Seksjonering: Krav og regler du bør kjenne

Hva er seksjonering?

Seksjonering er en faktisk og juridisk oppdeling av en eiendom i flere bruksenheter, eller eierseksjoner.

En bygård vil typisk være seksjonert i flere boligseksjoner, også kalt selveierleiligheter.

I en seksjonert eiendom vil det alltid være et fellesareal som alle seksjonseierne har en andel i.

– Hva er en eierseksjonssameie?

Alle seksjonseierne utgjør samtidig et eierseksjonssameie.

Et eierseksjonssameie kan bestå av to typer seksjoner: boligseksjoner og næringsseksjoner.

Ofte er eierseksjonssameiet et rent leilighetsbygg, som kun består av boligseksjoner, eller en ren forretningsgård som kun består av næringsseksjoner slik som kontorer og butikklokaler. I blant inneholder en bygård både boligseksjoner og næringsseksjoner.

Også et boligfelt bestående av rekkehus, tomannsboliger eller eneboliger, kan organiseres som et eierseksjonssameie. Det samme gjelder hyttefelt.

• Les mer om: Eierseksjonsloven
• Les mer om: Rett til bruk av eierseksjon [Hva er en eierseksjon?]

Hvorfor seksjonere?

Hvis en eiendom skal eies av flere personer sammen, og eierne ønsker å disponere hvert sitt eksklusive areal av eiendommen, må eiendommen seksjoneres.

At eiendommen er seksjonert, er ofte en klar forutsetning for at markedet skal være interessert i eiendommen.

De største fordelene ved å seksjonere er:

• Eierrådigheten avklares
• Omsetningsverdien øker
• Adgangen til å pantsette (ta opp lån på eiendommen) utvides

Velger man å ikke seksjonere, blir sameiet et såkalt «ordinært sameie«. I et slikt sameie der bygningsmassen ikke er seksjonert, eier hver enkelt sameier i utgangspunktet kun en ideell andel av den totale boligmassen.

Retten til å disponere et eksklusivt areal har man normalt sett ikke. Et ordinært sameie er mest aktuelt for nære familiemedlemmer, eller andre man har et nært forhold til.

• Les mer om: Sameie

Hva skal du seksjonere?

Alle typer eiendommer kan i utgangspunktet seksjoneres, men begrunnelsen og fremgangsmåten er litt forskjellig i hvert enkelt tilfelle.  

– Seksjonering av enebolig

Seksjonering av enebolig til mindre leiligheter vi normalt innebære en betydelig prisøkning på eiendomsmassen som helhet ved et videresalg.

Hver enkelt seksjon må imidlertid ha tilgang til eget kjøkken, bad og WC samt separat inngang til boenheten. Felles inngang til boligkomplekset kan aksepteres, forutsatt at seksjonene er klart adskilte inne i huset med egen dør.

– Seksjonering av tomannsbolig

Ved seksjonering av tomannsbolig vil partene ofte ha en klar følelse av hvor grensene går for hver boenhet.

Dersom tomannsboligen ikke allerede er seksjonert, anbefales det på det sterkeste å gjennomføre en seksjonering. I motsatt fall besitter man en eiendom i et ordinært sameie som reguleres av sameieloven fremfor eierseksjonsloven. Dette byr i seg selv ikke på problemer rent rettslig, men det kan virke svært negativt på omsetteligheten i markedet.  

– Seksjonering av borettslag

Seksjonering av borettslag må gjøres i to omganger.

Først må borettslagets oppløses og deretter må eiendommen seksjoneres. Dette er fullt mulig rettslig sett, men det visse kjøreregler som må overholdes i beslutningsprosessen og overfor eventuelle panthavere.

Normalt vil seksjonerte leiligheter (selveier) ha en høyere verdi i markedet enn borettslagsleiligheter, så omgjøringsprosessen kan ofte være vel verdt kostnadene.

– Seksjonering av leilighet

Seksjonering av leilighet er også fullt ut mulig, forutsatt at leiligheten allerede er en egen eierseksjon og at den har en størrelse som egner seg for å deles i to.

Som ved seksjonering for øvrig, må hver av de to nye leilighetene ha tilgang til eget kjøkken, bad og WC samt separat inngang til boenheten.

– Seksjonering av næringseiendom

Seksjonering av næringseiendom er fordelaktig når et næringsbygg inneholder forskjellige virksomheter og eiere.  

Vilkår for å seksjonere

Følgende vilkår må være oppfylt for å kunne seksjonere en eiendom:

• Hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet.
• Hver seksjon har en fast sameiebrøk.
• Bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang.
• Alle boligseksjoner er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og WC i bruksenhetens hoveddel.
• Det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen.
• Alle bruksenhetene omfattes av seksjoneringen.
• Seksjoneringen omfatter kun én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom.
• Det er fastsatt om den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring og bruksformålet er i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til.
• Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, må seksjoneres til fellesareal.

I tillegg kan ikke reguleringsplan eller arealplan være til hinder for seksjonering.

• Les mer om: Reguleringsplan eller arealplan

Hvordan seksjonerer du?

Seksjoneringen gjennomføres ved at hjemmelshaverne fyller ut, signerer og sender inn en seksjoneringssøknad, også kalt seksjoneringsbegjæring, som er et standardskjema som er fastsatt av kommunal- og næringsdepartementet.

Søknaden skal inneholde:

• Opplysninger om betegnelsen på eiendommen.
• Opplysninger om formålet med de enkelte seksjonene (bolig eller næring).
• Opplysninger om sameiebrøken for de enkelte seksjonene.

Søknaden skal i tillegg ha minst følgende vedlegg:

• Vedtekter for eierseksjonssameiet.
• Situasjonsplan over eiendommen som tydelig angir eiendommens grenser, omrisset av bebyggelsen og grensene for eventuelle utendørs tilleggsdeler som skal inngå i bruksenhetene.
• Plantegninger over etasjene i bygningen, inkludert kjeller og loft, som tydelig angir grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnumre og bruken av de enkelte rommene.
• Rekvisisjon av oppmålingsforretning dersom bruksenheten har utendørs tilleggsdeler.
• Egenerklæring om at vilkårene for seksjonering er oppfylt.

Hvor sendes søknaden om seksjonering?

Søknaden om seksjonering sendes til den kommunen der eiendommen ligger.

– Hva skjer etter at søknaden om seksjonering er sendt inn?

Kommunen behandler søknaden ved å kontrollerer at vilkårene for seksjonering er oppfylt, at seksjoneringssøknaden / seksjoneringsbegjæringen er korrekt utfylt og at samtlige vedlegg medfølger.

Deretter innvilges søknaden gjennom et seksjoneringsvedtak som sendes til Statens kartverk for tinglysing.

Eierseksjonssameier med ni eller flere seksjoner skal i tillegg registreres i Foretaksregisteret i Brønnøysund.

Styret i eierseksjonssameiet skal melde sameiet til registrering i Foretaksregisteret senest seks måneder etter at seksjoneringsvedtaket er blitt tinglyst. Sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres frivillig i Foretaksregisteret.

Når eierseksjonssameiet er opprettet, kalles den enkelte sameier for «seksjonseier». Lurer du på hvilke rettigheter du har som seksjonseier? Det kan du lese mer om her: Rett til å bruke bruksenheten og fellesareal.

• Les mer om: Tinglysing
• Les mer om: Kommunal behandling

Hva koster det å seksjonere?

Kommunen kan fastsette et seksjoneringsgebyr for å behandle seksjoneringssøknaden / seksjoneringsbegjæringen.

Gebyret kan ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med slike saker, med andre ord må et selvkostprinsipp legges til grunn ved gebyrfastsettelsen.

I tillegg kan kommunen kreve gebyr for oppmålingsforretning når utendørsareal skal måles opp som en del av seksjoneringen.

Ovennevnte innebærer at gebyrene vil kunne variere noe fra kommune til kommune. Ofte vil seksjoneringssøknadens omfang, samt hvorvidt det er nødvendig for kommunen å foreta en befaring, spille inn på kostnaden.

Normalt vil gebyrene for selve saksbehandlingen ligge på inntil 5.000,- kroner, mens gebyret for oppmålingsforretningen vil ligge på ca. 30.000,- kroner og oppover, avhengig av utendørsarealets størrelse.

