Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Ekspropriasjon - Din [Guide]

 

Ofte er det slik at det råder en stor usikkerhet hos grunneier fra de første signaler om mulig ekspropriasjon. Den som ønsker å ekspropriere vil normalt være en profesjonell part som har erfaring også fra tidligere tilsvarende saker – mens du som utsettes for ekspropriasjon er på ukjent mark. Det er lurt å få en viss oversikt over prosessen, rettigheter og råd til hvordan man bør opptre. Denne oversikten får du i artikkelen under.

Alt om ekspropriasjon:

 

Hva er ekspropriasjon?

Ekspropriasjon innebærer en tvangsavståelse av eiendom som går på bekostning av privat eiendomsrett dersom samfunnsmessige behov er tilstrekkelig store.

Foreligger det en tilstrekkelig overvekt av samfunnsmessige behov kan det offentlige tvangsgjennomføre tiltak på bekostning av private eiendomsinteresser eksempelvis ved veiutbygging eller ny jernbane.

Det er imidlertid ikke slik at man står rettsløs selv om man blir berørt av en ekspropriasjon. Som denne artikkelen vil belyse vil man ha krav på full erstatning fra den som eksproprierer.

I tillegg har man krav på å få dekt utgifter til ivaretakelse av ekspropriats interesser i saken, dvs. fra varsel om ekspropriasjon og fram til avsagt skjønn. Det innebærer at man har krav på eksempelvis gratis advokatbistand og det som måtte være nødvendig for å ivareta sine rettigheter i prosessen.

Den som krever et ekspropriasjonsinngrep kalles ekspropriant. Den private eier som ekspropriasjonen går ut over kalles ekspropriat.

Lovverket på ekspropriasjonsrettens område består hovedsakelig av ekspropriasjonsloven av 1959 og ekspropriasjonserstatningsloven av 1984. Ekspropriasjonsloven – også kjent som Lov om oreigning av fast eigedom eller oreigningslova på nynorsk – regulerer først og fremst adgangen til å ekspropriere, og hva det kan eksproprieres til fordel for.

I tillegg regulerer loven fremgangsmåten som det offentlige må benytte ved en eventuell ekspropriasjon. Det er også ekspropriasjonshjemler i enkelte særlover, som plan- og bygningsloven § 16-2 og vassdragsreguleringsloven § 30.

Ekspropriasjonserstatningsloven – også kjent som Lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom, eller bare vederlagslova – regulerer nærmere hvordan selve erstatningen skal beregnes. Loven regulerer med andre ord hvor mye grunneier skal ha i erstatning ved erverv av grunn fra hans eiendom ved ekspropriasjon.

Sentrale prinsipper ved ekspropriasjon

Det helt grunnleggende prinsippet ved ekspropriasjon er Grunnlovens § 105 som har slik ordlyd:

«Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning fra statskassen.»

 

I det nye kapittel E i Grunnloven er bestemmelsen tatt inn sammen med menneskerettighetene ved grunnlovsrevisjonen. Bestemmelsen har dermed fått en svært sentral plass blant våre mest rettigheter. Vern om eiendom finner man også i Den europeiske menneskerettskonvensjons første tilleggsprotokoll artikkel 1. Gjennom menneskerettsloven gjelder denne som norsk lov.

Hva som ligger i begrepet «full erstatning» i Grunnlovens bestemmelse har vært gjenstand for mange rettssaker. Det er verdsettelsesmetodene som her byr på en rekke utfordringer og vurderinger avhengig av om man har krav på erstatning for salgsverdien, bruksverdien eller gjenanskaffelsesverdien av eiendommen.

For at grunn eller rettigheter til grunn skal kunne eksproprieres, må det foreligge lovhjemmel for et slikt inngrep. Oreigningslova er den grunnleggende loven som lister opp hvilke formål det kan eksproprieres til. I tillegg er det ekspropriasjonshjemler i enkelte særlover.

I korte trekk regulerer oreigningslova adgangen til å ekspropriere, og fremgangsmåten ved ekspropriasjon i tillegg til å regulere hva det kan eksproprieres til fordel for. Vederlagsloven av 1984 – ofte kalt ekspropriasjonserstatningsloven – regulerer nærmere hvordan selve erstatningsutmålingen skal utmåles og beregnes. Vederlagsloven operer med tre verdsettelsesmetoder:

  • erstatning etter salgsverdi (markedsverdien ved salg),
  • erstatning etter bruksverdi (avkastning av eiendommen),
  • erstatning etter gjenanskaffelsesverdi (kostnaden ved å kjøpe tilsvarende eiendom).

Den som utsettes for ekspropriasjon har rett til erstatning etter det alternativet som gir høyest erstatning, men vedkommende har ikke krav på mer enn full erstatning for sitt økonomiske tap.

Fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon går som skjønn etter skjønnsprosessloven. Skjønnsprosess er det som gjerne kalles en spesiell prosessform og som avviker noe fra alminnelig domstolsbehandling. Skjønnsretten settes for eksempel med en fagdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer. I tillegg er det egne sakskostnadsregler i skjønnsprosessloven.

Les mer om: Fremgangsmåten for å gjennomføre en privat ekspropriasjon

Usikkerhet: Vil ekspropriasjon bli iverksatt?

Ofte vil prosessen frem til en eventuell ekspropriasjon vil bli iverksatt være preget av lang saksbehandlingstid og usikkerhet. Denne usikkerheten kan i seg selv være en betydelig belastning for den som et eventuelt ekspropriasjonsinngrep vil gå ut over.

For eksempel kan det være vanskelig å selge en enebolig hvor det foreligger varsel om ekspropriasjon eller en vedtatt reguleringsplan som gjør det usikkert om boligen må rives for planlagt utbygging av vei eller jernbane. Selv om boligen vil være mulig å selge, vil en slik usikkerhet mest sannsynlig ha stor innvirkning på hvilken pris en kjøper er villig til å gi.

Det vil også være usikkerhet til når en evt. ekspropriasjon vil bli gjennomført, og hva som i tilfelle vil bli erstatningen.

Dette potensielle tapet – redusert salgbarhet og mest sannsynlig redusert pris ved salg – er ikke beskyttet av grunnlovens bestemmelser om «full erstatning», og kan ikke kreves erstattet. Et eksempel på dette er den planlagte veiutbyggingen av E18 mellom Oslo og Asker. Dette viser de ulike problemstillinger som kan oppstå når det offentlige skal iverksette bygging av tiltak som er i felleskapets interesse, hvor også politiske motsetninger gjør prosessen lite forutsigbar.

Varsel om ekspropriasjon

Ved ekspropriasjon plikter den som krever ekspropriasjonsinngrepet iverksatt, formelt å varsle den som kan bli utsatt for ekspropriasjon.

Et ekspropriasjonsvarsel vil ha betydning på flere måter. For det første er det viktig for grunneier å få vite sine rettigheter. Eksempelvis at man skal holdes økonomisk skadesløs ved en ekspropriasjon, som innebærer at man får dekket advokatkostnader og kostnader til fagkyndig vurderinger av eiendommen fra eksproprianten, og ikke minst få full erstatning for den fysiske eiendommen, eller for den avkastning eiendommen kan gi dersom erstatningen fastsettes til bruksverdi.

For det andre er et ekspropriasjonsvarsel viktig for grunneier, slik at man kan komme tidlig i gang med å skaffe seg fagkyndig bistand eksempelvis ved advokat, og at man får muligheten til å tenke igjennom alternative steder å bo dersom ekspropriasjonen innebærer en avståelse også av boligen.

En tvangsavståelse av eiendom er et stort inngrep, og de samfunnsmessige fordelene skal være større enn de enkelte grunneieres ulemper.

Det er derfor helt sentralt at de som blir berørt varsles tidsnok og korrekt. Det gjør at de berørte grunneierne får informasjon om sine rettigheter i den videre prosessen og ikke risikerer å ta uheldige valg tidlig i prosessen, noe som igjen kan få vesentlig betydning senere i prosessen.

Normalt vil den som ønsker å ekspropriere hele eller deler av en eiendom forsøke å forhandle frem en avtale før det foreligger et ekspropriasjonsvedtak. Det følger både av oreigningslova § 12 andre ledd og forskrift i medhold av oreigningslovens § 29 at partene skal søke å komme til en minnelig ordning.

Dette er ingen plikt, og vil ikke ha betydning for gyldigheten av et ekspropriasjonsvedtak, men det er med dette gitt sterke signaler i lovgivningen til eksproprianten om at minnelige avtaler er å foretrekke.

Forhandlingene kan gå ut på to ting: enten kun om avståelse av areal, slik at erstatningen fastsettes ved skjønn, eller både om avståelse av areal og erstatning. Forhandlinger om erstatningens størrelse kan gjennomføres uavhengig av om det er tatt ut skjønn eller ikke. Slike forhandlinger kan imidlertid være aktuelle både før et formelt ekspropriasjonsvedtak foreligger eller etter at formelt vedtak om ekspropriasjon foreligger.

En ekspropriasjon kan ta lang tid, og eksproprianten kan også av den grunn ønske å komme til enighet med grunneier. Dårlig tid hos eksproprianten kan bety bedre forhandlingskort for grunneier, men det kan også føre til at eksproprianten raskere begjærer skjønn for fastsettelse av erstatningen i stedet for å bruke tid på forhandlinger. Det behøver ikke være negativt.

Ekspropriat har ikke krav på dekning av sakskostnader i forhandlingsfasen, men vedtas ekspropriasjon og skjønn begjæres, er dette annerledes – da har ekspropriat krav på dekning av nødvendige utgifter til teknisk og juridisk bistand iht. skjønnsprosessloven § 54.

Forhåndstiltredelse av eiendommen – forhandlinger

Når ekspropriant har sendt varsel om ekspropriasjon, men før det formelle ekspropriasjonsvedtaket foreligger, vil den som søker ekspropriasjon ofte ha et ønske om å få tilgang til eiendommen for å igangsette tiltakene som planlegges. Ekspropriant vil i disse tilfellene ønske å inngå en «Avtale om forhåndstiltredelse». Om dette er ønskelig for ekspropriat må vurderes i det konkrete tilfellet.

Når det er fattet vedtak om ekspropriasjon og skjønn er begjært, kan ekspropriant med hjemmel i oreigningslova § 25 søke Fylkesmannen om forhåndstiltredelse. Unntaksvis kan det også gis forhåndstiltredelse før skjønn er krevd.

Forhåndstiltredelse innebærer at den som ønsker å ekspropriere eiendommen får tilgang til eiendommen uten at partene på forhånd har kommet til enighet om hvilken erstatning eieren skal få. Fordelen for den som eksproprierer er at han kan starte anleggsarbeidene før prosessen med fastsettelse av erstatning er fullført.

En frivillig avtale om forhåndstiltredelse kan ha både positive og negative følger for ekspropriat, og det er viktig å nøye vurdere disse før man inngår en slik avtale. Fordelen med en avtale for grunneier er at han kan få inn vilkår for den videre prosess i en avtale om forhåndstiltredelse som han ellers ikke kan forvente å få. Ulempen er at man mister et forhandlingskort overfor ekspropriant.

Forhold som kan tas inn i avtale om forhåndstiltredelse er for eksempel:

  • Avtale om å få dekket advokatkostnader også i forhandlingsfasen, slik at det blir en løpende dekning av advokatkostnader, og ikke bare ved avslutningen av et skjønn.
  • Forskudd på ekspropriasjonserstatningen slik at eieren for eksempel kan være i stand til å skaffe seg en ny bolig, betale gevinstbeskatning m.v.
  • Enighet om enkelte elementer som skal legges til grunn i en senere skjønnssak – såkalte skjønnsforutsetninger.
  • Dersom bare deler av en eiendom skal eksproprieres – enighet om at evt. verdiøkning eiendommen får på grunn av ekspropriasjonsvedtaket ikke skal kunne trekkes fra i erstatningsbeløpet.
  • Evt. fysiske tiltak som må gjøres på eiendommen på grunn av tiltaket.
  • m.v.

Vedtak om ekspropriasjon

Ekspropriasjon begynner med et ekspropriasjonsvedtak. Det er særlig oreigningsloven av 1959 som regulerer hvilke formål man kan ekspropriere til fordel for. Eksempelvis vei, jernbane, skole, gravplass mv. I tillegg må dette ekspropriasjonsformålet være til større fordel for det offentlige enn den ulempen det medfører for en eller flere grunneiere. Ekspropriasjonsadgang kan også følge av enkelte særlover, hvor plan- og bygningsloven er mest praktisk.

Et ekspropriasjonsvedtak kan overprøves av retten. En slik overprøving vil i normale tilfeller ikke forsinke prosjektet da fylkesmannen uavhengig av en slik overprøving kan gi eksproprianten forhåndstiltredelse uten eierens samtykke.

Det retten i så tilfelle skal prøve er om det foreligger slik overvekt av samfunnsmessige hensyn som skal til for at det kan gi grunnlag for en slik inngripen, som en ufrivillig avståelse av eiendom innebærer.

Dersom det er inngått frivillig avtale om grunnerverv, men partene ikke har kommet til enighet om vederlaget, er det ikke snakk om ekspropriasjon. Da inngår partene ofte en avtale om tiltredelse av arealet, med bestemmelser om at vederlaget fastsettes senere. Resultatet til slutt blir det samme, og vederlaget fastsettes på samme måte som ved ekspropriasjon – men gjennom avtaleskjønn, og ikke ekspropriasjonsskjønn.

Søknad om forhåndstiltredelse

For det tilfellet at det ikke blir enighet mellom grunneier og den som søker ekspropriasjon, må eksproprianten få et formelt ekspropriasjonsvedtak. Vedtaket i seg selv gir ikke eksproprianten rett til å ta i bruk eiendommen. Når skjønn er krevd kan eksproprianten søke Fylkesmannen om forhåndstiltredelse av arealene. Unntaksvis kan det også gis forhåndstiltredelse selv om skjønn ikke er krevd. Når ekspropriasjonsvedtak er fattet og skjønn er krevd, vil eksproprianten normalt få forhåndstiltredelse fra Fylkesmannen.

Prosessen ved at det begjæres skjønn

I de situasjonene hvor partene ikke kommer til enighet ved privat avtale, og det er fattet ekspropriasjonsvedtak, må eksproprianten begjære skjønn. Skjønnsretten er en spesialdomstol, og i ekspropriasjonssaker er det tingretten som settes som skjønnsrett. Den er sammensatt av en fagdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer, som gjerne har kompetanse innen verdsettelse av den typer arealer som skal avstås.

Skjønnssaken starter ved at eksproprianten tar ut skjønn, dette gjøres ved en skjønnsbegjæring. En skjønnsbegjæring kan sammenlignes med en stevning i en sivil sak, men skjønn går etter skjønnsprosesslovens regler, ikke tvisteloven.

Foreligger det en frivillig avtale om forhåndstiltredelse vil det være et avtaleskjønn. Dette føres for skjønnsretten på samme måte.

Skjønnsbegjæringen skal inneholde grunnlaget for ekspropriasjonen, eventuelt avtalen mellom partene, hvorfor det må eksproprieres og hvilken erstatning eksproprianten mener skal legges til grunn for erstatningfastsettelsen. Deretter får ekspropriaten adgang til å inngi uttalelse til skjønnsbegjæringen. Det er vanlig at ekspropriaten får bistand av advokat i denne fasen, og gjennom denne redegjør for sitt standpunkt og hva man mener er riktig nivå på erstatningen.

Partene innkalles så til skjønnsretten for å gjennomføre skjønnsforhandlingene. Omfanget av forhandlingene avhenger av sakens kompleksitet. Da det normalt er nødvendig med befaring, legges disse sakene til barmarksesongen.

Partene får anledning til å presentere sitt syn på saken og erstatningsfastsettelsen, og særlig hva riktig nivå på erstatningen skal være. Dette gjøres gjerne gjennom takster, priseksempler og befaring. Skjønnsretten skal komme frem til det beløp som tilsvarer full erstatning for ekspropriaten – den enkelte grunneier.

Skjønnsretten settes med en fagdommer og fire skjønnsmedlemmer dersom ikke annet er bestemt ved lov. Skjønnsmedlemmene er ikke jurister, men har en særlig kompetanse innen eiendom eller områder som er relevant for den konkrete sak. Skjønnsmedlemmene oppnevnes av skjønnsretten, men det er ikke uvanlig at skjønnsretten ber om forslag fra partene i saken. Skjønnet kan settes med to skjønnsmedlemmer dersom en av partene krever det og skjønnsretten finner det ubetenkelig.

Erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon

Det grunnleggende prinsipp for erstatningsutmåling ved ekspropriasjon følger av Grunnloven § 105. Det heter her at den som avstår sin eiendom til staten har krav på full erstatning.

Den sentrale loven for utmåling av ekspropriasjonserstatningens størrelse er ellers vederlagsloven, også kalt ekspropriasjonserstatningsloven.

Loven bygger på tre alternative verdsettelsesmetoder, jf. § 4. Ekspropriat skal ha den høyeste erstatningen av følgende verdsettelsesmetoder: erstatning etter salgsverdi § 5, erstatning for bruksverdi § 6, eller erstatning til gjenerverv etter § 7, som i korte trekk går ut på at man får erstatning for å kjøpe tilsvarende eller lignende eiendom. Ekspropriat har imidlertid ikke krav på mer enn full erstatning. Det betyr for eksempel at man ikke får dekket kjøpesum fullt ut ved gjenerverv dersom det nye huset er nyere enn det som erverves.

Forskudd, skatt, avsavnstap, neddiskontering m.v.

Eieren av en eiendom vil bli fratatt disposisjonsretten til sin eiendom, eller den del av eiendommen som skal eksproprieres, fra ekspropriantens tiltredelse. De vil ikke lengre kunne ha nytten og eventuelt inntekter fra denne eiendommen. Grunneier kan få et likviditetsproblem fra han mistet rådigheten over sin eiendom til erstatningen blir utbetalt.

Dersom det inngås frivillig avtale om forhåndstiltredelse, kan eksproprianten gi et forskudd på erstatningene ved signatur på avtalen. Det foreligger imidlertid ingen plikt til dette. Dette er særlig vanlig når det offentlige ønsker å erverve grunn.

Samtidig vil den som må avstå en eiendom ved forhåndstiltredelse måtte betale gevinstbeskatning av denne avståelsen. Det kan ta flere år før det foreligger et rettskraftig skjønn, men avhendingen i skattelovens forstand er å anse fra ekspropriantens tiltredelse. Derfor bør den som må avstå en eiendom ved forhåndstiltredelse alltid forsøke å få et forskudd dekker inntektstapet frem til erstatningen blir utbetalt og den eventuelle skatten som må betales før erstatningen blir utbetalt.

Avsavnsrente fastsettes ut fra det inntektstapet grunneier må har hatt ved ikke å kunne disponere midlene selv. Avsavnsrente tilkjennes fra tiltredelsestidspunktet, og frem til betaling mottas. Den skal vurderes konkret og individuelt. Der det ikke er påvist noe bestemt tap, vil avsavnsrenten normalt beregnes som et rentetap hvor bankenes renter i perioden har betydning. Der det ikke er påvist tap ser man at rettspraksis i dag gjerne setter avsavnsrenten til 3 %.  Avsavnsrente vil i alle normale tilfeller komme som et tillegg til den tilkjente erstatning.

Neddiskontering innebærer at erstatningen skal dekke et tap som først oppstår i fremtiden. Da må retten finne nåverdien av tapet. For eksempel dersom en eiendom som i dag er skog, om 30 år vil ha et utbyggingspotensiale fordi den ligger inne i kommunens planer om fremtidig boligbygging. Da må man finne den verdien en kjøper i dag er villig til å betale for arealet, med den usikkerheten det innebærer at merverdien først oppstår om mange år.

Kapitaliseringsrente fastsettes i ekspropriasjonsskjønn fordi man går glipp av verdiøkning på arealet som eksproprieres, og ekspropriaten forventes å investere beløpet slik at man i stedet får avkastning av beløpet.

For tradisjonelle eiendommer (jordbruk/skog) benyttes en standardisert kapitaliseringsrente på 4 %, som Høyesterett fastsatte i en dom om personskade i 2014. I en avgjørelse i 2018 (Follobanen) uttaler Høyesterett at den alminnelige tilpasningsplikten særlig i næringstilfeller vil innebære at kapitaliseringsrenten settes ut fra selskapets plikt til å investere erstatningsbeløpet i sin øvrige virksomhet dersom det gir høyest avkastning. Samtidig skal det gjøres en objektivisering – det er den generelle avkastningen innenfor næringen som er avgjørende.

Denne saken ble sendt tilbake til lagmannsretten, og i det nye overskjønnet fastsatte lagmannsretten kapitaliseringsrenten til 6,5 %. For øvrig er det slik at jo høyere kapitaliseringsrente, jo lavere erstatning.

Overskjønn – ankemuligheter

Hvis ekspropriaten – den som har blitt utsatt for ekspropriasjon – ikke mener å ha fått full erstatning i skjønnsretten kan det begjæres overskjønn. Overskjønnet går i lagmannsretten, hvor lagmannsretten settes som en skjønnsrett, tilsvarende som i første instans. Prosessreglene er også her skjønnsprosessloven.

Overskjønnet innebærer en ny prøving av saken. Dersom det er flere parter i samme sak (takstnummer), gjelder overskjønnet kun de takstnumre det begjæres overskjønn over.

Det er andre regler for dekning av sakskostnader ved overskjønn enn ved underskjønn. Dersom overskjønn kun er begjært av saksøkte (dvs. grunneier) dekker eksproprianten kun grunneiers sakskostnader dersom:

  • han i overskjønnet får en bedre avgjørelse enn i underskjønnet, eller
  • når retten finner at underskjønnet lider av slike feil eller avgjørelsen er så tvilsom at han hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.

Dersom saksøkeren (eksproprianten) anker, må også eksproprianten dekke sakskostnadene etter skjønnsprosessloven § 54. For øvrig gjelder reglene i tvistelovens kapittel 20, skjønnsprosessloven § 54 b.

Relaterte saker:

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.