Plan- og bygningsloven

Lovens arealdel redegjør for reguleringer av fremtidig samfunnsutvikling og arealbruk. På kommunalt nivå vil kommunens arealplan angi hovedtrekkene i arealdisponeringen og rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene.

Kommuneplanens arealdel skal omfatte plankart, bestemmelser og planbeskrivelse hvor det fremgår hvordan nasjonale mål og retningslinjer, og overordnede planer for arealbruk, er ivaretatt.

Eksempler på arealformål er områder for:

• bebyggelse og anlegg
• samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
• grønnstruktur
• vern av sjø og vassdrag
• samt landbruks-, natur- og friluftsområder.

Kommunens arealdel kan også fastsette hensynssoner, for eksempel soner med særlig hensyn til:

• landbruk
• reindrift
• mineralressurser
• friluftsliv
• grønnstruktur
• landskap
• eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø, med angivelse av interesse.

Kommunens reguleringsplan utgjør en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen redegjør for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i nærmere bestemte områder i kommunen. Reguleringsplanen ivaretar behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser.

• Les mer om: Reguleringsplan eller arealplan

Lovens byggesaksdel kan anses som en ytterlig konkretisering av krav til byggeprosjekter innenfor arealplanenes og reguleringsplanens rammer. Den omfatter reguleringer av hele byggeprosessen, altså fra innsending av byggesøknaden til ferdigattest. Det er altså byggesaksdelen som i størst grad er aktuell å sette seg inn i dersom man ønsker å sette i gang et byggeprosjekt, og som derfor redegjøres for i det følgende.

• Les mer om: Plan og bygningsrett

Hvorvidt man må sende en byggesøknad eller ikke, er avhengig av byggeprosjektets påvirkning på offentlige interesser og de nære omgivelsene. Plan- og bygningsloven angir en konkret liste over tiltak som er søknadspliktige.

Dette omfatter blant annet;

• oppføring
• tilbygging
• påbygging
• underbygging
• plassering
• eventuelt varig endring eller vesentlig reparasjon
• bruksendring
• vesentlig utvidelse- eller endring av tidligere drift
• riving eller fasadeendring av bygning, konstruksjon eller anlegg

Videre omfatter det oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner, oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger, samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig, plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg, vesentlig terrenginngrep og anlegg av vei, parkeringsplass og landingsplass.

• Les mer om: Byggesøknad

Hensynet til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser langs sjø og vassdrag, er særlig vernet etter plan- og bygningsloven. Vernet gjelder i størst grad langs 100-metersbeltet, eller strandsonen som det også kalles. Innenfor strandsonene er det som utgangspunkt forbudt å bygge, men forbudet kan fravikes ved dispensasjon eller der kommunens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs.

• Les mer om: Tiltak i strandsonen – hvordan søker jeg dispensasjon?

Som hovedregel skal tiltak som nevnt gjennomføres av ansvarlig søker. Dette er tiltak som er for små til at det er nødvendig å søke om tillatelse før bygging. Det er likevel viktig å merke seg at disse tiltakene må overholde lokale arealplaner, samt gjeldende lover og forskrifter. En ansvarlig søker er gjerne et kvalifisert foretak som skal håndtere hele byggesaksprosessen fra start til slutt. Dette innebærer blant annet å utforme en komplett byggesøknad. Unntak fra kravet om ansvar omfatter likevel blant annet mindre tiltak på bebygd eiendom, alminnelige driftsbygninger i landbruket samt midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som ikke skal plasseres for lengre tidsrom enn 2 år, samt andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan forestås av tiltakshaver. Unntakene har til formål å lempe kravet om ansvarlig foretak der det ikke er hensiktsmessig.

Det viktigste ved søknaden er at den gir opplysninger som er nødvendige for at kommunen skal kunne gi tillatelse. Søknaden skal først og fremst være skriftlig og signert av tiltakshaver og søker. Ved bruk av elektronisk søknad skal ansvarlig søker kunne dokumentere tiltakshavers underskrift dersom kommunen krever det.

Videre må søknaden vise inndelingen av ansvarsområdene mellom disse. Dersom tiltakshaver er ansvarlig søker er det tilstrekkelig med tiltakshavers underskrift. Videre sløyfes inndeling av ansvarsområder dersom tiltakshaver er ansvarlig søker.

Øvrig nødvendig informasjon omfatter informasjon om:

• eventuell eiendom og eksisterende bebyggelse som berøres av tiltaket
• beskrivelse av tiltakets art
• størrelse og utnyttingsgrad
• ivaretakelse av visuelle kvaliteter
• samt minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vei, vann- og avløpsledninger

Det skal også redegjøres for gjennomføringsplanen og hvorvidt det er behov for dispensasjon.

Før søknad sendes inn, skal naboer varsles av søker hvis ikke disse på forhånd har gitt skriftlig meddelelse om at de ikke har innvendinger til tiltaket. I varselet skal det opplyses om at eventuelle innvendinger og merknader til tiltaket må gis innen 2 uker etter at varselet er sendt.

• Les mer om: Nabovarsel sjekkliste – hva gjør jeg når naboen varsler om påbygg?

I de tilfeller der tiltakshaver ønsker å fravike kommunens reguleringsplan, kommuneplan eller kommunedelplan, må det søkes om dispensasjon for å bygge i strid ved de vedtatte planbestemmelsene.

Dette kan dreier seg om ønsket om å bygge på et område som for eksempel er regulert som landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF-område). En dispensasjon endrer altså ikke planbestemmelsen for området, men gir kun tillatelse til å fravike planen for den konkrete byggesaken. Dispensasjonssøknaden skal være grunngitt, og naboer skal varsles.

Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Saksbehandlingsgebyr og eventuelle tilleggsgebyrer kan bestemmes av hver enkelt kommune. Dette kan undersøkes nærmere på kommunens hjemmeside. Saksbehandlingstiden varierer med type tiltak. Behandlingstiden for byggesøknader varierer fra 3-12 uker, men kortere og lengre behandlingstid kan også forekomme.

Dersom søknaden i første omgang er mangelfull, må opp til 12 ukers behandlingstid påregnes. Det samme gjelder ved dispensasjonssøknader.

Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, som sendes ut fra kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker.

Dersom det gjenstår mindre vesentlig arbeid, kan det utstedes midlertidig brukstillatelse for hele eller deler av tiltaket. I den midlertidige brukstillatelsen skal det framgå hvilke arbeider som gjenstår samt en frist for ferdigstillelse. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeider blir rettet.

Eventuelle overtredelser av plan- og bygningslovens regler kan sanksjoneres med overtredelsesgebyr. Dette kan for eksempel forekomme dersom man setter i gang med søknadspliktige tiltak uten at det er søkt og gitt tillatelse på forhånd eller dersom man tar i bruk et tiltak før det er sendt ut ferdigattest.

Plan- og bygningsloven er en omfattende lov med mange reguleringer. Det kan derfor være lønnsomt å søke veiledning hos advokat i forbindelse med byggeprosjekter og andre relaterte planer. Codex Advokat har flere advokater med inngående kjennskap til byggesaker.

Vi bistår klienter over hele landet.