Seksjoneringsbegjæringer behandles av kommunen, og blir deretter tinglyst. Hvis en eiendom skal eies av flere personer sammen, og eierne skal ha enerett til hver sin bruksenhet i bygningsmassen, må eiendommen seksjoneres.
Dette er vanlig når store bygninger har flere leiligheter, også kalt selveierleiligheter, eller kontorer og butikklokaler. Et rekkehus eller en eiendom med flere frittliggende hus, for eksempel i et hyttefelt, kan også organiseres som et eierseksjonssameie.
Les våre artikler om seksjonering her:
Seksjoneringsbegjæring
For at et eierseksjonssameie skal oppstå, må det foretas en seksjonering av en eksisterende eiendom. Dette gjøres ved å sende inn en såkalt seksjoneringsbegjæring, som utarbeides på et standardskjema, til plan- og bygningsetaten i den kommunen der eiendommen ligger. I tillegg må begjæringen vedlegges en lang rekke vedlegg, slik som områdekart, eierseksjonssameiets vedtekter, plan- og fasadetegninger mv.
Før seksjoneringsbegjæringen og vedleggene sendes inn, stilles det flere krav til bygningsmassen og de enkelte enhetenes fysiske utforming. Hver enkelt enhet må ha en viss standard. Det må blant annet være toalett, kjøkken og egen inngang fra fellesarealet.
Hver enkelt selveierenhet kalles en eierseksjon, mens resten av bygningens og tomtens areal kalles fellesareal. Det vanligste navnet på en eierseksjonsleilighet, er selveierleilighet.
Når en eiendom seksjoneres blir hver bruksenhet tegnet opp og gitt et eget seksjonsnummer (snr.). Hver seksjon kan bestå av en hoveddel, for eksempel en leilighet eller et kontorlokale, og en eller flere tilleggsdeler, for eksempel en parkeringsplass og en bod på loftet. Bruk av bestemte tilleggsarealer kan også organiseres gjennom realsameie eller som midlertidige bruksretter bestemt i vedtektene.
Det er kommunen som kontrollerer at seksjoneringsbegjæringen er korrekt utfylt, og at vilkårene for seksjonering er tilstede. Dersom vilkårene er oppfylt skal kommunen gi tillatelse til seksjonering. Kommunen sender deretter seksjoneringsbegjæringen til tinglysing sammen med situasjonsplan og tilhørende hustegninger.
Det er her svært viktig å være oppmerksom på at en seksjoneringsbegjæring ikke tar stilling til de byggetekniske reglene etter plan- og bygningsloven. Reglene for seksjonering og regler etter plan- og bygningsloven er to selvstendige regelsett. Det er dermed fullt mulig å få seksjonert en bygning som ikke tilfredsstiller de byggetekniske kravene. Det er søknadstidspunktet eller seksjoneringstidspunktet som avgjør hvilken byggeteknisk forskrift som er gjeldende.
Reseksjonering
Reseksjonering er aktuelt dersom det skal gjøres forandringer av allerede eksisterende seksjonerte inndelinger av bygningens seksjoner. Det kan for eksempel være aktuelt hvis to leiligheter skal slås sammen, eller der hvor et næringslokale skal omgjøres til en leilighet, eller i de tilfeller hvor det skal foretas endringer av fordelinger av parkeringsplasser, boder eller liknende.
Reseksjonering av et eierseksjonssameie, forutsetter at det foreligger et lovlig fattet vedtak om reseksjonering i et sameiermøte. Det kreves 2/3 flertall på sameiermøtet for å beslutte en reseksjonering, det er med andre ord ikke tilstrekkelig at styret har vedtatt en reseksjonering.
Seksjonering gir ofte verdiøkning
Som hovedregel vil oppdelingen av en eiendom i mindre enheter gjennom en seksjonering, føre til en betydelig verdiøkning på den totale bygningsmassen. I tillegg til verdiøkningen og eksklusiviteten eieren får til en bestemt eierseksjon, vil seksjonseieren også kunne pantsette og ta opp lån med sikkerhet i seksjonen, samt fritt leie ut seksjonen.
I dagens boligmarked er det utbyggere som ofte kjøper opp eiendommer med potensiale med tanke på senere seksjonering. Eiendommen renoveres eller påbygges, for så å seksjoneres i to eller flere seksjoner. Ved seksjonering medfører dette som oftest en verdiøkning både for den enkelte etablerte seksjon og i tillegg for eiendomsmassen. Utbygger sitter etter dette også som regel igjen med en større profitt for arbeidet.
Ny eierseksjonslov
1. januar 2018 trer en ny eierseksjonslov i kraft. Dette etter nesten 5 år med utredninger. I tillegg til trygghet for forbrukere, medfører loven også at utbyggere får en større fleksibilitet og ytterligere muligheter, blant annet adgang til å foreta seksjonering ved rammetillatelse.
I den tidligere loven av 1997 var det først mulig å seksjonere et nybygg ved det tidspunktet det var gitt igangsettelsestillatelse (IG). For bestående bygg var det kun mulig å foreta seksjonering ved ferdigstillelse. Ved at det tidligere ikke har vært mulig å seksjonere før nevnte tidspunkter, har dette medført utfordringer for større prosjekter og for mindre utbyggere i forhold til kapital og fleksibilitet. Den nye loven regulerer nå at seksjonering kan foretas både for nybygg og bestående bygg allerede fra rammetillatelse er gitt. Dette er gunstig ettersom man nå blant annet kan få etablert pant i eiendommen på et langt tidligere tidspunkt enn etter tidligere lov.
- Les mer om panthaver her
Leietakers kjøpsrett ved seksjonering
Etter nåværende lov har den som leier en bolig i en eiendom som blir seksjonert, rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter nærmere bestemmelser angitt i loven. Seksjonering av en boligeiendom er som regel motivert av at seksjoneringen normalt vil medføre en vesentlig verdiøkning på bygningsmassen. Det er derfor av avgjørende betydning for en eier som vurderer å gjennomføre en seksjonering av boligen sin, å være klar over at dette utløser en lovbestemt forkjøpsrett for leietakere i bygget. Dersom eier ikke har tilstrekkelig kunnskap om reglene i eierseksjonsloven på dette området, risikerer eier at formålet med seksjoneringen ikke oppnås. Denne forkjøpsretten videreføres ikke i ny lov. Det kan derfor være gode grunner til å vente med å seksjonere til etter at den nye loven har trådt i kraft. Imidlertid er det viktig å være klar over at en allerede utløst kjøpsrett før 1. januar 2018 fortsatt kan gjøres gjeldene, da leietaker har en 3 måneders frist på å kreve sin rett.
Nye regler om bruksrett
Det er i dag svært vanlig at enerett til et fellesareal reguleres i eierseksjons-sameiets vedtekter, og hvor én eller flere seksjonseiere har enerett til en p-plass eller til en hage. Etter dagens lov er det ikke regulert hvor lenge en slik enerett kan være etablert. I den nye lovens § 25 fremgår nå at eneretter i fellesarealer i boligsameier kan gis til én eller flere seksjonseiere i inntil 30 år. I næring- og kombinerte sameier gjelder tilsvarende regel, men loven åpner også for at to eller flere seksjonseiere kan gis en felles bruksrett i mer enn 30 år.
Nye saksbehandlingsregler for kommunen
Den nye loven innfører en saksbehandlingsfrist på 12 uker fra mottatt søknad om seksjonering. Innen samme frist på 12 uker, skal også seksjonen være registrert i matrikkelen. Dersom seksjoneringssøknaden medfører at det må foretas oppmålingsforretning på eiendommen, er dette ikke medtatt innenfor 12-ukers fristen. Dersom fristen oversittes fra kommunens side, skal behandlingsgebyret reduseres med 25 % for hver uke fristen oversittes.
Utgifter ved seksjonering av eiendom
Etter at kommunen har mottatt den fullstendige seksjoneringsbegjæringen med alle nødvendige vedlegg, vil begjæringen bli behandlet og etter hvert godkjent dersom vilkårene for dette er oppfylt. Gebyret for kommunens saksbehandling varierer fra kommune til kommune, men det ligger normalt på mellom 2.580,- kroner og 4.300,- kroner. Når kommunen har godkjent seksjoneringsbegjæringen, sendes den til tinglysing hos Statens kartverk. Det påløper også et tinglysingsgebyr hos Statens kartverk, som i dag er på 525,- kroner. Når seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, anses seksjoneringen formelt som gjennomført.
Dokumenter som skal tinglyses må som hovedregel være signert av den eller de som har grunnbokshjemmel til eiendommen det gjelder. I en seksjonert eiendom er alle seksjonseierne hjemmelshavere med en sameiebrøk hver, og dokumenter som skal tinglyses på hele eiendommen eller som en heftelse knyttet til fellesarealet må i utgangspunktet undertegnes av alle. Styret i eierseksjons-sameiet kan imidlertid representere sameierne i mange tilfeller, for eksempel ved gjennomføring av vedtak truffet av sameiermøtet om rettigheter og plikter som angår fellesarealet. I slike tilfeller er det ikke nødvendig å innhente underskrifter fra alle seksjonseierne.
Les mer om priser på seksjonering her.
Uansett om du ønsker å seksjonere en leilighet, tomannsbolig, rekkehus, enebolig, fritidseiendom eller et næringsbygg, er det mange forhold som må avklares og det er viktig å være nøyaktig og presis ved utarbeidelsen av seksjoneringsbegjæringen og innhentingen av de nødvendige dokumentene som må vedlegges begjæringen. Du vil finne nyttig informasjon om prosessen her på våre nettsider, men vi er selvsagt også tilgjengelige dersom du trenger vår bistand med prosessen.
Les også våre andre artikler:
Vi bistår klienter over hele landet.
Vi bistår deg i eiendomssaker
Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
