Eller still ditt spørsmål her:
Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.
Lurer du på om du skal seksjonere din eiendom og hva dette innebærer? Nedenfor finner du svar på de vanligste spørsmålene knyttet til seksjonering.
Seksjonering er en faktisk og juridisk oppdeling av en eiendom i flere bruksenheter, eller eierseksjoner.
En bygård vil typisk være seksjonert i flere boligseksjoner, også kalt selveierleiligheter.
I en seksjonert eiendom vil det alltid være et fellesareal som alle seksjonseierne har en andel i.
Ofte er eierseksjonssameiet et rent leilighetsbygg, som kun består av boligseksjoner, eller en ren forretningsgård som kun består av næringsseksjoner slik som kontorer og butikklokaler.
Alle seksjonseierne utgjør samtidig et eierseksjonssameie.
Et eierseksjonssameie kan bestå av to typer seksjoner: boligseksjoner og næringsseksjoner.
Ofte er eierseksjonssameiet et rent leilighetsbygg, som kun består av boligseksjoner, eller en ren forretningsgård som kun består av næringsseksjoner slik som kontorer og butikklokaler. I blant inneholder en bygård både boligseksjoner og næringsseksjoner.
Også et boligfelt bestående av rekkehus, tomannsboliger eller eneboliger, kan organiseres som et eierseksjonssameie. Det samme gjelder hyttefelt.
Hvis en eiendom skal eies av flere personer sammen, og eierne ønsker å disponere hvert sitt eksklusive areal av eiendommen, må eiendommen seksjoneres.
At eiendommen er seksjonert, er ofte en klar forutsetning for at markedet skal være interessert i eiendommen.
Velger man å ikke seksjonere, blir sameiet et såkalt «ordinært sameie«. I et slikt sameie der bygningsmassen ikke er seksjonert, eier hver enkelt sameier i utgangspunktet kun en ideell andel av den totale boligmassen.
Retten til å disponere et eksklusivt areal har man normalt sett ikke. Et ordinært sameie er mest aktuelt for nære familiemedlemmer, eller andre man har et nært forhold til.
Alle typer eiendommer kan i utgangspunktet seksjoneres, men begrunnelsen og fremgangsmåten er litt forskjellig i hvert enkelt tilfelle.
Seksjonering av enebolig til mindre leiligheter vi normalt innebære en betydelig prisøkning på eiendomsmassen som helhet ved et videresalg.
Hver enkelt seksjon må imidlertid ha tilgang til eget kjøkken, bad og WC samt separat inngang til boenheten. Felles inngang til boligkomplekset kan aksepteres, forutsatt at seksjonene er klart adskilte inne i huset med egen dør.
Merk at man normalt må søke bruksendring av eneboligen for å kunne seksjonere den i flere separate boenheter.
I en tomannsbolig vil beboerne som oftest ha en klar formening av hvor grensene går mellom de ulike seksjonene.
Vi anbefaler seksjonering av tomannsboligen dersom dette ikke allerede er gjort. Dette vil blant annet øke verdien til eiendommen betraktelig ved videresalg. Dersom tomannsboligen er vertikaldelt bør det vurderes om utearealene skal seksjoneres som tilleggsdeler, eller om man skal dele eiendommen i to i stedet for å seksjonere den.
På samme måte som ved seksjonering av enebolig, må hver seksjon ha tilgang til hvert sitt kjøkken, bad og WC, samt separat inngang.
Seksjonering av borettslag må gjøres i to omganger.
Først må borettslagets oppløses og deretter må eiendommen seksjoneres. Dette er fullt mulig rettslig sett, men det visse kjøreregler som må overholdes i beslutningsprosessen og overfor eventuelle panthavere.
Normalt vil seksjonerte leiligheter (selveier) ha en høyere verdi i markedet enn borettslagsleiligheter, så omgjøringsprosessen kan ofte være vel verdt kostnadene.
Seksjonering av leilighet er også fullt ut mulig, forutsatt at leiligheten allerede er en egen eierseksjon og at den har en størrelse som egner seg for å deles i to.
Som ved seksjonering for øvrig, må hver av de to nye leilighetene ha tilgang til eget kjøkken, bad og WC samt separat inngang til boenheten.
Seksjonering av næringseiendom er fordelaktig når et næringsbygg inneholder forskjellige virksomheter og eiere.
Den sammenslutningen som borettslagsformen utgjør, innebærer at andelseierne ikke er ansvarlige for borettslagets gjeld. Borettslagets kreditorer kan for eksempel ikke gå på andelseier.
Følgende vilkår må være oppfylt for å kunne seksjonere en eiendom:
I tillegg kan ikke reguleringsplan eller arealplan være til hinder for seksjonering.
Seksjoneringen gjennomføres ved at hjemmelshaverne fyller ut, signerer og sender inn en seksjoneringssøknad, også kalt seksjoneringsbegjæring, som er et standardskjema som er fastsatt av kommunal- og næringsdepartementet.
Søknaden om seksjonering sendes til den kommunen der eiendommen ligger.
Kommunen behandler søknaden ved å kontrollerer at vilkårene for seksjonering er oppfylt, at seksjoneringssøknaden / seksjoneringsbegjæringen er korrekt utfylt og at samtlige vedlegg medfølger.
Deretter innvilges søknaden gjennom et seksjoneringsvedtak som sendes til Statens kartverk for tinglysing.
Eierseksjonssameier med ni eller flere seksjoner skal i tillegg registreres i Foretaksregisteret i Brønnøysund.
Styret i eierseksjonssameiet skal melde sameiet til registrering i Foretaksregisteret senest seks måneder etter at seksjoneringsvedtaket er blitt tinglyst. Sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres frivillig i Foretaksregisteret.
Når eierseksjonssameiet er opprettet, kalles den enkelte sameier for «seksjonseier». Lurer du på hvilke rettigheter du har som seksjonseier? Det kan du lese mer om her: Rett til å bruke bruksenheten og fellesareal.
Kommunen kan fastsette et seksjoneringsgebyr for å behandle seksjoneringssøknaden / seksjoneringsbegjæringen.
Gebyret kan ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med slike saker, med andre ord må et selvkostprinsipp legges til grunn ved gebyrfastsettelsen.
I tillegg kan kommunen kreve gebyr for oppmålingsforretning når utendørsareal skal måles opp som en del av seksjoneringen.
Ovennevnte innebærer at gebyrene vil kunne variere noe fra kommune til kommune. Ofte vil seksjoneringssøknadens omfang, samt hvorvidt det er nødvendig for kommunen å foreta en befaring, spille inn på kostnaden.
Normalt vil gebyrene for selve saksbehandlingen ligge på inntil 5.000,- kroner, mens gebyret for oppmålingsforretningen vil ligge på ca. 30.000,- kroner og oppover, avhengig av utendørsarealets størrelse.
Gebyret for å tinglyse seksjoneringsvedtaket hos Statens kartverk er pt. 525,- kroner.
Etter eierseksjonsloven § 23 er det ikke tillatt å erverve (kjøpe) mer enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie.
For næringsseksjoner gjelder det ikke et slikt forbud.
Det er imidlertid ikke noe forbud mot å eie mer enn to boligseksjoner. Loven forhindrer derfor ikke at den som seksjonerer fortsatt eier alle seksjonene.
Det er kun kjøp av mer enn to boligseksjoner som ikke er tillatt. Heller ikke en omgjøring av en næringsseksjon til en boligseksjon selv om eieren har ervervet to boligseksjoner fra før av, vil være forbudt, da dette ikke vil være å erverve en boligseksjon.
Ved sammenslåing av to eller flere eierseksjonssameier vil en seksjonseier kunne bli eier av flere enn to boligseksjoner selv om han ikke eide mer enn to i hvert av de «gamle» sameiene. Dette er også tillatt.
I tillegg gjelder ikke begrensningen kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.
Ofte er eierseksjonssameiet et rent leilighetsbygg, som kun består av boligseksjoner, eller en ren forretningsgård som kun består av næringsseksjoner slik som kontorer og butikklokaler.
Dersom du fradeler en tomt, innebærer dette at den nye tomten blir en fullstendig frittstående eiendom, uten tilknytning til den opprinnelige eiendommen. Ved seksjonering blir det opprettet et eierseksjonssameie, hvor de ulike eierne er nødt til å forholde seg til eierseksjonsloven, samt vedtekter som blir bestemt i sameiet.
Fradeling og seksjonering av eiendom er de to vanligste måtene å skille ut en ny eiendom fra en eksisterende eiendom. Hvilken løsning som passer best for deg, avhenger av ditt spesifikke tilfelle.
I enkelte tilfeller kan det være vanskelig eller umulig å få til fradeling av en tomt, ettersom fradeling krever at visse krav oppfylles. Dersom disse kravene ikke blir oppfylt, vil det være fordelaktig å seksjonere eiendommen. Dette vil nemlig gi deg større frihet til å disponere det totale arealet etter ditt eget ønske.
Seksjonering er betegnelsen som benyttes når en eiendom seksjoneres første gang og eierseksjonssameiet dermed opprettes.
Reseksjonering: En etterfølgende endring av seksjoneringen av en eiendom, for eksempel en ytterligere oppdeling eller sammenslåing av seksjoner, foretas gjennom en reseksjonering.
Den sammenslutningen som borettslagsformen utgjør, innebærer at andelseierne ikke er ansvarlige for borettslagets gjeld. Borettslagets kreditorer kan for eksempel ikke gå på andelseier.
Et avslag på en søknad om seksjonering kan påklages til Fylkesmannen. Det er kun søkeren som kan klage over et avslag.
Klagefristen er 3 uker regnet fra og med søkeren ble kjent med vedtaket.
Også et vedtak om at seksjonering innvilges, kan påklages til Fylkesmannen innen ovennevnte frist på 3 uker. I et slikt tilfelle vil alle som leier en bolig eller et lokale i eiendommen ha klagerett.
Ettersom disse personene ikke blir underrettet om vedtaket, løper klagefristen på 3 uker fra det tidspunkt vedkommende har fått eller burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagefristen er imidlertid aldri lenger enn 3 måneder etter at seksjoneringsvedtaket ble truffet.
Dette kan våre eiendomsadvokater bistå deg med:
Har du spørsmål tilknyttet seksjonering? Gjør det enkelt – snakk med oss i dag!
Vi bistår klienter over hele landet.
Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50
• Vi er landsdekkende
• Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
• Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
• Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det
Landsdekkende
80 ansatte
20 års erfaring
Din sak i fokus
Våre advokater har lang og inngående erfaring med eiendom. Få oversikt over hvilke fagområder vi jobber med.
Vi har mange dyktige advokater innen eiendom. Se oversikten over alle våre advokater her.
En del jus kan det være verdt å vite om. Vi sender ut nyhetsbrev rundt temaer innen arbeid, familie, eiendom og forsikring.
Codex Advokat Oslo AS
www.codex.no
Telefon: 22933850
eiendomsadvokater@codex.no
Besøksadresse:
Akersgata 51
0180 Oslo
Åpne kart
Postadresse:
Pb. 8744,
St. Olavsplass
0028 Oslo
Åpningstider:
Sentralbord (+47) 22 93 38 50
Kl. 08:00 – 20:00 på hverdager
Codex Advokat Oslo AS
www.codex.no
Telefon: (+47) 22 93 38 50
eiendomsadvokater@codex.no
Besøksadresse:
Akersgata 51
0180 Oslo
Åpne kart
Postadresse:
Pb. 8744,
St. Olavsplass
0028 Oslo
Åpningstider:
Sentralbord tlf.: (+47) 22 93 38 50
Kl. 08:00 – 20:00 på hverdager
