Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Ekspropriasjon - Din [Guide]

ekspropriasjon

Ofte er det slik at det råder en stor usikkerhet fra de første signaler om mulig ekspropriasjon. Den som ønsker å ekspropriere vil normalt være en profesjonell part som har erfaring også fra tidligere tilsvarende saker – mens du som utsettes for ekspropriasjon er på ukjent mark. Det er lurt å få en viss oversikt over prosessen, rettigheter og råd til hvordan å opptre. Denne oversikten får du i artikkelen under.

Alt om ekspropriasjon:

 

Hva er ekspropriasjon?

Ekspropriasjon innebærer en tvangsavståelse av eiendom som går på bekostning av private eiendomsrettigheter dersom de samfunnsmessige behovene er tilstrekkelig store.

Foreligger det en tilstrekkelig overvekt av samfunnsmessige behov kan det offentlige tvangsgjennomføre tiltak på bekostning av private eiendomsinteresser eksempelvis ved veiutbygging eller ny jernbane.

Det er imidlertid ikke slik at man står rettsløs selv om man blir berørt av en ekspropriasjon. Som denne artikkelen vil belyse vil man ha krav på full erstatning enten fra det offentlige eller fra private aktører. Det avhenger av hvem som eksproprierer. I tillegg har man krav på å bli holdt økonomisk skadesløs i ekspropriasjonsprosessen. Det innebærer at man har krav på eksempelvis gratis advokatbistand og det som måtte være nødvendig for å ivareta sine rettigheter i prosessen.

Den som krever et ekspropriasjonsinngrep kalles ekspropriant. Den private eier som ekspropriasjonen går ut over kalles ekspropriat.

Lovverket på ekspropriasjonsrettens område består hovedsakelig av ekspropriasjonsloven av 1959 og ekspropriasjonserstatningsloven av 1984. Ekspropriasjonsloven – også kjent som Lov om oreigning av fast eigedom eller oreigningslova på nynorsk – regulerer først og fremst adgangen til å ekspropriere, og hva det kan eksproprieres til fordel for. I tillegg regulerer loven fremgangsmåten som det offentlige må benytte ved en eventuell ekspropriasjon. Ekspropriasjonserstatningsloven – også kjent som Lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom, eller bare vederlagsloven – regulerer nærmere hvordan selve erstatningen skal beregnes og utmåles. Loven regulerer med andre ord hvor mye ekspropriaten (den private eier som ekspropriasjonen går ut over) skal ha i erstatning når det eksproprieres på dennes bekostning.

Sentrale prinsipper ved ekspropriasjon

Det helt grunnleggende prinsippet ved ekspropriasjon er Grunnlovens § 105 som har slik ordlyd:

«Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning fra statskassen.»

I det nye kapittel E i Grunnloven er til og med bestemmelsen tatt inn sammen med menneskerettighetene ved grunnlovsrevisjonen. Bestemmelsen har dermed fått en svært sentral plass blant våre mest grunnleggende grunnlovs- og menneskerettigheter.

Hva som ligger av erstatningsrettigheter i grunnlovens bestemmelse har vært gjenstand for mange rettssaker, men prinsippet om full erstatning står fast. Det er verdsettelsesmetodene som her byr på en rekke utfordringer og vurderinger avhengig av om man har krav på erstatning for salgsverdien, bruksverdien eller gjenanskaffelsesverdien av eiendommen. Eller en kombinasjon av disse.

For at grunn eller rettigheter til grunn skal kunne eksproprieres må det foreligge lovhjemmel for et slikt inngrep. De mest sentrale lovhjemlene er her oreigningsloven av 1959, vederlagsloven av 1984 og skjønnsprosessloven av 1917. I tillegg er det noen særlovgivninger.

I korte trekk regulerer oreigningsloven av 1959 adgangen til å ekspropriere og fremgangsmåten ved ekspropriasjon i tillegg til å regulere hva det kan eksproprieres til fordel for. Vederlagsloven av 1984 – ofte kalt ekspropriasjonserstatningsloven – regulerer nærmere hvordan selve erstatningsutmålingen skal utmåles og beregnes. Vederlagsloven operer med tre verdsettelsesmetoder:

  • erstatning etter salgsverdi (markedsverdien ved salg),
  • erstatning etter bruksverdi (det man har av eksempelvis landbruksinntekter),
  • erstatning etter gjenanskaffelsesverdi (kostnaden ved å kjøpe tilsvarende eiendom).

Den som utsettes for ekspropriasjon har rett til erstatning etter det alternativet som gir høyest erstatning.

Skjønnsprosessloven av 1917 regulerer de regler som gjelder når saken går til skjønnsretten og har en rekke saksbehandlingsregler for rettergang. Skjønnsprosess er det som gjerne kalles en spesiell prosessform og som avviker noe fra alminnelig domstolsbehandling.

Usikkerhet: Vil ekspropriasjon bli iverksatt?

Ofte vil prosessen frem til en eventuell ekspropriasjon vil bli iverksatt være preget av lang saksbehandlingstid og usikkerhet. Denne usikkerheten kan i seg selv være en betydelig belastning for den som et eventuelt ekspropriasjonsinngrep vil gå ut over.

For eksempel kan en enebolig som kan bli utsatt for ekspropriasjon som følge av en planlagt veiutbygging eller jernbanelinje være vanskelig å selge fordi en potensiell kjøper ikke vet om boligen vil kunne være varig eller bare midlertidig.

Videre vil en kjøper sitte med usikkerheten for hva som eventuelt vil bli gitt som erstatning ved en eventuell ekspropriasjon.

Disse forhold vil – til sammen – gjøre en eiendom nærmest uselgelig og i alle fall bare salgbar til en betydelig redusert verdi.

Dette tapet – redusert markedsverdi på grunn av usikkerhet om eiendommen vil bli ekspropriert – vil ikke være beskyttet av grunnlovens bestemmelser om «full erstatning». Med andre ord vil den ulempen usikkerheten medfører – og det økonomiske tapet som kan oppstå ved denne usikkerheten – normalt ikke kunne kreves erstattet. Slik som for eksempel ved den planlagte veiutbyggingen av E18 mellom Oslo og Asker. Dette viser de ulike problemstillinger som kan oppstå når private eller det offentlige skal iverksette bygging av tiltak som er i felleskapets interesse, men ikke nødvendigvis i den enkelte grunneiers interesse.

Varsel om ekspropriasjon

Ved ekspropriasjon plikter den som krever ekspropriasjonsinngrepet iverksatt, formelt å varsle den som kan bli utsatt for ekspropriasjon.

Et ekspropriasjonsvarsel vil ha betydning på flere måter. For det første er det viktig for grunneier å få vite om sine rettigheter – eksempelvis at man skal holdes økonomisk skadesløs ved en ekspropriasjon, som innebærer at man får dekket advokatkostnader fra det offentlige, kostnader til fagkyndig vurderinger av eiendommen og ikke minst det å få full erstatning for den fysiske eiendommen, eller for de inntekter man kan dra nytte av fra eiendommen – bruksverdi.

For det andre er et ekspropriasjonsvarsel viktig for grunneier, slik at man kan komme tidlig i gang med å skaffe seg fagkyndig bistand eksempelvis ved advokat, og at man får muligheten til å tenke igjennom alternative steder å bo dersom det skulle vise seg at ekspropriasjonen skal gjennomføres.

En tvangsavståelse av eiendom skal være siste utvei og de samfunnsmessige fordelene skal være større enn de enkelte grunneieres ulemper, derfor er det helt sentralt at de som blir berørt varsles tidsnok og korrekt. Det gjør at de berørte grunneierne får informasjon om sine rettigheter i den videre prosessen og ikke risikerer å miste rettigheter på grunn av uheldige valg allerede tidlig i prosessen, som igjen kan få vesentlig betydning senere i prosessen.

Ofte vil den som ønsker å ekspropriere hele eller en del av en eiendom forsøke å forhandle frem en avtale før det foreligger et ekspropriasjonsvedtak. Slike forhandlinger kan imidlertid være aktuelle både før et formelt ekspropriasjonsvedtak foreligger eller etter at formelt vedtak om ekspropriasjon foreligger. Ofte har den som søker ekspropriasjon dårlig tid i kombinasjon med at det tar tid å få gjennom det formelle vedtak om ekspropriasjon. Det kan bety at eieren av eiendommen kan ha et bedre forhandlingsutgangspunkt før det foreligger et endelig ekspropriasjonsvedtak enn etter.

Forhåndstiltredelse av eiendommen – forhandlinger

Når varsel om ekspropriasjon foreligger, men før det formelle ekspropriasjonsvedtaket foreligger, vil den som søker ekspropriasjon ha et stort ønske om å kunne få tilgang til eiendommen for å iverksette de tiltak som ønskes iverksatt. I så tilfelle forhandles det normalt om en «Avtale om forhåndstiltredelse».

Det innebærer at den som ønsker å ekspropriere eiendommen får tilgang til eiendommen, men uten at partene har kommet til enighet om hvilken erstatning eieren skal få. Fordelen for den som eksproprierer er at han kan hente flere måneders ventetid på å få starte med sine arbeider. Fordelen for eieren av eiendommen er at han kan få inn vilkår for den videre prosess i en avtale om forhåndstiltredelse som han ellers ikke kan forvente å få.

Forhold som kan tas inn i en slik avtale er for eksempel:

  • Avtale om løpende dekning av advokatkostnader som alternativ til å få disse kostnader dekket til slutt
  • Forskudd på ekspropriasjonserstatningen slik at eieren for eksempel kan være i stand til å skaffe seg en ny bolig, betale gevinstbeskatning m.v.
  • Enighet om enkelte elementer som skal legges til grunn i en senere skjønnssak.
  • Dersom bare deler av en eiendom skal eksproprieres – enighet om at verdiøkningen eiendommen får på grunn av ekspropriasjonsvedtaket ikke skal kunne trekkes fra i erstatningsbeløpet
  • Forhold partene har blitt enige om å definere hva en etterfølgende skjønnsrett skal ta stilling til og hva som partene allerede har blitt enige om og forutsetninger skjønnsretten bare skal legge til grunn
  • m.v.

Hva som konkret kan avtales i en avtale om forhåndstiltredelse må vurderes konkret i den enkelte sak, men det er ingen formelle grenser for hva man kan ta inn i en slik avtale.

Vedtak om ekspropriasjon

En formell riktig ekspropriasjon krever et – ekspropriasjonsvedtak. Det er særlig oreigningsloven av 1959 som regulerer hvilke formål man kan ekspropriere til fordel for. Eksempelvis vei, jernbane, skole, kirke m.v. I tillegg må dette ekspropriasjonsformålet være til større fordel for det offentlige enn den ulempen det medfører for en eller flere grunneiere.

Et ekspropriasjonsvedtak kan overprøves av retten, men det er ikke ofte at en slik overprøving vinner frem. Det er derfor ikke ofte at selve vedtaket om ekspropriasjon blir tvistetema. En slik overprøving vil i normale tilfeller heller ikke forsinke prosjektet ved at fylkesmannen uavhengig av en slik overprøving kan gi eksproprianten en forhåndstiltredelse uten eierens samtykke.

Det retten i så tilfelle skal prøve er om det foreligger slik overvekt av samfunnsmessige hensyn som skal til for at det kan gi grunnlag for en slik inngripen, som en ufrivillig avståelse av eiendom innebærer.

Søknad om forhåndstiltredelse

For det tilfellet at det ikke blir enighet mellom grunneier og den som søker ekspropriasjon må eksproprianten få et formelt ekspropriasjonsvedtak. Vedtaket i seg selv gir ikke eksproprianten rett til å ta i bruk eiendommen. Da kan eksproprianten søke fylkesmannen om forhåndstiltredelse. I alle normale tilfeller får da eksproprianten samtykke til forhåndstiltredelse – rett til å ta eiendommen i bruk selv om erstatningen ikke er avklart – på visse vilkår. Ett av disse vilkårene er at det settes frist for eksproprianten til å begjære skjønn. Slikt skjønn må da fremmes for retten innen 12 måneder.

Prosessen ved at det begjæres skjønn

I de situasjonene hvor partene ikke kommer til enighet ved privat avtale må eksproprianten begjære skjønn. Skjønnsretten er en spesialdomstol for ekspropriasjonssaker – hvor det i tillegg til en jurist og fagdommer sitter – skjønnsmedlemmer – som fungerer som meddommere og har høy kompetanse innenfor det aktuelle ekspropriasjonsinngrepet. Det skjer ved at det tas ut en skjønnsbegjæring som kan sammenlignes med en stevning i en sivil sak, men går etter andre prosessuelle regler.

Foreligger det en frivillig avtale om forhåndstiltredelse vil det være et «frivillig skjønn» eventuelt et skjønn i henhold til et fullt ekspropriasjonsvedtak. Skjønnsbegjæringen skal inneholde grunnlaget for ekspropriasjonen, hvorfor det må eksproprieres og hvilke erstatning som skal legges til grunn for ekspropriasjonserstatningen. Deretter får ekspropriaten adgang til å inngi et tilsvar til skjønnsbegjæring hvor ekspropriaten gjerne ved advokat redegjør for sitt standpunkt og hva man krever av erstatning.

Partene innkalles så til skjønnsretten – lengden på berammelsen avhenger av sakens art og omfang. Poenget med skjønnsretten er at skjønnsmedlemmene – dommerne – med særlig innsikt i eiendom skal komme frem til det beløp som tilsvarer full erstatning for ekspropriaten – den enkelte grunneier. Skjønnsretten settes med en fagdommer og fire skjønnsmedlemmer dersom ikke annet er bestemt ved lov. Skjønnsmedlemmene er ikke jurister, men har en særlig spisskompetanse innen eiendom eller områder som er relevant for den konkrete sak og oppnevnes enten av skjønnsretten eller etter spesifikt ønske fra partene i saken. Skjønnet kan settes med to skjønnsmedlemmer dersom en av partene krever det og skjønnsretten finner det ubetenkelig.

Erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon

Den sentrale loven for utmåling av ekspropriasjonserstatningens størrelse er vederlagsloven av 1984 som også benevnes som ekspropriasjonserstatningsloven. Loven bygger på tre ulike verdsettelsesmetoder som innebærer at man skal ha den høyeste erstatningen av følgende verdsettelsesmetoder: erstatning etter salgsverdi § 5, erstatning for bruksverdi § 6 eller gjenanskaffelseserstatning etter § 7, som i korte trekk går ut på at man får erstatning for å kjøpe tilsvarende eller lignende eiendom.
Det er lovens § 4 som nevner de ulike verdsettelsesmetodene for ekspropriasjonserstatningen og det klare utgangspunktet er at det er den som blir ekspropriert, som kan velge hvilket av de tre verdsettelsesmetode som for den enkelte eiendom vil være mest gunstig økonomisk. Det er kun i de tilfellene at lovgiver oppfyller kravet om at den enkelte grunneier har krav på full erstatning ved ekspropriasjon etter Grunnlovens § 105.

Forskudd, skatt, avsavnstap, neddiskontering m.v.

Eieren av en eiendom vil bli fratatt disposisjonsretten til sin eiendom fra ekspropriantens tiltredelse og vil derfor ikke lengre kunne ha nytten og eventuelt inntekter fra denne eiendommen. Derfor vil eieren av den eksproprierte eiendommen kunne få et likviditetsproblem fra han mistet rådigheten over sin eiendom til erstatningen blir utbetalt.
Ofte gir derfor ekspropriaten forskudd til den som har måttet avstå sin eiendom innenfor det som må antas vil bli erstatningsbeløpet, men eksproprianten har ingen plikt til å betale ut slikt forskudd.

Samtidig vil den som må avtstå en eiendom ved forhåndstiltredelse måtte betale gevinstbeskatning av denne avståelsen. Det kan ta flere år før det foreligger en rettskraftig dom fra skjønnsretten, men avhendingen i skattelovens forstand er å anse fra ekspropriantens tiltredelse. Derfor bør den som må avstå en eiendom ved forhåndstiltredelse alltid forsøke å få til et forskudd som bør dekke inntektstapet fremt til erstatningen blir utbetalt og den eventuelle skatten som må betales før erstatningen blir utbetalt.

Avsavnsrente er rentekompensasjon for den tiden det går fra eieren har mistet rådigheten av sin eiendom til erstatningsutbetalingen mottas. Avsavnsrenten vil variere etter hva som er påregnelig at eksproprianten vill ha brukt pengene til om han hadde fått de tilgjengelig fra den dag han mistet råderetten over sin eiendom.
En ordinær privatperson vil ofte ikke kunne påberope seg at han ville bruke pengene på annen måte enn å sette erstatningsbeløpet i banken. Da vil det relevante tapet være i størrelsesorden det han kunne få ved bankinnskudd. I dagens marked tilsier det en rente på fra 0,75 % pro anno til 1,5 %.

En virksomhet med god inntjening kan imidlertid kunne få en helt annen rente. En større virksomhet kan ha et krav til avkastning på kapital (internrente) på kanskje 7,5 % pro anno. Med andre ord at dersom virksomheten hadde hatt kapitalen tilgjengelig ville det kunne gitt en avkastning på 7,5 %. I en slik situasjon skal avsavnsrenten settes til 7,5 %.
Det er med andre ord gjenstand for bevisføring for skjønnsretten hva avsavnsrenten skal være og den vil være gjenstand for en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.
Avsavnsrente vil i alle normale tilfeller komme som et tillegg til den tilkjente erstatning.
Neddiskontering er det motsatte – at erstatningen skal dekke et fremtidig tap, og da må erstatningsbeløpet reduseres med den fordelen det innebærer å motta erstatningsbeløpet nå kontra en gang i fremtiden.

Neddiskontering er primært relevant når det i en forhåndstiltredelsesavtale er avtalt at det er en fremtidig verdi som skal legges til grunn for erstatningsutmålingen. For øvrig er neddiskontering relevant i andre sammenhenger slik som for eksempel for personskade og tap i fremtidig inntekt.

Neddiskonteringsrenten er av Høyesterett satt til 4 % i en dom om personskade, men det er samtidig i samme dom presisert at det skal foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. I dag har vi også et historisk lavt rentenivå, som gjør at det også kan argumenteres for at rentesatsen skal være enda lavere. I lov om festekontrakter er neddiskonteringsrenten for fast eiendom satt til 2 %.

Overskjønn – ankemuligheter

Hvis ekspropriaten – den som har blitt utsatt for ekspropriasjon – ikke mener å ha fått full erstatning i skjønnsretten kan skjønnet ankes til ved overskjønn. Det innebærer at man sender inn en anke til overskjønnsretten, som på godt norsk er lagmannsretten, men med samme skjønnsprosessform som i skjønnsretten – tilsvarende tingretten.
Overskjønnet skal overprøve de ankegrunnene som ekspropriaten gjerne ved advokat har fremmet til overskjønnsretten. Det blir da en full ny behandling av saken hvor overskjønnet fatter en ny avgjørelse.

Ved overskjønn er det imidlertid andre regler for dekning av advokatkostnader enn det er for ordinær skjønnsrett. Her følger reglene om sakskostnader i stor grad de samme prinsipper som gjelder i ordinære ankesaker.

Relaterte saker:

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.