Gebyret for å tinglyse seksjoneringsvedtaket hos Statens kartverk er pt. 525,- kroner.

Erverv av mer enn to eierseksjoner

Etter eierseksjonsloven § 23 er det ikke tillatt å erverve (kjøpe) mer enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie.

For næringsseksjoner gjelder det ikke et slikt forbud.

Det er imidlertid ikke noe forbud mot å eie mer enn to boligseksjoner. Loven forhindrer derfor ikke at den som seksjonerer fortsatt eier alle seksjonene.

Det er kun kjøp av mer enn to boligseksjoner som ikke er tillatt. Heller ikke en omgjøring av en næringsseksjon til en boligseksjon selv om eieren har ervervet to boligseksjoner fra før av, vil være forbudt, da dette ikke vil være å erverve en boligseksjon.

Ved sammenslåing av to eller flere eierseksjonssameier vil en seksjonseier kunne bli eier av flere enn to boligseksjoner selv om han ikke eide mer enn to i hvert av de «gamle» sameiene. Dette er også tillatt.

I tillegg gjelder ikke begrensningen kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

• Les mer om: Eierseksjonsloven

Seksjonering eller fradeling?

Det finnes ikke et entydig svar på om det ene eller det andre alternativet generelt er mer eller mindre gunstig. Dette er avhengig av forhold ved den konkrete eiendommen som vurderes seksjonert eller fradelt, hvilke regler og krav som gjelder i kommunen der eiendommen ligger og hva man selv ønsker i det enkelte tilfellet.

Dersom man fradeler en eiendom, vil denne bli en egen frittstående eiendom uten tilknytning til eiendommen som den er fradelt fra. Dette til forskjell fra seksjonering hvor seksjoneringen medfører at det opprettes et eierseksjonssameie hvor man må forholde seg til eierseksjonslovens bestemmelser og vedtekter som bestemmes i sameiet.

For noen eiendommer kan det være vanskelig eller umulig å oppfylle de krav som stilles for en fradeling. Det kan eksempelvis være at det er vanskelig eller umulig å oppfylle krav til utnyttelsesgrad eller adkomstvei.

Da kan det være mer hensiktsmessig å velge seksjonering som i det konkrete tilfellet kan gi større frihet til å disponere det totale arealet mer som man ønsker.

• Les mer om: Seksjonering eller fradeling?
• Les mer om: Fradeling av tomt

Seksjonering eller reseksjonering?

Seksjonering er betegnelsen som benyttes når en eiendom seksjoneres første gang og eierseksjonssameiet dermed opprettes.

Reseksjonering: En etterfølgende endring av seksjoneringen av en eiendom, for eksempel en ytterligere oppdeling eller sammenslåing av seksjoner, foretas gjennom en reseksjonering.

• Les mer om: Reseksjonering

Klage over seksjoneringsvedtak

Et avslag på en søknad om seksjonering kan påklages til Fylkesmannen. Det er kun søkeren som kan klage over et avslag.

Klagefristen er 3 uker regnet fra og med søkeren ble kjent med vedtaket.

Også et vedtak om at seksjonering innvilges, kan påklages til Fylkesmannen innen ovennevnte frist på 3 uker. I et slikt tilfelle vil alle som leier en bolig eller et lokale i eiendommen ha klagerett.

Ettersom disse personene ikke blir underrettet om vedtaket, løper klagefristen på 3 uker fra det tidspunkt vedkommende har fått eller burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagefristen er imidlertid aldri lenger enn 3 måneder etter at seksjoneringsvedtaket ble truffet.

• Les mer om: Ulovlig seksjonering

Trenger du juridisk bistand ved seksjonering?

Dette kan våre eiendomsadvokater bistå deg med:

• Vurdering av hvorvidt vilkårene for å seksjonere en eiendom er oppfylt.
• Bistand med utarbeidelse og innsendelse av seksjoneringssøknad / seksjoneringsbegjæring.
• Innhenting av relevante vedlegg.
• Korrespondanse med kommunen etter at seksjoneringssøknaden er sendt inn, ikke sjeldent er det slik at kommunen etterspør ytterligere opplysninger etter at søknaden er mottatt.
• Klage over seksjoneringsvedtak til Fylkesmannen.