EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Borettslagsloven

For borettslag gjelder det en egen lov, Lov om burettslag (borettslagsloven). Loven er omfattende og regulerer alle de situasjoner som er av betydning for et borettslag, herunder blant annet opprettelsen av et borettslag, regler om boretten og bruken, samt regler knyttet til styrets oppgaver og kompetanse. Temaet for denne artikkelen er å redegjøre for de sentrale bestemmelsene i borettslagsloven.

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

5. mars 2019

Lovens virkeområde (Kapittel 1)

Borettslagsloven gjelder som nevnt for borettslag. Et borettslag er et eget rettssubjekt hvor borettslaget sitter med eiendomsretten, men hvor hver av andelseierne har en bruksrett til en egen bolig (borett) på borettslagets eiendom. Som andelseier eier man en andel av borettslaget som gir enerett til egen bolig samtidig som man får bruke fellesarealene sammen med de andre andelseierne. Loven inneholder en bestemmelse som beskriver hva som menes med et borettslag. Denne bestemmelsen lyder som følger:

«Lova gjeld for burettslag. Med burettslag er meint eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett). Burettslag kan også drive verksemd som heng saman med buretten».

Etter ovennevnte bestemmelse er det snakk om et borettslag dersom formålet med opprettelsen er å skaffe andelseierne bruksrett til egen bolig på en eiendom som borettslaget selv eier, men det er ikke noe i veien for at boligene ligger på festet grunn. Borettslaget er som regel den formelle eieren av selve eiendommen og den som har eiendomsretten, i motsetning til i eierseksjonssameier hvor hver enkelt sameier eier en ideell del av eiendommen. Bruksretten som andelseierne får i borettslag er en særskilt bruksrett – en borett som er knyttet til én enkelt boenhet.

Stifting av borettslag (Kapittel 2)

For å kunne stifte et borettslag må stifterne av borettslaget sette opp et stiftelsesdokument. Stiftelsesdokumentet skal inneholde vedtektene for borettslaget, navnet, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer for stifterne, tiden for innbetaling av andelene, hvem som skal inngå i det første styret og hvem som skal være revisor.

Videre må stifterne sette opp og datere en åpningsbalanse som skal legges ved stiftelsesdokumentet. I tillegg til en åpningsbalanse er det også et krav etter loven at det legges ved en bygge- og finansieringsplan.

Stifterne skal datere og skrive under stiftelsesdokumentet. Når alle stifterne har skrevet under stiftelsesdokumentet er andelene tegnet og borettslaget er stiftet.

Andelskapital (Kapittel 3)

Når det gjelder andelene skal de være like store og lyde på minst kr. 5 000, men ikke mer enn kr. 20 000. Borettslaget skal ha minst to andelseiere.

Det skal være knyttet en andel til hver av boligene som er med i bygge- og finansieringsplanen, bortsett fra de boligene som skal leies ut. Styret i borettslaget kan vedta å øke tallet på boliger, eller knytte andeler til boliger som før har vært brukt til utleie. En slik beslutning trenger derimot samtykke fra generalforsamlingen med 2/3 flertall.

Styret kan videre gjøre avtale med én eller flere andelseiere om innløsning av andeler. Dette kan typisk være tilfellet for en bolig som skal leies ut. Styret kan også godkjenne sammenslåinger av andeler i forbindelse med sammenslåing av boliger.

Andelseiere og eierskifte av andeler (Kapittel 4)

Den klare hovedregel etter borettslagsloven er at hver andelseier kun kan eie én andel og at det som utgangspunkt kun er fysiske personer som kan være andelseiere. Derimot kan blant annet staten, fylkeskommuner og kommuner eie andeler i et borettslag uten hensyn til vedtektene. Det kan også fastsettes i vedtektene at stat, fylkeskommune, kommune, boligbyggelag, institusjon eller sammenslutning med samfunnsnyttige formål kan eie opp til 20 % av andelene i tillegg til de andeler som eies av fysiske personer.

En andel kan skifte eier såfremt eierskiftet er i overenstemmelse med kravet om at det kun er lov å eie én andel, samt at vilkårene for eierskifte i vedtektene må være oppfylt. Slike vilkår må imidlertid ha tilslutning fra eierne av de andelene de gjelder, i tillegg til at vilkår for eierskifte kun kan vedtektsfestes dersom de er saklig begrunnet. Et typisk vilkår som med saklig grunn bør kunne vedtektsfestet vedrørende eierskifte, er minstealder for en andelseier. Hvis det er fastsatt at ny andelseier skal godkjennes av borettslaget, kan godkjenning kun nektes hvis det foreligger saklig grunn. Manglende økonomisk evne kan være et moment som gir saklig grunn til nekting.

Hvis en andel er ervervet i strid med borettslagsloven eller forutsetningene i vedtektene som nevnt over, kan borettslaget pålegge erververen å selge andelen.

Når det gjelder regler om forkjøpsrett til andeler, er ikke dette lovregulert. Forkjøpsrett kan derimot vedtektsfestes. Forkjøpsretten kan da gjelde til fordel for andelseierne i borettslaget eller andre. Særlig viktig i praksis er forkjøpsrett for andelseiere i boligbyggelag som borettslaget er knyttet til.

Derimot kan ikke forkjøpsretten gjøres gjeldende når andelen går over til ektefelle, til slektning i rett opp- og nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller til noen andre som i de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren.

Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget fikk skriftlig melding om at andelen har skiftet eier. Fristen er derimot 5 hverdager hvis borettslaget har fått skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet frem til borettslaget minst 15 dager før meldingen om at andelen har skiftet eier.

Boligene i et borettslag (Kapittel 5)

Som nevnt under kapittel 1, er et borettslag er et eget rettssubjekt hvor borettslaget sitter med eiendomsretten, men hvor andelseierne har en bruksrett til egen bolig (borett) på borettslagets eiendom. Hver andel gir en enerett til å bruke en bolig i borettslaget og en rett til å benytte seg av fellesarealene. Med denne boretten følger det derimot noen begrensninger, samt noen plikter. Dette er tema for dette kapittelet.

Overlatelse av bruken til andre

En viktig regel følger av borettslagsloven § 5-3. Etter denne bestemmelsen kan andelseiere ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre ut over det som følger av borettslagsloven §§ 5-4 til 5-6. Dette samtykkekravet retter seg både mot utleie, bortlån og andre former for overlatelse av bruken. Styret trenger ikke å vise til noen grunn for nektelsen av samtykke der tilfellet ikke er omfattet av unntaksreglene.

En andelseier som selv bor i boligen kan likevel overlate bruken av deler av boligen til andre uten styrets samtykke. Dette gjelder både de tilfeller hvor noen flytter inn, samt utleie av rom i boligen. En forutsetning er derimot at andelseieren fortsetter å bo i boligen ved innflyttingen eller ved utleie av rom.

Videre kan en andelseier, med godkjenning fra styret, overlate bruken av hele boligen til andre for opptil tre år dersom andelseieren selv eller en nærmere krets av personer har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Godkjenning kan bare nektes hvis brukerens forhold gir saklig grunn til det. En saklig grunn i denne sammenheng kan være at brukeren tidligere har vært kastet ut av borettslaget på grunn av bråk eller hærverk. Til slutt kan også andelseieren, med godkjenning fra styret, overlate bruken av hele boligen til noen andre dersom andelseieren er en juridisk person, eller hvis andelseieren skal være borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller hvis en bruker av boligen er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen. Godkjenning kan i slike tilfeller bare nektes dersom forholdene gir saklig grunn til det.

Hvis borettslaget ikke har sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av en ny bruker innen én måned etter at søknaden er kommet frem, skal brukeren regnes som godkjent.

Det er viktig å være klar over at det å overlate bruken av boligen til noen andre, ikke minsker andelseierens plikter overfor borettslaget. Dette betyr blant annet at det er andelseieren som svarer for betaling av felleskostnadene og for oppfyllelse av vedlikeholdsplikten. For vanlig hærverk derimot er brukeren av boligen selv ansvarlig.

Hvis bruken av boligen blir overlatt i strid med borettslagslovens regler, kan borettslaget pålegge brukeren å flytte og eventuelt kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Dersom brukeren oppfører seg på en slik måte at det er fare for ødeleggelse eller at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan borettslaget kreve tvangsfravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven. Dette gjelder selv om brukeren som utgangspunkt hadde rett til å bruke boligen.

En ting det er viktig å være klar over er at når andelen skifter eier faller alle bruksretter til en bolig bort. En person som har fått bruksrett har derfor ingen rett til å beholde bruksretten når andelen skifter eier.

Bruk og vedlikeholdsplikt for andelseier og borettslaget

Vedrørende selve bruken av boligen og eiendommen, følger det av borettslagsloven at andelseierne skal «fara fint med bustaden og fellesareala». Bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseiere. Andelseierne kan derimot fint gjennomføre endringer i boligen så lenge ikke det påvirker bærende konstruksjoner, fasade eller påvirker resten av eiendommen på annet vis.

Andelseierne har en generell vedlikeholdsplikt overfor borettslaget. Denne plikten innebærer at andelseierne skal holde boligen i forsvarlig stand slik at det ikke oppstår skader på eiendommen eller de andre andelseierne påføres annen ulempe. Ved brudd på denne vedlikeholdsplikten kan andelseieren komme i et erstatningansvar overfor de andre andelseierne. Et typisk tilfelle hvor erstatningsansvar kan bli aktuelt, er lekkasje fra bad på grunn av manglende vedlikehold.

I tillegg til den vedlikeholdsplikten som følger den enkelte andelseier, har også borettslaget en vedlikeholdsplikt. Borettslagets vedlikeholdsplikt er en form for restvedlikeholdsplikt. Det betyr at alt det andelseierne ikke er pliktig til å gjøre skal borettslaget ta seg av, herunder blant annet vedlikehold av fellesarealer, tak, fasader etc. I tillegg skal borettslaget vedlikeholde alt av felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. I vedtektene kan derimot vedlikeholdsplikten fastsettes annerledes enn det som følger av borettslagsloven. Videre er det slik at skader på bolig eller inventar som tilhører borettslaget, skal utbedres av borettslaget selv om skaden følger av mislighold fra en annen andelseier. Borettslaget kan derimot kreve erstatning fra den ansvarlige andelseieren for de aktuelle skadene.

Hvis borettslaget ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, kan andelseierne kreve erstatning for det tapet de blir påført som følge av pliktbruddet.

Felleskostnader i borettslaget

Felleskostnadene i borettslaget skal deles mellom andelseierne ut ifra forholdet mellom verdiene på boligen, eller ut ifra andre retningslinjer som går frem av bygge- og finansieringsplanen.

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav i borettslaget (typisk erstatningsansvar for skade på eiendom), har borettslaget en panterett i andelen fremfor alle andre heftelser. Pantekravet kan derimot ikke være større enn en sum som tilsvarer to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Panteretten har vern uten registrering.

Bortfall av bruksrett i borettslag

Andelseierne kan si opp boretten med en frist på minst seks måneder. Andelseierne svarer da for felleskostnader for tiden frem til boretten er falt bort. Dette gjelder derimot ikke hvis en ny andelseier har tatt over ansvaret før disse seks månedene.

En viktig bestemmelse i borettslagsloven i forbindelse med bortfall av boretten, er at borettslaget kan kreve at en andelseier selger sin andel. Dette forutsetter imidlertid at andelseieren har vesentlig misligholdt sine plikter. Misligholdet kan gjelde manglende betaling av felleskostnader, brudd på vedlikeholdsplikten, etterlevelse av ordensregler osv. Det skal derimot mye til, misligholdet må være «vesentlig», noe som betyr at et enkelt betalingsmislighold ikke er tilstrekkelig. Ved siden av at misligholdet må være vesentlig, må borettslaget også ha gitt en advarsel. Denne advarselen må være skriftlig og opplyse om at et vesentlig mislighold vil gi borettslaget en rett til å kreve andelen solgt. Det etterfølgende salgspålegget må også være skriftlig og opplyse om at andelen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke blir etterkommet innen en frist som ikke kan være kortere enn tre måneder. Blir ikke pålegget etterkommet innen fristen, kan borettslaget kreve andelen solgt.

Hvis andelseieren derimot oppfører seg på en måte som gjør at det er fare for ødeleggelse av eiendommen, eller annen atferd som er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan borettslaget kreve fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven. Dette er kun aktuelt i alvorlige misligholdstilfeller hvor det haster med å få andelseieren ut. I disse tilfeller kreves det ikke at det er varslet i forkant.

Rettsregistrering for borettslag (§6)

Andelene i borettslaget skal registreres i grunnboken. Ved registrering i grunnboken oppnår man rettsvern overfor andre rettigheter. Videre kan rettserverv som knytter seg til en andel i et borettslag, registreres i grunnboken. De mest vanlige rettserverv er overføring av eiendomsrett, pantsettelse og utlegg.

Registrerte rettserverv går foran ikke-registrerte rettserverv. Dette betyr at en eldre rett som ikke er registrert, må vike for et yngre registrert rettserverv. Det gjelder derimot noen unntak fra dette. Et eldre rettserverv foran et yngre registrert erverv hvis det yngre ervervet bygger på avtale eller annet grunnlag og erververen kjente eller burde kjenne til det eldre ervervet på registreringsdagen. Dette er regelen om at erververen må være i god tro på registreringstidspunktet. Det samme gjelder hvis det yngre ervervet har skjedd ved arv.  Arvingene får ikke bedre rett enn arvelateren.

Generalforsamlingen i borettslag (Kapittel 7)

Generalforsamlingen er den øverste myndigheten i borettslaget. Noen vedtak, deriblant vedtektsendringer og vedtak om oppløsning av borettslaget, kan f.eks. bare treffes av generalforsamlingen.

Alle andelseierne har en rett etter borettslagsloven til å delta i generalforsamlingen, med tale og stemmerett. Videre har andelseiernes ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseiernes husstand rett til å være til stede og til å uttale seg.

Borettslaget skal holde ordinær generalforsamling innen utgangen av juni hvert år. I den forbindelse skal styret på forhånd varsle alle andelseierne om møtet og om siste frist for innlevering av saker som noen ønsker skal tas opp. Godkjenning av årsregnskap og årsmelding skal alltid tas opp og avgjøres i generalforsamlingen. Årsregnskap, årsmelding og revisjonsmelding skal senest åtte dager før generalforsamlingen sendes til alle andelseierne med kjent adresse.

Ekstraordinær generalforsamling skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst 1/10 av stemmene krever det. De må da samtidig gi beskjed om hva slags saker de ønsker skal tas opp.

Innkalling til generalforsamlingen er styret sin oppgave. Innkallingen skal være sendt minst åtte dager og høyst 20 dager før møtet skal avholdes. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel, men minst tre dager før. Det er viktig at alle de saker som skal behandles i generalforsamlingen er oppgitt i innkallingen. General-forsamlingen kan nemlig ikke treffe vedtak i andre saker enn de som er nevnt i innkallingen med mindre alle andelseierne i borettslaget samtykker. Hvis ikke alle møter i generalforsamlingen er det ikke nok med samtykke fra de som faktisk har møtt. Alle i borettslaget må samtykke.

Det er styreleder som leder generalforsamlingen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder.

Ved stemmegivningen har hver andelseier én stemme selv om en andelseier har flere andeler. Vedtak i generalforsamlingen krever et alminnelig flertall, altså mer enn halvparten. Det kan derimot fastsettes andre flertallskrav i vedtektene. Endring av vedtektene krever derimot 2/3 flertall.

Styret i borettslag (Kapittel 8)

Alle borettslag skal ha et styre. Dette styret skal bestå av minst tre medlemmer, og det er bare myndige personer som kan være styremedlem.

Det er generalforsamlingen som velger styremedlemmene. Styreleder skal derimot velges særskilt. Styremedlemmene har vervet sitt i to år om ikke annet er fastsatt av generalforsamlingen. Et styremedlem har derimot rett til å gå av før dersom det foreligger en særlig grunn til det.

Styreleder skal sørge for at styret holder møter så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan derimot kreve at styret blir kalt inn.

Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i lov eller vedtekter er lagt til et annet organ. Styret kan likevel ikke, uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med 2/3 flertall, treffe vedtak om blant annet ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.

Vedrørende inhabilitet må et styremedlem ikke være med i behandlingen av en sak hvis medlemmet selv eller en nærstående av medlemmet har en klar personlig eller økonomisk interesse i saken.

Forretningsfører

Borettslaget skal ha en forretningsfører om ikke annet er fastsatt i vedtektene. Forretnings-føreren kan være en juridisk person.

Revisjon i borettslag (Kapittel 9)

Borettslaget skal ha én eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Det er generalforsamlingen som velger revisor.

Revisor skal gi revisjonsmelding til generalforsamlingen hvert regnskapsår.

Sammenslåing og deling av borettslag (Kapittel 10)

Et borettslag kan overdra eiendeler og gjeld til et annet borettslag mot at andelseierne blir andelseiere i det overtakende borettslaget. Det overtakende borettslaget kan både være et eksisterende borettslag eller et nystiftet borettslag.

Det må utarbeides en plan for sammenslåingen som minst nevner navnet på de to borettslagene, framlegg til vedtektsendringer i det overtakende borettslaget, tidspunkt for sammenslåing og eventuelt vederlag til andelseierne. Planen må godkjennes av begge generalforsamlingene med tilslutning fra minst 2/3 flertall av alle andelseierne i hvert borettslag. Senest én måned etter at sammenslåingen er godkjent i borettslagene, må vedtaket og planen meldes til Foretaksregisteret av styret i hvert borettslag.

Ved siden av sammenslåing er det også anledning etter borettslagsloven til å dele opp et eksisterende borettslag. Et borettslag kan også overdra noen av boligene og andre eiendeler til et nytt borettslag.

Oppløsning av borettslag (Kapittel 11)

Et borettslag kan oppløses, men da kreves det vedtak på to generalforsamlinger på rad med minst fire ukers mellomrom. På hver generalforsamling må minst 2/3 av alle andelseierne stemme for vedtaket om oppløsning.

Vedtaket om å oppløse borettslaget skal meldes til Foretaksregisteret straks vedtaket er gyldig og et avviklingsstyre er valgt. Det er generalforsamlingen som velger et avviklingsstyre. Avviklingsstyret skal blant annet sørge for at gjelden borettslaget har blir dekket såfremt kreditor ikke har frafalt kravet sitt eller samtykket i å ha en annen som debitor.

Deling av eiendeler eller utbetaling til andelseierne kan ikke skje før gjelden til borettslaget er dekket, samt at det har gått minst to måneder siden siste kunngjøring av kreditorvarsel. Overfor kreditor som ikke har fått dekning for sine krav, hefter andelseierne solidarisk opp til verdien av det hver av dem har tatt imot av eiendeler og utbetalinger i forbindelse med oppløsningen med fradrag for innskudd.

Vedtak om oppløsning av borettslaget kan omgjøres av generalforsamlingen dersom minst halvparten av andelseierne i borettslaget stemmer for det. Det kan derimot ikke skje en omgjøring dersom deling allerede er gjennomført eller utbetaling til andelseierne har skjedd.

Erstatningsansvar i borettslaget (Kapittel 12)

Et styremedlem, en forretningsfører, gransker eller andelseier som forsettlig eller uaktsomt volder tap for borettslaget, kan bli erstatningsansvarlig. For at ovennevnte personer skal kunne bli erstatningsansvarlig, må det påvises et økonomisk tap og det må være en årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og den forsettlige eller uaktsomme handlingen.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater