ferdig – «på prospekt», eller etter at det er ferdig.  Det er imidlertid en del vesentlige forskjeller mellom prospektkjøp og kjøp av ferdig bolig og de rettigheter kjøper har hvis det oppstår byggefeil og forsinkelser.

Les mer om feil og mangler ved nybygg.

Ettårsbefaring og reklamasjonsfrister ved kjøp av nyoppført bolig

Ved oppføring og kjøp av ny bolig er det viktig å vite hvilke rettigheter man har, samt å være klar over de vanligste fallgruvene.

Les mer om ettårsbefaring her.

Du har oppdaget en feil eller mangel – hva gjør du nå?

Det første du må gjøre er å ta kontakt med selger og gjøre ham eller henne oppmerksom på de negative forholdene som du har oppdaget. Dette kan gjøres helt kort. Som eksempel kan vi nevne:

«Hei! Etter at vi overtok boligen forrige uke har vi oppdaget sølvkre flere steder i huset. Det stod ingenting om dette i prospektet og megler sa heller ingenting om dette på visning».

Hovedregelen er at man må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen er oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. Signaler fra Høyesterett er at «rimelig tid» er innen 2-3 måneder etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. En stor feil enkelte boligkjøpere gjør er at de forholder seg passive etter at en feil eller mangel er oppdaget for å «spare opp» slik at man kan ta alt med én gang. Dette er imidlertid helt feil strategi: hvis du i november oppdager at det er rotter i huset, kan du ikke vente med å klage til selger i mai fordi du samtidig vil ta bilder av vannet som kommer til å sige inn gjennom grunnmuren når snøen smelter fordi knotteplasten er lagt feil. Etter omstendighetene kan du da i mai måned ha reklamert rettidig for innsiget av vann, men for sent for skadedyrene – husk at det løper en selvstendig reklamasjonsfrist for hver enkelt mangel du kjente eller burde ha kjent til.

For å vurdere feilene og manglene vil det være behov for å få dem taksert av en takstmann. Valget av takstmann er i denne sammenheng meget viktig, og det anbefales at det kontaktes noen som har god kjennskap til bransjen for å få en anbefaling på hvem som bør benyttes.

Dine rettigheter etter loven

Selv om selger har forskjøvet risikoen for skjulte feil som skadedyr, fuktinnsig, feil ved det elektriske anlegget mv. over på deg som kjøper ved å selge boligen «som den er», bestemmer avhendingsloven at du likevel kan ha et krav mot selger. Dette har en sammenheng med at det ikke er noen rimelig grunn til at selger skal nyte godt av en slik klausul om ansvarsfraskrivelse dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om boligens tilstand.

I tillegg kan du ha et krav i behold dersom boligen er i vesentlig dårligere stand sett hen til kjøpesummen og de risikoopplysninger som fremgår av prospekt, tilstandsrapport og så videre. Det må foretas konkrete og kompliserte totalvurderinger av hvert enkelt forhold isolert og sett under ett.

Etter avhendingsloven kan du enten kreve retting, prisavslag eller i verste fall heving. I tillegg kan du kreve erstatning.

Kontakt en av våre advokater!

Advokatbistand kan du få dekket gjennom skadeforsikring, hus- eller innboforsikring. Selger tegner som regel eierskifteforsikring ved salg av bolig og dekker selgers utgifter, og enhver oppegående advokat vil utmanøvrere en part som vil håndtere saken selv for å spare penger. Vi omtaler gjerne dette som at «det kan bli dyrt å være gjerrig», og etter vårt syn vil du komme klart bedre ut av situasjonen med bistand fra en advokat enn uten.

Alle boligsaker må håndteres individuelt og på riktig måte for å nå frem. Vurderingen kan være til dels kompleks og det er en fordel om man lar seg bistå av en advokat med erfaring fra slike saker. Våre advokater er spesialister på eiendomsrett, og vi tar gjerne en vurdering av din sak.

Relaterte artikler:

Ta kontakt med en av våre eiendomsadvokater i dag!

Pdf standardbilde

Reklamasjonsfrister og reklamasjoners innholdLast ned PDF

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater