Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Alt om jordskifte - Din [guide]

Hvit flott bolig med stort fjell i bakgrunnen

Har du en sak knyttet til fast eiendom eller rettigheter til fast eiendom, og lurer på du har en jordskiftesak? Eller lurer du på når det er lurt å kreve sak for jordskifteretten og ikke de ordinære domstolene? Denne artikkelen gir deg en enkel innføring i hva jordskifteretten er, hvilke saker de behandler og andre ofte stilte spørsmål knyttet til jordskifterett og jordskiftesaker.

Alt du trenger å vite om jordskifterett: 

Hva er jordskifte og jordskifteretten?

Jordskifteretten er en særdomstol som behandler saker den er gitt kompetanse i lov til å behandle. Sakene er knyttet til fast eiendom og rettigheter til fast eiendom.

Det finnes flere jordskifteretter rundt om i Norge. Disse består av jordskiftedommere som avgjør saken og ingeniører som bistår med landmåling, kart og annet teknisk arbeid.

Jordskifterettens oppgaver følger særlig av jordskifteloven, men jordskifteretten har også fått tildelt oppgaver i andre lover.

I jordskifteloven er oppgavene til jordskifteretten delt inn i de rettsendrende sakene (det som tradisjonelt har vært omtalt som jordskiftesak), de rettsfastsettende sakene (saker om fastsettelse og klarlegging av uklare/omtvistede eiendoms, og rettighetsforhold), urbant jordskifte og skjønn. Skjønn kan også holdes med hjemmel i andre lover.

Kort om jordskifteretten

Jordskifteretten er en særdomstol med hjemmel i domstolloven § 2 nr. 1. Det at jordskifteretten er en særdomstol betyr at den må ha positiv hjemmel – eller grunnlag – for å behandle en sak.

Jordskifterettens kompetanse følger av jordskifteloven og enkelte særlover. I jordskiftelovens formålsbestemmelse § 1-1 står det at formålet med loven er å legge til rette for effektiv og rasjonell utnytting av fast eiendom og ressurser til beste for eiere, rettighetshavere og samfunnet.

Jordskifteretten er i henhold til loven nettopp gitt kompetanse til å reparere ulempene som er skapt av uklare og uhensiktsmessige eiendoms- og rettsforhold.

Jordskifte har røtter tilbake til middelalderen, og var historisk sett en måte å utskifte fellesskap (sameie) og ordning av den utbredte teigblandingen som eksisterte. Det er nok også derfor jordskifte også ofte assosieres med landbrukseiendommer.

Etter en lovendring i 2008 ble jordskifteloven utvidet til å omfatte alle typer av fast eiendom og rettigheter til fast eiendom, det være seg både private eiendommer og næringseiendommer.

Hva er forskjellen mellom jordskifteretten og domstolene?

Utgangspunktet for et jordskifte er de utjenlige eiendoms- og rettighetsforhold den som krever saken ønsker å få løst. Tvisten er aldri utgangspunktet for saken i jordskifteretten, men den kan være et nødvendig skritt på veien til å få løst de utjenlige forholdene saken gjelder.

Den kan også for mange føles som utgangspunktet for saken for jordskifteretten. I de alminnelige domstolene er en tvist alltid utgangspunktet for saken.

For eksempel er det slik at en sak som gjelder veirett i jordskifteretten enten kan gå ut på å fastslå innholdet i veiretten, lage regler for bruken av veien eller få kjøpt seg inn i allerede eksisterende vei.

Hvorvidt en veirett eksisterer kan være et tvistepunkt som jordskifteretten må avgjøre for å kunne behandle det saken egentlig gjelder; et underliggende rettsforhold. En sak om veirett for de alminnelige domstolene vil alltid være en tvist om veirettens eksistens.

Fordelen med jordskifteretten er at den har mulighet til å bistå på en mer praktisk måte enn hva de alminnelige domstolene har.

Dersom en eiendomsgrense er uklar eller omtvistet kan det tas ut sak om grensefastsetting for jordskifteretten. Jordskifteretten avklarer hvor grensen går og måler den samtidig opp, slik at den kan registreres i matrikkelen. Tingretten fastsetter ikke grensene til en eiendom.

En sak for tingretten vil typisk gjelde eiendomsretten til et areal, eller tolkning av en tidligere inngått avtale om grenser. Jordskifteretten kan kun behandle en tvist om eiendomsrett som et underliggende rettsforhold, det vil si dersom det er nødvendig å avgjøre tvisten for å kunne fastsette grensene.

I tillegg sørger jordskifteretten for at rettsboka blir tinglyst, og grenser registrert i matrikkelen. Tingrettene har ingen tilsvarende oppgave.

Jordskifteretten har særlig fagkompetanse i de sakene som jordskifteretten har kompetanse til å behandle.

Den faglige ekspertisen sammen med de praktiske tilnærmingsmetodene skaper også ofte et bedre grunnlag for partene til å finne gode og praktiske løsninger på sine problemer.

Rettsmekling tilbys i jordskifteretten så vel som i de alminnelige domstolene.

Hvilke saker kan man kreve for jordskifteretten?

Jordskifteretten behandler saker knyttet til fast eiendom og rettigheter til fast eiendom i hele Norge og for alle typer av eiendommer, innenfor fire saksområder:

    • Jordskifte
    • Rettsutgreiing
    • Grensefastsetting
    • Skjønn og andre avgjørelser etter andre lover

Saker for jordskifteretten deles i de rettsendrende sakene og de rettsfastsettende sakene. I tillegg kommer skjønn. Jordskifte er rettsendrende saker fordi jordskifteretten kan endre på utjenlige eiendomsforhold eller rettighetsforhold ved en eiendom. Det er kun jordskifteretten som kan endre forholdene på denne måten. De ordinære domstoler kan ikke gjøre noe tilsvarende.

De rettsfastsettende sakene omfatter rettsutgreiing og grensefastsetting. Jordskifteretten fastsetter og klargjør hva som allerede eksisterer av eiendoms- og rettighetsforhold.

Jordskifte

Jordskiftelovens kapittel 3 omhandler saker om jordskifte. Jordskifte er navnet på den sakstypen hvor eksisterende eiendomsforhold eller bruken av en eiendom kan endres for å bli mer tjenlig.

Eksempler på saker om jordskifte er:

  • Arealbytte. Gjennom arealbytte kan eiendom og alltidvarende bruksrett formes ut på nytt, for å få en bedre utformet eiendom. Stikkordet er «bedret arrondering».
  • Danne og oppløse sameie. Et nytt sameie kan opprettes hvis det bøter på utjenelige eiendomsforhold på en bedre måte enn gjennom bruksordning. Jordskifteretten kan oppløse sameie og sambruk mellom eiendommer dersom det er til hinder for en tjenlig bruk av eiendommen. Det skjer en omforming av eksisterende matrikkelenheter, og opprettes ingen nye. Det er derfor ikke nødvendig med delingstillatelse etter plan- og bygningsloven.
  • Deling av eiendom. Bestemmelsen i jordskifteloven § 3-7 gir hjemmel til å dele andre eiendommer enn realsameier. Det kan for eksempel være deling av personlige sameier. Det er krav om at det må foreligge sameie.
  • Regler om sambruk (bruksordning). Bruksordning er et veldig praktisk virkemiddel i jordskifteloven. Den kan for eksempel gå ut på å lage regler for sambruk i forbindelse med utnyttelse av utmarksressurser, slik som jakt og fiske. Det er også praktisk ved utbygging av småkraftverk eller vindkraftverk slik at grunneierne kan gå sammen i et grunneierlag og utnytte ressursene sammen. Dette er også svært praktisk for brukere av felles privat vei, slik at man får klare regler for bruk og betaling av utgifter til vedlikehold og snøbrøyting.
  • Pålegg om felles tiltak og felles investeringer. Jordskifteretten kan pålegge grunneiere og bruksrettshavere å delta i felles tiltak og felles investeringer. Dette kan for eksempel være felles vei, parkeringsplass, vann- og avløpsanlegg osv. Det må være felles for flere eiendommer/bruksrettshavere, og reparere en utjenlig situasjon.
  • Danne lag med vedtekter. Driftsselskap. Jordskifteretten kan danne lag for drift og vedlikehold når flere skal bruke en eiendom eller har en bruksrett. Det er også mulighet for å endre eksisterende lag. Det kan være et veilag eller et lag som forvalter jakt og fiske, fallrettigheter osv.
  • Avløse bruksretter’. Jordskifteloven § 3-11 gir mulighet for å omskipe tidsavgrenset bruksrett eller en evigvarende bruksrett som ikke ligger til fast eiendom. Hvis omskiping ikke er mulig, kan bruksretten avløses.Jordskifteloven § 3-12 gir mulighet til å avløse en evigvarende bruksrett som ligger til fast eiendom, eller negative servitutter, dersom de er til hinder for en tjenlig jordskifteløsning.Merk at disse bestemmelsene ikke kan brukes som selvstendig sak; Avløsning av servitutter skjer som skjønn etter servituttloven.
  • Fordeling av planskapt netto verdiøkning: urbant jordskifte. Verdiøkning som følger av en reguleringsplan blir fordelt mellom eiendommene innenfor planområdet. To vilkår må være til stede: kommunen må ha stilt krav om fordeling i planbestemmelsene og den må ha avgrenset det geografiske området fordelingen skal skje innenfor.

