Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Vi bistår hele landet
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater

Skal du selge bolig selv? [Guide]

Velger du å selge boligen selv må salget gjennomføres på en like sikker måte som ved å bruke en eiendomsmegler. I denne artikkelen forklarer vi de viktigste elementene ved å gjennomføre et trygt boligsalg uten megler.

Innhold i denne artikkelen:

 

Basics: Hva skal du selge?

Det er viktig i alle salgsprosesser at kjøper får tilstrekkelig informasjon fra deg som er selger. Men opplysningene du bør fremlegge avhenger av de ulike typer eiendommer.

Hva gjelder for deg?

Dette er informasjon du bør fremlegge når…

… du selger enebolig, tomannsbolig eller rekkehus selv

Vi anbefaler at du innhenter tilstandsrapport slik at en fagkyndig har gjennomfører en grundig gjennomgang av boligen. Mange kjøpere vil også etterspørre dette i kjøpsprosessen.

Det er dog ingen garanti for at kjøper ikke finner forhold etter overtagelse som det reklameres på, men det kan avverge noen reklamasjoner.

Videre bør du opplyse om:

  • tinglyste forpliktelser
  • tinglyste rettigheter
  • reguleringsmessige forhold
  • størrelse på tomt
  • byggestatus (ferdigattest, midlertidig brukstillatelse)
  • feil og mangler ved boligen
  • kostnader ved å eie bolig (eks. kommunale avgifter)
  • evt. konsesjons- og odelsforhold

I tillegg er du som selger pålagt å utstede energiattest i forbindelse med salget.

… du selger leilighet selv

Uansett om det er andelsleilighet, selveierleilighet eller aksjeleilighet er det flere forhold som gjelder for henholdsvis borettslaget, sameiet og aksjelaget som du må opplyse kjøper om.

Informasjon kjøper bør motta fra deg som selger er: 

  • tinglyste forpliktelser
  • tinglyste rettigheter
  • reguleringsmessige forhold
  • størrelse på tomt
  • byggestatus (ferdigattest, midlertidig brukstillatelse)
  • feil og mangler ved boligen
  • kostnader ved å eie bolig (eks. kommunale avgifter)
  • evt. konsesjons- og odelsforhold
  • størrelse på felleskostnader
  • størrelse andel fellesgjeld
  • planer som medfører økte felleskostnader eller fellesgjeld
  • spesielle hensyn i husordensreglene og vedtekter
  • andre forhold av betydning for ny eier

Det anbefales at kjøper gis tilgang til siste innkalling og referat fra generalforsamling/årsmøte slik at kjøper får gjort seg godt kjent med driften.

… du selger hytte selv

Skal du selge fritidseiendom, som for eksempel en hytte, er det følgende forhold du må opplyse kjøper om:

  • tinglyste forpliktelser
  • tinglyste rettigheter
  • reguleringsmessige forhold
  • størrelse på tomt
  • byggestatus (ferdigattest, midlertidig brukstillatelse)
  • feil og mangler ved eiendommen
  • kostnader ved å eie eiendommen (eks. kommunale avgifter)
  • evt. konsesjons- og odelsforhold

Det er også viktig å opplyse en kjøper om private avtaler og kostnader knyttet til:

  • parkering
  • privat vei
  • båtplass m.m.

… du selger tomt selv

Ved salg av tomt er det viktig å ha opplysninger om:

  • tinglyste forpliktelser
  • tinglyste rettigheter
  • reguleringsmessige forhold
  • størrelse på tomt
  • feil og mangler ved eiendommen
  • kostnader ved å eie eiendommen (eks. eiendomsskatt)
  • evt. konsesjons- og odelsforhold
  • tilkomst/vei
  • vann og avløp
  • evt. kostnader for tilknytning

Flere nyttige tips for deg som selger selv!

Innhente bekreftet grunnboksutskrift

Grunnboken er et offentlig register hvor man finner forpliktelser, rettigheter og heftelser som er tinglyst på eiendommen.

Når du skal selge bolig selv, bør du innhente en grunnboksutskrift slik at kjøper får oversikt over det som er tinglyst på eiendommen. Slik utskrift får man bestilt hos Statens Kartverk.

Er det rettigheter og heftelser ved eiendommen som ikke er tinglyst, men som for eksempel følger av avtale med en nabo, må man innhente informasjon om og opplyse kjøper om dette ved et salg.

– Innhente informasjon fra kommunen

Typisk informasjon man må hente inn fra kommunen og opplyse om ved salget, er relevante reguleringsplaner for eiendommen, om det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, målebrev og ligningsverdi samt informasjon om kommunale avgifter.

Dersom det foreligger noe form for offentlig pålegg ved eiendommen må du også innhente informasjon om dette og opplyse om det ved salget.

– Bestille teknisk tilstandsrapport

En teknisk tilstandsrapport er en rapport som beskriver boligens tekniske og vedlikeholdsmessige stand. Denne utarbeides av en takstmann som først gjennomfører en grundig befaring av eiendommen.

Det er anbefalt å innhente en slik rapport da det kan avhjelpe en eventuell konflikt mellom kjøper og selger dersom det i etterkant av salget viser seg at boligen har feil eller mangler.

Har man innhentet en grundig tilstandsrapport, minsker man muligheten for å havne i ansvar etter avhendingsloven da man har opplyst om de eventuelle feil eller svakheter som foreligger ved eiendommen.

I en tilstandsrapport fra takstmann vil du også få opplysninger om boligens areal. I vår artikkel «Forskjellen mellom BTA, BRA og BOA» leser du mer om viktige begrep som benyttes ved oppmåling.

– Bestille opplysninger fra forretningfører 

Forretningsfører (ved salg av selveierleilighet, andelsleilighet og aksjeleilighet) gir opplysninger om felleskostnader, andel fellesgjeld, betingelser på felles lån m.m.

I tillegg får du vedtekter, husordensregler, innkalling til og referat fra siste års årsmøte/generalforsamling som gir informasjon som kan være av stor betydning for kjøper.

Verdifastsette eiendommen

Ved angivelse av prisantydning på boligen setter man en pris som samsvarer med tilsvarende eiendommer på markedet.

Her kan du gjøre søk på annonser eller eventuelt gå på visninger for å se på tilsvarende eiendommer i ditt område.

Der er også mulig å innhente en verdivurdering av en takstmann.

Utarbeidelse av salgsoppgave

Det anbefales å lage en salgsoppgave som inneholder opplysninger om boligen, både av positiv og negativ karakter, og som gir potensielle kjøpere ett godt grunnlag for å vurdere kjøp av eiendommen.

Dersom du utelater viktig informasjon i salgsoppgaven eller angir feilaktig informasjon, risikerer du å bli møtt med mangelskrav fra kjøper med grunnlag i manglende eller uriktige opplysninger.

Det er derfor en stor verdi å utarbeide en salgsoppgave med god kvalitet for å forhindre tvister med kjøper i etterkant.

Annonsere

Det er flere plattformer du kan anvende ved annonseringen av salget, eksempelvis Finn.no, aviser, sosiale medier, via venner og bekjente, oppslag og andre annonseringsnettsider.

Ettersom flere bestemmer seg om de kommer på visning ut fra uttrykket i annonsen, er det lurt å vie tid til annonsen og blant annet benytte seg av gode bilder.

 Visning

Det er viktig å klargjøre eiendommen før visning. Dette gir et godt førsteinntrykk for potensielle kjøpere.

Vær proaktiv på visning ved å besvare spørsmål og vise potensielle kjøpere rundt.

Noen ønsker å vandre alene, så gi rom for dette også.

Nok en gang kan informasjon som man gir eller ikke gir ved visning være gjenstand for en senere tvist med kjøper. Vær derfor klar på det du vet og samtidig klar på det du ikke vet noe om. Selger kan senere bli stilt til ansvar for de opplysningene som blir gitt på visning hvis disse senere viser seg å være feil, og kjøper har tillagt disse vekt ved kjøpet.

Budrunde

Når du arrangerer budrunde, bør du føre budlogg over hvem som er budgiver, tidspunktet for budet, hvilket beløp som er bydd og hva som er akseptfristen.

Før bud aksepteres anbefales det å be budgiver fremskaffe dokumentasjon på finansiering.

Når et bud er akseptert, er bindende avtale mellom kjøper og selger inngått. Det er derfor viktig at budene er skriftlige og at man kun aksepterer skriftlige bud.

Inngåelse av kjøpekontrakt

Når bindende avtale er inngått, bør man inngå en skriftlig kjøpekontrakt.

Inngåelsen av kjøpekontrakt er ett av de elementene ved salgsprosessen hvor det anbefales å la seg bistå av mellommann (eks. advokat eller eiendomsmegler). Kjøpekontrakten gjelder store verdier og et bredt omfang av rettigheter og plikter på hver av partenes hånd.

Overtagelse

Ved avtaleinngåelse/aksept av bud avtales tidspunkt for overtagelse. Tidspunkt for overtagelse medtas i kjøpekontrakt.

Før overtagelse skal kjøpesummen være betalt av kjøper.

Det anbefales ikke at selger overleverer nøkler til kjøper før kjøpesummen er betalt.

Det anbefales å signere overtagelsesprotokoll hvor kjøper bekrefter at eiendommen er overtatt.

Overføring av eiendom til ny eier

Etter at kjøper har overtatt eiendommen overføres hjemmelen til ny eier – altså skjøte tinglyses over til kjøper. Utfylt og signert skjøte sendes til Statens Kartverk.

Dersom man får bistand av mellommann (advokat eller eiendomsmegler) til kontrakt og oppgjør, vil utfylling og innsending av skjøte være en del av denne bistanden.

– Oppgjøret

Oppgjøret består av følgende:

  • mottak av kjøpesummen
  • tinglysning av eierskifte slik at ny eier oppnår rettsvern
  • sletting av heftelser som hviler på eiendommen
  • utbetaling av oppgjør til selger

Oppgjøret mellom kjøper og selger er ett av de to elementene av salgsprosessen hvor det anbefales å la seg bistå av en mellommann (advokat eller eiendomsmegler). For mange er det store verdier som står på spill, og det er helt avgjørende at oppgjøret blir gjort riktig.

 

Hvorfor lønner det seg å selge uten megler?

  • Du annonserer selv
    Muligheten for privatpersoner til å annonsere bolig for salg på Finn.no innebærer at selger kan annonsere eiendommen selv. På den måten når du ut til like mange som en eiendomsmegler.
  • Du gjennomfører din egen visning og budrunde
    Selger kan således selv gjennomføre visning og budrunde uten å måtte gå veien om en eiendomsmegler.
  • Du sparer meglerkostnaden
    Dermed unngår selger å måtte betale eiendomsmeglers salær, hvilket for mange anses som en stor kostnad knyttet til et eiendomssalg.

 

Er det ulemper ved å selge selv?

Når du selger privat er du alene om både det juridiske og finansielle ansvaret rundt eiendomssalget. Det er flere ulike elementer som inngår i et eiendomssalg, og det er viktig å være klar over både fordeler og risikoer.

 

– Du har ansvar for opplysninger

Lar du deg bistå av eiendomsmegler vil megleren kunne stilles ansvarlig for at kjøper for alle opplysninger. Dette gjelder også dersom det er gitt uriktige eller manglende opplysninger – med mindre det er en opplysning som kommer direkte fra selger.

Selger du bolig selv er du alene ansvarlig for at kjøper får alle opplysninger. Du er også ansvarlig for at opplysninger som gis er riktig.

Vårt tips!
Det er viktig å dokumentere at kjøper har mottatt informasjon, og det kan man gjøre ved å lage et prospekt. Prospektet trenger ikke være på glanset papir – det viktigste er at opplysninger er korrekte og tilstrekkelige.

 

– Motforestillinger mot å kjøpe fra privatselger

Det er noen kjøpere som har motforestillinger mot å kjøpe fra noen som selger privat. Dette nettopp fordi kjøperen er i tvil om salgsprosessen vil bli gjennomført på en like god måte slik som ved salg via eiendomsmegler.

Vårt tips!
Forbrukerrådet anbefaler at kjøpekontrakt og oppgjør blir håndtert av en mellommann. Mellommannen kan være advokat eller eiendomsmegler. De fleste kjøperne slår seg til ro med dette.

Med vår tjeneste «Basispakke» gjennomfører du et trygt salg. Du får støtte ved både kvalitetssikring av kjøpekontrakten og håndtering av oppgjøret, mens du holder kostnadene på et minimum.

 

– Det kan være tidskrevende

Det er ingen tvil om at det kan være en tidkrevende prosess å selge bolig selv. Skal du selge din egen bolig lager du prospekt, avholder visninger, og gjennomfører budrunde på egen hånd. Dessuten er det avgjørende at du er tilgjengelig for potensielle kjøpere. Den enkelte selger må da vurdere hvorvidt tiden strekker til.

Motivasjonen er jo gjerne pengene man sparer ved å gjøre denne jobben selv – og her er det klart at kostnader til megler kan utgjøre en stor del av den fortjenesten man har beregnet ved å investere i boligen.

Vårt tips!
Som boligselger er det viktig å gi kjøper alle opplysninger om boligen og forhold knyttet til boligen slik at man unngår reklamasjoner etter overtakelse.

 

Slik hjelper Codex Advokat deg å selge boligen din selv

Ønsker du å selge boligen din selv, men føler deg usikker når det gjelder detaljene? Codex Advokat Oslo tilbyr tjenester til deg som vurderer juridisk bistand ved de viktigste punktene (kjøpekontrakten og eiendomsoppgjøret). Vi kan også bistå deg med hele salgsprosessen.

– Følg anbefaling av Forbrukerrådet

Ettersom salg av eiendom innebærer overføring av store verdier mellom selger og kjøper, anbefaler Forbrukerrådet at selger lar seg bistå av en eiendomsmegler eller en advokat til å utarbeide kjøpekontrakten og foreta eiendomsoppgjøret.

– Føl deg tryggere med støtte fra advokat

At du får bistand av en advokat eller en eiendomsmegler, gir trygghet for begge parter i eiendomshandelen. Ingen av partene vil bli utsatt for en økonomisk risiko ved selve pengeoverføringen når en mellommann benyttes.

Vi anbefaler videre at du gjør deg kjent med skattemessige konsekvenser ved salget.

Dette kan Codex:

  • Utarbeide kjøpekontrakt basert på partenes avtale
  • Tinglyse sikringsobligasjon
  • Innestå overfor kjøpers bank at banken oppnår forutsatt prioritet
  • Motta kjøpesummen og omkostningene fra kjøper
  • Varsle partene at alt er i orden for overtagelse
  • Utarbeide og kontrollerer overtakelseserklæringen
  • Besørge tinglysing av dokumenter, herunder skjøte og pantedokument
  • Innfri lån knyttet til eiendommen
  • Innfri eventuell mellomfinansiering
  • Sjekke at krav knyttet til eiendommens er à jour:
    • legalpant
    • felleskostnader
    • kommunale avgifter
    • eventuell festeavgift
  • Sørge for renteberegning til selger og kjøper
  • Utbetale nettoprovenyet til selger

Velg din Codex pakke:

Basispakke

 

– Du finner kjøper selv. Vi sikrer en fullverdig og korrekt overføring av eiendommen og kjøpesummen.

 

– kr. 16.200,-
fast pris, inkl. mva.

Redusert meglerpakke

 

– Du avholder visning selv. Vi gjennomfører et ordinært megleroppdrag bortsett fra visning.

 

– kr. 45.000,-
fast pris, inkl. mva.

Meglerpakke

 

– Du slipper å bruke din tid på salget. Vi utfører et ordinært megleroppdrag og kvalitetssikrer alle ledd i salgsprosessen.

 

– 60.000,-
fast pris, inkl. mva.

Spørsmål?

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.