Eierformer

Noe forenklet kan man si at eierformen avgjør hvordan du som eier kan utøve faktisk og rettslig rådighet over eiendommen.

Når du skal kjøpe bolig er det derfor viktig å være klar over hvilke forskjellige eierformer som er aktuelle, og hvilken eierform som passer best for akkurat ditt behov.

Det er også viktig å være klar over at eierform ikke er det samme som hustype. Eksempelvis kan det som omtales som «selveier» omfatte både eneboliger, rekkehus eller leiligheter.

Begrepet selveierbolig innebærer som utgangspunkt at du har full eierrett, som igjen innebærer at du fritt kan selge, kjøpe, belåne eller leie ut boligen.

Selveierboliger kan igjen inndeles i flere ulike kategorier, hvor de to vanligste kategoriene er eneboliger og eierseksjonsleiligheter. I det følgende skal vi fokusere på sistnevnte.

En eierseksjonsleilighet er en leilighet som eieren har enerett til å bruke. Seksjonen inkluderer gjerne en andel av fellesarealer i sameie med andre seksjonseiere. Sammen utgjør disse seksjonene det som omtales som et eierseksjonssameie.

Eksempler på eierseksjonssameier er:

• bygårder
• to frittstående eneboliger på én og samme tomt
• en ordinær horisontalt eller vertikalt delt tomannsbolig

I et eierseksjonssameie har den enkelte seksjonseier full faktisk og rettslig råderett. Dvs. at seksjonseieren står fritt til å pantsette, selge eller leie ut sin seksjon. Seksjonseierne eier sammen hele boligmassen og tomten, men likevel slik at den enkelte seksjonseier har eksklusiv bruksrett til hver sin seksjon. Dermed kan den enkelte seksjonseier forby en annen å bruke sin seksjon ettersom han eller hun har enerett til denne.

Areal som tjener alle seksjonene har derimot ingen av partene eksklusiv bruksrett til. Dette kan for eksempel være felles inngangsdør, vindfang eller innkjørsel fra hovedveien. Dette arealet kalles fellesareal. Seksjonseier 1 kan for eksempel ikke nekte seksjonseier 2 å bruke dette arealet.

Vær også oppmerksom på at ved kjøp av selveierboliger må det betales dokumentavgift til Staten. Avgiften er på 2,5 % av boligens markedsverdi, og det er kjøper som må betale denne. Dette i motsetning til ved kjøp av andelsleiligheter, hvor det ikke påløper dokumentavgift, jf. nedenfor.

• Les mer om: Eierseksjonssameie
• Les mer om: Eierseksjonsloven
• Les mer om: Endringer i eierseksjonsloven
• Les mer om: Beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier
• Les mer om: Vedlikehold av terrasser i eierseksjonssameier

I et borettslag er beboerne deltakere i et samvirkelag som eier bygningen, mens deltakerne har en bruksrett til en bestemt bolig. Som andelseier i et borettslag eier du således verken boligen du bor i, eller bygningen den er beliggende i. Andelseierne eier bare indirekte sin egen bolig ved at de eier en andel i borettslaget, og har rett og plikt til å bruke den boligen som andelen er knyttet til.

Som andelseier har du en uoppsigelig og eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig ved at du har hjemmelen til andelen som for eksempel utgjør en bestemt leilighet. I praksis er imidlertid den faktiske råderetten relativt lik som ved eierseksjonssameie. Forskjellen ligger først og fremst i retten til å råde rettslig over boretten.

• Les mer om: Naboen bygger på fellesareal. Hva gjør jeg?
• Les mer om: Borettslagsloven
• Les mer om: Hva er et borettslag?

Når det gjelder utleie, er utgangspunktet at andelseieren selv skal bo i borettslaget, men i tidsbegrensede perioder kan andelseieren leie ut boretten til andre.

Ved utleie/bruksoverlating av andel, skal dette godkjennes av styret. Med godkjennelse fra styret kan en andelseier leie ut i opptil tre år dersom andelseieren selv har brukt boenheten i minst ett av de to siste årene.

Borettslagsandeler er derfor mindre interessante for utleieselskaper eller som investeringsobjekter. Dette reflekteres også gjerne i kvadratmeterprisen på andelsleiligheter, som typisk vil være lavere enn for sammenliknbare eierseksjonsleiligheter i markedet.

• Les mer om: Dugnadsplikt

I et «fritt» eller tingsrettslig eiendomssameie, har hver sameier samme rett til å råde over eiendommen, både faktisk og juridisk. Hver og en av sameierne kan i utgangspunktet utøve den rådigheten en eneeier normalt ville hatt. Forholdet til medeierne legger imidlertid visse begrensninger.

Sameierens råderett er knyttet til hele eiendommen, og man sier derfor gjerne at en sameier har rett til en ideell andel av eiendommen. Det er viktig å være klar over at det ikke foreligger et tingsrettslig sameie i tilfeller der A og B eier hver sin del av en vertikaldelt bolig, eller eier hver sin halvpart av en tomt.

Tingsrettslige sameier reguleres av sameieloven, som har bestemmelser blant annet om flertallsvedtak, oppløsningsrett og forkjøpsrett.

Vanlige problemstillinger i sameier kan være:

• Uenighet om bruk av sameiegjenstanden
• Flertallsvedtak
• Vedtekter
• Kostnads- og inntektsfordeling
• Vedlikeholdsansvar
• Oppløsning av sameie
• Forkjøpsrett

• Les mer om: Endringer i eierseksjonsloven
• Les mer om: Finansiering av vedlikehold i eierseksjonssameier

Aksjeleilighet er en leilighet i et aksjeselskap der beboerne er aksjonærer i selskapet og hvor eiendommen eies av aksjeselskapet.

I likhet med borettslagsandeler omtales dette ofte også som andelsleiligheter. I motsetning til en borettslagandel innebærer imidlertid en aksjeleilighet at du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap som gir borett til en definert bolig i dette selskapet.

I dag er det ikke lenger adgang til å etablere boligaksjeselskaper. Likevel kan et boligaksjeselskap som var lovlig stiftet før borettslagsloven trådte i kraft 15. august 2005, leve videre.

En mer sjelden eierform er tomtefeste. Ved tomtefeste eier du din egen bolig, men leier («fester») tomten som boligen står på fra en annen.

Tomtefeste reguleres av tomtefesteloven. Her finner man bestemmelser om blant annet festetid og rett til forlengelse av festetiden, innløsning for grunneier og fester samt regulering av festeavgift.

Vanlige problemstillinger i forbindelse med tomtefeste er:

• Festetidens lengde
• Samt innløsning
• Regulering av festeavgift

• Les mer om: Tomtefeste
• Les mer om: Tomtefeste og viktige prinsippavgjørelser

Dersom man er i besittelse av en rettighet til en eiendom man ikke selv eier, kalles rettigheten enten bruksrett eller servitutt. Det finnes flere ulike typer servitutter.

Eksempler kan være veiretter, eller rett til å gå over en annens eiendom. Servitutter reguleres av servituttloven.

Codex Advokat har 20 års erfaring og besitter spisskompetanse innen fast eiendom.

Vi hjelper deg med blant annet:

• Vedtekter i sameier og borettslag
• Seksjonering av bolig
• Reseksjonering
• Oppløsning av sameie
• Nabotvister
• Tvist med styret i sameier og borettslag

Vi bistår klienter over hele landet.