Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Avhendingsloven

Kjøp og salg av ferdigoppførte faste eiendommer reguleres av lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 nr. 93, bedre kjent som avhendingsloven. Loven gjelder ikke avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av en ny eiendom til privat bruk, slike avtaler reguleres av lov om avtaler med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. av 13. juni 1997 nr. 43, bustadoppføringsloven.

Kapitteloversikt:

  1. Alminnelige bestemmelser
  2. Forberedelser og gjennomføring av overdragelsen m.m.
  3. Eiendommens tilstand og tilbehør
  4. Kjøpers krav ved avtalebrudd fra selgers side
  5. Selgers krav ved avtalebrudd fra kjøpers side
  6. Felles bestemmelser om forventet avtalebrudd m.m.
  7. Fellesbestemmelser om erstatning og renter

Alminnelige bestemmelser (Kapittel I)

 

Loven gjelder overdragelse av fast eiendom når overdragelsen finner sted ved frivillig salg, bytte eller som gave. Som fast eiendom regnes grunn og bygninger, samt alle innretninger som er varig forbundet med grunnen. Loven gjelder også overdragelse av en sameieandel i en fast eiendom, eierseksjon, andel i borettslag og tomtefesterett.

For det tilfellet at avtalen mellom kjøper og selger gjelder overdragelse av fast eiendom sammen med oppføring av bygning eller en annen ytelse fra selgers side, gjelder loven kun for kjøpet av eiendommen slik den foreligger før tilleggsytelsene. Utgjør tilleggsytelsene kun en uvesentlig del av hele avtalen mellom partene, gjelder avhendingsloven så langt den passer for hele avtalen.

Ved bytte av fast eiendom, skal hver av partene regnes som selger av den eiendommen parten gir fra seg og som kjøper av den eiendommen vedkommende får i bytte. For gaver anses giver som selger og mottaker som kjøper.

Loven kan i utgangspunktet fravikes ved avtale, men den kan ikke fravikes til ugunst for kjøper dersom kjøper er en forbruker. Med forbruker menes at kjøper er en fysisk person som ikke hovedsakelig anskaffer eiendommen som ledd i næringsvirksomhet. Loven kan imidlertid fravikes til ugunst for selger, selv om selger er en forbruker.

Avtalen mellom kjøper og selger kan inngås muntlig, men skal settes opp skriftlig når én av partene krever dette.

Forberedelser og gjennomføring av overdragelsen m.m. (Kapittel II)

Når kjøper overtar eiendommen, skal den være ryddet og rengjort. Så snart kjøper har oppfylt sine plikter etter kjøpsavtalen, kan kjøper kreve skjøtet av selger. Kjøper kan også kreve å overta bruken av eiendommen tre måneder etter at avtalen ble bindende.

Risikoen for eiendommen går over på kjøper når kjøper har overtatt bruken av eiendommen. Dersom selger ikke får overlatt bruken av eiendommen til kjøper til avtalt tid, og årsaken til forsinkelsen ligger på kjøper, har kjøper likevel risikoen for eiendommen regnet fra og med det tidspunktet kjøper kunne ha overtatt bruken.

Når risikoen for eiendommen har gått over på kjøper, faller ikke kjøpers plikt til å betale hele kjøpesummen bort dersom eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av en hendelse som selger ikke svarer for. Har selger forsikret eiendommen mot ødeleggelse eller skade, har kjøper rett til å tre inn i forsikringsavtalen dersom eiendommen blir ødelagt eller skadet etter at kjøpsavtalen ble bindende, men mindre selger kan kreve seg fristilt fra kjøpsavtalen.

Avkastningen eiendommen gir frem til det tidspunktet kjøper overtar bruken av eiendommen, tilfaller selger. Selger er ansvarlig for alle kostnader knyttet til eiendommen frem til samme tidspunkt, med mindre selger ikke får overført eiendommen til kjøper til avtalt tid som følge av forhold på kjøpers side.

Selger skal dekke alle kostnader med å ferdigstille eiendommen for salg. Er det benyttet eiendomsmegler i forbindelse med salget, skal utgiftene til eiendomsmegler betales av den parten som har gitt eiendomsmegleren oppdraget. Andre kostnader knyttet til salget, slik som dokumentavgift og tingslysingsgebyr, dekkes av kjøper.

For det tilfellet at kjøper ikke overtar eiendommen til avtalt tid, har selger plikt til å sørge for forsvarlig og rimelig tilsyn med eiendommen. Ansvaret for tilsyn med eiendommen skal imidlertid pålegges kjøper dersom kjøper ønsker å gå fra kjøpsavtalen etter å ha overtatt bruken av eiendommen. Den av partene som har tilsyn med eiendommen, har rett til dekning av nødvendige kostnader knyttet til tilsynet.

Eiendommens tilstand og tilbehør (Kapittel III)

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av kjøpsavtalen. Vurderingen av hvorvidt eiendommen har en mangel, skal foretas på det tidspunktet da risikoen for eiendommen gikk over på kjøper, det vil si på overtakelsestidspunktet.

Det kan foreligge en mangel ved eiendommen selv om mangelen først viser seg etter overtakelsen. Selger er også ansvarlig for en mangel som oppstår etter overtakelsen dersom årsaken til mangelen er et avtalebrudd fra selgers side. Det samme gjelder dersom selger ved garanti eller på annen måte har påtatt seg ansvar for egenskaper eller andre forhold ved eiendommen frem til et senere tidspunkt.

Eiendommen har videre en mangel dersom den ikke passer til de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til, eller ikke passer til særskilte formål som selger var eller måtte være kjent med da kjøpsavtalen ble inngått.

Ved forbrukerkjøp skal eiendommen dessuten være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av en lov, og som gjaldt for eiendommen på kjøpstidspunktet.

Har eiendommen mindre grunnareal (tomt) enn det kjøper har regnet med, foreligger det en mangel ved eiendommen når arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selger, eller selger har opptrådt særlig klanderverdig.

Med mindre noe annet er avtalt mellom partene, vil eiendommen være mangelfull når ting som er på eiendommen og som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der, ikke er det. Det samme gjelder når varige innretninger eller fastmontert og særskilt tilpasset utstyr, slik som elektriske installasjoner, faste antenner eller gulvtepper, dobbeltvinduer, innebygde kjøkkenapparater- og maskiner samt andre innebygde ting, ikke er der.

Eiendommen har en mangel når kjøper ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til og som kjøper hadde grunn til å regne med å få (manglende opplysning), og det samtidig kan gås ut i fra at det har innvirket på kjøpsavtalen at opplysningen som nevnt ikke ble gitt.

Eiendommen har videre en mangel når omstendigheter ved eiendommen ikke svarer til opplysning som selger har gitt til kjøper (uriktig opplysning), og det samtidig kan gås ut i fra at opplysningen har innvirket på kjøpsavtalen og opplysningen ikke i tide er rettet på en tydelig måte. Tilsvarende gjelder for opplysning gitt i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger.

Selv om eiendommen er solgt «som den er» eller med liknende forbehold, har eiendommen likevel en mangel når det er gitt manglende eller uriktig opplysning som nevnt ovenfor, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og omstendighetene for øvrig.

Dersom kjøper kjente eller måtte kjenne til et forhold ved eiendommen da kjøpsavtalen ble inngått, kan dette forholdet ikke gjøres gjeldende som en mangel overfor selger. Har kjøper før kjøpsavtalen ble inngått undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selger om å undersøke eiendommen, kan kjøper heller ikke gjøre gjeldende som en mangel et forhold som kjøper burde ha blitt kjent med gjennom undersøkelsen, med mindre selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

Kjøpers krav ved avtalebrudd fra selgers side (Kapittel IV)

Gir ikke selger fra seg skjøtet eller bruken av eiendommen til rett tid (forsinkelse), uten at dette skyldes kjøper eller forhold kjøper har risikoen for, kan kjøper kreve oppfyllelse, heving eller  erstatning, eller holde tilbake kjøpesummen.

