Eieformer

Eierseksjonssameie

Hva er et eierseksjonssameie?

Eierseksjonssameie kan eksistere i mange forskjellige former – vi kan nevne sammenhengende rekkehus, en hel bygård i sentrum, to frittstående eneboliger på en og samme tomt, eller som en ordinær horisontal eller vertikaldelt tomannsbolig. Vi vil i det følgende ta utgangspunkt i en ordinær horisontaldelt tomannsbolig over tre plan med felles inngangsdør. Ola eier seksjon 1 som består av kjelleretasjen og første etasje. Kari eier seksjon 2 som består av annen etasje og kaldloft. Boligen er bygget på en tomt som er 1000 kvadratmeter stor.

Et eierseksjonssameie innebærer at Ola og Kari eier hele boligen og tomten sammen, men Ola har eksklusiv bruksrett til seksjon 1 og Kari har eksklusiv bruksrett til seksjon 2. Med eksklusiv bruksrett kan Kari forby Ola å bruke seksjon 2 ettersom hun har enerett til sin seksjon. Hva gjelder areal som tjener begge seksjonene, som for eksempel felles inngangsdør og vindfang eller innkjørsel fra hovedveien, har ingen av partene eksklusiv bruksrett – dette arealet er fellesareal. Kari kan for eksempel ikke nekte Ola å bruke dette arealet.

I vårt eksempel består sameiet av to seksjoner hvor Ola eier 1/2 og Kari 1/2 – til sammen består sameiet av 2/2 seksjoner. Brøken har betydning for fordeling av kostnader (f.eks. kommunale utgifter) og forpliktelser overfor tredjemann. Eierseksjonsloven er taus hva gjelder fastsettelse av sameierbrøk – normalt fastsettes brøken basert på areal, men vurderingen kan bli mer komplisert hvis sameiet består av både næring eller boligseksjoner eller hvis det er en ujevn fordeling av tilleggsdeler som boder, parkerings eller garasjeplasser.

Hva gjelder uteareal/hage kan hele være fellesareal eller delt opp i tilleggsareal til seksjon 1 og tilleggsareal til seksjon 2. Ved en slik oppdeling er det normalt alltid en liten andel som skal tjene begge seksjonene og således er fellesareal, eksempelvis ovennevnte innkjørsel fra hovedveien. Ved en slik fordeling av uteareal har den enkelte seksjonseier eksklusiv bruksrett til sin andel av hagen.

Til hver seksjon/bruksenhet skal det være en hoveddel og eventuelt en tilleggsdel. Hoveddelen må være en avgrenset og sammenhengende del av eiendommen. Innenfor hoveddelen må hver seksjon ha kjøkken, bad og WC, og bad og WC må være i eget eller egne rom. Ved samleseksjoner og fritidsboliger er det unntak fra disse reglene.

Tilleggsdel er normalt en bod eller garasje, men det kan også etter omstendighetene være et soverom eller kjellerstue dersom man må passere fellesareal for å komme til rommet.

Eierseksjonsformen må benyttes når leilighetene skal benyttes til utleie eller når det skal selges næringslokaler. Eierseksjonssameier kan bestå av både boligseksjoner og næringsseksjoner. En eldre bygård i Oslo består typisk av en næringsseksjon i første etasje med direkte adgang fra gateplan og boligseksjoner i etasjene over.

Øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Sameiet skal ha et styre som består av tre medlemmer dersom ikke annet fastsettes i vedtektene. Styrets oppgaver er å sørge for vedlikehold og drift av eiendommen.

Ved mindre annet særskilt er avtalt, har den enkelte seksjonseier full faktisk og rettslige råderett, dvs. at seksjonseieren står fritt til å pantsette, selge eller leie ut sin seksjon.

Les mer om sameie her.

Hvordan opprettes et eierseksjonssameie?

Eierseksjonssameie etableres ved å sende en begjæring om opprettelse av eierseksjoner til kommunen som eiendommen ligger i.

En seksjoneringsbegjæring skal inneholde opplysninger om eiendommens gårds- og bruksnummer, de enkelte seksjoners formål, sameiebrøken for hver seksjon, vedtekter, situasjonsplan og plantegninger over bygningenes etasjer inklusive kjeller og loft, samt samtykke fra panthaver i den grad boligen er belånt.  

Plantegningene skal vise grensene for bruksenhetene og bruken av det enkelte rom. I tillegg skal det fremsettes forslag til seksjonsnummer og bekreftes ved egenerklæring at vilkårene for seksjonering er oppfylt.

Normalt er hele prosessen fullført i det kommunens seksjoneringsvedtak er tinglyst. Eierseksjonen er etter dette å anse som en selvstendig eiendom, som kan overdras og pantsettes uavhengig av de øvrige eierseksjonene. Kommunen kan ikke nekte seksjonering dersom lovens vilkår er oppfylt.

Vanlige problemstillinger i eierseksjonssameier kan være uenighet om bruk av fellesareal, flertallsvedtak, vedtekter, kostnads- og inntektsfordeling samt vedlikeholdsansvar. Det er viktig med gode vedtekter som sier noe om hvilken fordelingsnøkkel som skal benyttes i slike tilfeller. Vedtektene bør særlig si noe om råderett, hva slags type virksomhet som kan etableres i næringslokalene og hvordan felleskostnader og vedlikeholdsansvar skal fordeles.

Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven.

Vil du lese mer om å opprette sameie?

Borettslag

Hva er et borettslag?

I et borettslag er beboerne deltakere i et samvirkelag som eier bygningen, og andelseierne har en bruksrett til en bestemt bolig. Som andelseier i et borettslag eier man således ikke boligen man bor i, eller bygningen den er beliggende i, da bygningen eies av andelslaget som man er medlem av. Som andelseier har man en uoppsigelig og eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig ved at man har hjemmelen til andelen som for eksempel utgjør en bestemt leilighet. På mange måter ligner borettslaget på et aksjeselskap.

Som hovedregel kan bare de som bor eller skal bo i borettslaget eie andel. I utgangspunktet er det kun fysiske personer som kan eie andel, dog med unntak av stat, fylkeskommune, kommune med flere som kan eie flere andeler. Borettslagsandeler er derfor lite interessante for utleieselskaper eller som investeringsobjekter.

Den sammenslutningen som borettslagsformen utgjør, innebærer at andelseierne ikke er ansvarlige for borettslagets gjeld. Borettslagets kreditorer kan for eksempel ikke gå på andelseier.

Øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen. Borettslaget skal ha et styre som består av minst tre medlemmer dersom ikke annet fastsettes i vedtektene. Styrets oppgaver er å sørge for vedlikehold og drift av eiendommen.

Andelseierne betaler normalt et fast beløp til borettslaget hver måned for å dekke utgifter til forsikring, forretningsfører, strøm til fellesareal, vaktmester, snømåking med videre. Utgiftene fordeles normalt etter leilighetenes størrelse. Som andelseier har man ansvar for å vedlikeholde og eventuelt fornye innvendige flater, rør, utstyr, ledninger og vinduer. Ytre vedlikehold, felles ledninger/rør, bæringer og lignende har borettslaget ansvar for, og dette betales gjennom felleskostnadene.

I praksis er den faktiske råderetten lik som ved eierseksjonssameie – forskjellen ligger i retten til å råde rettslig over boretten. Hovedregelen er at andelseier selv skal bo i borettslaget, men i tidsbegrensede perioder kan andelseier leie ut boretten til andre. Ved utleie/bruksoverlating av andel, skal dette godkjennes av styret. Med godkjennelse fra styret kan andelseier leie ut i opptil 3 år dersom andelseier har brukt boenheten i minst ett av de to siste årene selv. Hovedregelen er dog at andelseier skal bruke andelen selv.

Les mer om borettslag og selveierleiligheter her.

Hvordan stiftes et borettslag?

Et borettslag stiftes ved at stifterne utarbeider et stiftelsesdokument med informasjon om stifterne, antallet andeler i borettslaget, andelenes størrelse (hver andel skal være på minst 5.000,- og maks 20.000,- kroner), når andelen skal være innbetalt, hvem som utgjør borettslagets styre med mer. Borettslagsloven har nærmere bestemmelser om minstekrav til stiftelsesdokumentet og vedtektene, åpningsbalanse, innskudd og sikring med mer som vi ikke går nærmere inn på her.

Vanlige problemstillinger i borettslag kan være uenighet om bruk av fellesareal, flertallsvedtak, vedtekter, kostnads- og inntektsfordeling samt vedlikeholdsansvar

Borettslag reguleres av borettslagsloven.

Sameie

Et sameie foreligger når noen eier noe sammen. I et "fritt" eller tingsrettslig eiendomssameie, har hver sameier samme rett til å råde over eiendommen, både faktisk og juridisk, og hver og en av dem kan i utgangspunktet utøve den rådigheten en eneeier normalt ville hatt. Forholdet til medeierne legger imidlertid naturligvis visse begrensninger. Sameierens råderett er knyttet til hele eiendommen, og man kan således si at en sameier har rett til en ideell andel av eiendommen. Det er således viktig å være klar over at det ikke foreligger et tingsrettslig sameie i tilfeller der A og B eier hver sin del av en vertikaldelt bolig, eller eier hver sin halvpart av en tomt.

Tingsrettslige sameier reguleres av sameieloven, som har bestemmelser blant annet om flertallsvedtak, oppløsningsrett og forkjøpsrett.

Vanlige problemstillinger i sameier kan være uenighet om bruk av sameiegjenstanden, flertallsvedtak, vedtekter, kostnads- og inntektsfordeling, vedlikeholdsansvar, oppløsning av sameie og forkjøpsrett

Tomtefeste

Ved tomtefeste eier man sin egen bolig, men leier ("fester") tomten som boligen står på.

Tomtefeste reguleres av tomtefesteloven. Her finner man bestemmelser om blant annet festetid og rett til forlengelse av festetiden, innløsning for grunneier og fester og regulering av festeavgift.

Vanlige problemstillinger i forbindelse med tomtefeste gjelder festetidens lengde, samt innløsning og regulering av festeavgift

Les mer om tomtefeste på vår side spørsmål og svar om tomtefeste.

Bruksretter/servitutter

Dersom man er i besittelse av en rettighet til en eiendom man ikke selv eier, kalles rettigheten enten bruksrett eller servitutt. En bruksrett eller en servitutt er en positivt avgrenset og begrenset rettighet til fast eiendom. Det finnes flere ulike typer servitutter. Innholdet i en servitutt må i utgangspunktet utledes gjennom en tolkning av stiftelsesgrunnlaget.

Servitutter reguleres av servituttloven.

Har du spørsmål tilknyttet eierformer?

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse innen fast eiendom. Har du spørsmål tilknyttet eierformer i fast eiendom kan du ta kontakt med en av våre eiendomsadvokater i dag!

• Les dugnadsplikt her.