Kjøper kan holde fast ved kjøpsavtalen og kreve at selger oppfyller sine forpliktelser. Dette gjelder imidlertid ikke dersom selger er hindret fra å oppfylle sine forpliktelser som følge av omstendigheter som selger ikke han overvinne, eller oppfyllelsen vil føre til så stor ulempe eller kostnad for selger at det vil stå i vesentlig misforhold til kjøpers interesse i at selger oppfyller.

Kjøper kan heve kjøpsavtalen dersom selgers forsinkelse innebærer et vesentlig avtalebrudd. Når kjøpsavtalen heves, faller hver av partenes plikt til å oppfylle avtalen bort. Er avtalen helt eller delvis oppfylt, har partene krav på å få tilbake det som er ytt.

Et direkte økonomisk tap som kjøper lider som følge av selgers forsinkelse, kan kjøper kreve erstattet fra selger uten at det foreligger skyld på selgers side. Dette gjelder likevel ikke så langt selger godtgjør at forsinkelsen oppstod på grunn av en hindring utenfor selgers kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at selger kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet eller at selger kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen. Dersom forsinkelsen eller det økonomiske tapet på kjøpers hånd har sin årsak i skyld på selgers side, kan kjøper kreve erstatning for både direkte og indirekte tap.

Kjøper har rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at det økonomiske tapet som følge av forsinkelsen blir dekket.

Etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen, skal kjøper så snart det er rimelig anledning til dette, undersøke eiendommen slik god skikk tilsier.

Foreligger det mangler ved eiendommen, uten at dette skyldes kjøper eller forhold kjøper har risikoen for, kan kjøper kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning, eller holde tilbake kjøpesummen.

Tilbyr selger seg å rette en mangel ved eiendommen, må kjøper godta dette dersom rettingen ikke vil medføre urimelig ulempe for kjøper, og kjøper ikke har særlig grunn til å motsette seg rettingen.

Har selger selv oppført eiendommen forut for salget til kjøper, kan kjøper kreve at selger retter mangelen dersom retting kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selger. Det samme gjelder ved forbrukerkjøp av nyoppført boligeiendom som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletidspunktet, dersom selger har inngått kjøpsavtalen som ledd i næringsvirksomhet.

Rettingen skal skje innen rimelig tid etter at kjøper har gjort mangelen gjeldende samt gjort det mulig for selger å rette. Rettingen skal skje for selgers regning.

Kjøper taper kravet om retting dersom kjøper ikke gir selger melding om kravet sammen med reklamasjonen over mangelen, eller innen rimelig tid etter dette. Kravet om retting kan likevel gjøres gjeldende når selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

Hvis mangelen ikke blir rettet, kan kjøper kreve prisavslag eller heving av kjøpsavtalen. Dette gjelder likevel ikke når kjøper har avvist retting som selger har rett til å utføre. Har selger plikt til å rette mangelen, og dette ikke blir gjort, kan kjøper kreve erstatning for forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet av andre.

Prisavslaget skal være forholdsmessig. Med mindre noe annet blir godtgjort, skal prisavslaget tilsvare kostnadene ved å få mangelen rettet.

Kjøper kan heve kjøpsavtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Dette forutsetter imidlertid at kjøper gir selger melding om heving innen rimelig tid etter at kjøper ble kjent eller burde ha blitt kjent med mangelen, eller etter at fristen for å kreve retting har gått ut, med mindre selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

Et direkte økonomisk tap som kjøper lider som følge av mangelen, kan kjøper kreve erstattet fra selger uten at det foreligger skyld på selgers side. Dette gjelder likevel ikke så langt selger godtgjør at mangelen oppstod på grunn av en hindring utenfor selgers kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at selger kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet eller at selger kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen. Dersom mangelen eller det økonomiske tapet på kjøpers hånd har sin årsak i skyld på selgers side, eller eiendommen allerede på kjøpstidspunktet ikke var i samsvar med garanti gitt av selger, kan kjøper kreve erstatning for både direkte og indirekte tap.

Kjøper har rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at det økonomiske tapet som følge av mangelen blir dekket.

Kjøper kan også gjøre krav på grunn av en mangel ved eiendommen gjeldende mot et tidligere salgsledd eller en annen tidligere avtalepart, i samme grad som selger kan gjøre krav på grunn av mangelen gjeldende mot det samme tidligere salgsleddet eller den samme tidligere avtaleparten.

Har en tredjeperson eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen, gjelder bestemmelsene om mangler tilsvarende dersom det ikke følger av kjøpsavtalen at kjøper skal overta eiendommen med de begrensninger som følger av tredjepersonens rett. Kjøpers rett til å kreve retting gjelder imidlertid ikke i slike tilfeller.

Foreligger det offentligrettslige begrensninger eller heftelser på eiendommen, gjelder også bestemmelsene om mangler tilsvarende.

Kjøper taper retten til å gjøre et avtalebrudd gjeldende dersom kjøper ikke innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, gir selger melding (reklamasjon) om avtalebruddet og hva slags avtalebrudd det er. Reklamasjon kan likevel senest skje innen fem år etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen, med mindre selger ved garanti eller avtale har tatt på seg ansvaret for lenger tid. Selger kan imidlertid ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.

Selgers krav ved avtalebrudd fra kjøpers side (Kapittel V)

Dersom kjøper ikke betaler kjøpesummen eller oppfyller andre forpliktelser etter kjøpsavtalen, uten at dette skyldes selger eller forhold selger har risikoen for, kan selger kreve oppfyllelse, heving , erstatning eller renter, eller holde tilbake sin ytelse. Hvis selger ikke overtar eiendommen i overenstemmelse med lovens bestemmelser eller kjøpsavtalen, og dette ikke skyldes selger eller forhold selger har risikoen for, kan selger kreve heving eller erstatning.

Selger kan fastholde kjøpsavtalen og kreve at kjøper betaler kjøpesummen. Dette gjelder likevel ikke så lenge betalingen hindres i stans i betalingsformidlingen eller andre omstendigheter utenfor kjøpers kontroll og som kjøper ikke kan overvinne. Har selger ikke gitt skjøtet eller overlatt bruken av eiendommen til kjøper, taper selger retten til å kreve oppfyllelse dersom selger venter urimelig lenge med å sette frem kravet.

Selger kan heve kjøpsavtalen når forsinkelsen med betalingen innebærer et vesentlig avtalebrudd.

Selger kan også heve kjøpsavtalen når kjøper ikke oppfyller andre forpliktelser enn betaling av kjøpesummen, og avtalebruddet er vesentlig. Selger kan på samme måte heve kjøpsavtalen når kjøper ikke overtar eiendommen og selger har en særlig interesse i å bli kvitt eiendommen.

Videre kan selger heve kjøpsavtalen når kjøper ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist som selger har satt for betalingen, eller kjøper ikke overtar eiendommen innen en frist selger har satt i de tilfeller der selger har en særlig interesse i å bli kvitt eiendommen. Før tilleggsfristen er ute, kan selger ikke heve med mindre kjøper har sagt at fristen ikke vil bli overholdt. Selger kan ikke heve kjøpsavtalen etter at skjøtet er tinglyst eller gitt til kjøper, eller kjøper har overtatt bruken av eiendommen, men mindre det  gjelder et brudd på naturalytelse, husvære eller liknende personlig rett som kjøper måtte vite hadde særlig vekt for selger. Hevingsretten står også ved lag når selger har tatt forbehold om dette eller kjøper ikke holder fast ved avtalen.

Selger kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinket betaling. Dette gjelder likevel ikke så langt kjøper godtgjør at forsinkelsen oppstod på grunn av stans i betalingen eller en hindring utenfor kjøpers kontroll, og det ikke er rimelig å vente at kjøper kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet, eller at kjøper kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen.

Har selger ikke gitt kjøper utsettelse med betalingen eller oppfyllelsen av andre forpliktelser, plikter ikke selger å gi fra seg skjøtet eller overlate bruken av eiendommen uten at kjøper oppfyller sine forpliktelser. Dersom kjøper blir forhindret i å oppfylle kjøpsavtalen til rett tid, skal kjøper gi melding til selger om hindringen og hva slags følger hindringen vil få for oppfyllelsen. For det tilfellet at kjøper ikke gir selger slik melding innen rimelig tid etter at kjøper ble eller burde ha blitt kjent med hindringen, kan selger kreve erstatning for tap som kunne ha vært unngått om selger hadde fått melding i tide.

Selger kan ikke heve kjøpsavtalen når kjøpesummen først er betalt, med mindre selger har gitt kjøper beskjed om dette før selger fikk vite at kjøpesummen var betalt. For andre avtalebrudd fra kjøpers side, må selger gi beskjed til kjøper om hevingskravet innen rimelig tid etter at selger ble eller burde ha blitt kjent med avtalebruddet, eller etter at en rimelig tilleggsfrist har gått ut.

Selger må gi beskjed til kjøper innen rimelig tid for å kunne gjøre et erstatningskrav gjeldende.

Felles bestemmelser om forventet avtalebrudd m.m. (Kapittel VI)

Hver av partene kan stanse oppfyllelsen av kjøpsavtalen og holde sin ytelse tilbake, dersom det etter at avtalen er inngått, fremgår av den andre partens handlemåte, eller av en alvorlig svikt i betalingsevnen eller evnen til å oppfylle, at parten ikke kommer til å oppfylle en vesentlig del av sine forpliktelser.

En part som stanser sin oppfyllelse, må straks varsle den andre parten. Blir varsel ikke gitt, kan den andre parten kreve erstatning for tap som kunne ha vært unngått dersom varsel hadde blitt gitt. En part som har stanset oppfyllelsen av avtalen, må fortsette å oppfylle avtalen dersom den andre parten gir fullgod sikkerhet for sin oppfyllelse.

Er det forut for oppfyllelsestidspunktet klart at kjøpsavtalen vil bli brutt på en måte som vil gi en part rett til å heve, kan denne parten heve kjøpsavtalen før oppfyllelsestidspunktet. Heving kan avverges dersom den andre parten straks gir fullgod sikkerhet for at kjøpsavtalen vil bli oppfylt.

Fellesbestemmelser om erstatning og renter (Kapittel VII)

Når en part kan kreve erstatning, skal erstatningen tilsvare det økonomiske tapet parten har hatt som følge av avtalebruddet. Dette gjelder likevel bare et økonomisk tap som den ansvarlige parten rimeligvis kunne ha regnet med som en mulig følge av avtalebruddet.

Skal en part ha krav på erstatning for et økonomisk tap som ikke er direkte, må det foreligge skyld på den ansvarlige partens side. Som indirekte tap, som krever skyld fra den ansvarlige partens side, regnes tap som følge av nedsatt eller bortfalt produksjon eller omsetning, tap som følge av at eiendommen ikke kan benyttes i samsvar med forutsetningene, tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med en tredjeperson faller bort eller ikke blir oppfylt, eller tap som følge av skade på annet enn eiendommen eller noe annet som har nær og direkte sammenheng med det eiendommen etter forutsetningene skal brukes til.

Forsømmer en part å begrense sitt tap gjennom rimelige tiltak, må parten selv bære den tilsvarende delen av tapet. Et erstatningskrav kan settes ned dersom det vil virke urimelig for den ansvarlige parten ut i fra omfanget av tapet sammenliknet med tap som vanligvis oppstår i liknende tilfeller samt forholdene for øvrig.

Blir kjøpesummen eller annen utstående sum ikke betalt i tide, kan det kreves rente og erstatning for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling mv., (forsinkelsesrenteloven).

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.