Rettsutgreiing og grensefastsetting 

Etter jordskifteloven § 4-1, kan jordskifteretten fastsette innholdet i rettigheter og eiendomsforhold. I dette ligger det at de kartlegger hvilke eiendomsforhold og rettigheter som faktisk foreligger eller ikke til en eiendom.

Vilkårene for rettsutgreiing følger av jordskifteloven § 4-1. Det må foreligge sameie av ulike slag (bokstav a og d) eller sambruk mellom eiendommer, evt. om det er uklart om det er sambruk (bokstav b, c eller e).

Hva som er sameie sier seg selv: eiendom som eies av flere. Det kan være eiendom som eies av flere personer, eller eiendom som ligger til annen eiendom i et realsameie (eiendommen er eier).

Sambruk mellom eiendommer foreligger når to eller flere eiendommer sammen for eksempel har rett til en vei eller en brygge på en annen eiendom. Dersom én eiendom har rett til å bruke veien alene – eksklusiv bruk – foreligger det ikke sambruk. Men dersom en annen mener (pretenderer) å ha rett til å bruke den samme veien, kan denne andre ta ut sak for jordskifteretten for å få fastslått om det foreligger slikt sambruk, og evt. hva innholdet i retten er.

Etter jordskifteloven § 4-2, kan jordskifteretten også fastsette grensene for fast eiendom eller grensene for en rettighet.

Utgangspunktet er at det gjelder fastsettelse av en eksisterende grense. Det er tilstrekkelig at grensene er uklare, det trenger ikke foreligge en tvist.

Jordskifteretten har ikke hjemmel til å gjennomføre en sak om grensefastsetting dersom grensene verken er uklare eller omtvistet. Dersom eiendommen har klare grensemerker rundt hele eiendommen er vilkåret for sak ikke oppfylt.

En typisk grensesak er mellom to naboeiendommer hvor partene er uenige om hvor grensene går, og det kan være naboeiendommer av ethvert slag. Tidligere ble ikke eiendommer målt opp på samme måte som i dag.

Selv om det har vært praksis med grensemerker i mange år, var det i gamle dager ikke uvanlig at grensemerkene var kjente merker i naturen; det ble hugget kors i stein eller skåret inn kors i furu. Selv om det er straffbart å fjerne grensemerker, kan naturen selv ha bidratt til at disse merkene ikke lenger er mulig å finne.

Grensebeskrivelsene er heller ikke lett å lese kanskje hundre år etter at de ble skrevet. Store utmarkseiendommer har også sjelden vært målt opp nøyaktig.

For å finne opprinnelige grenser må man gjennomgå skylddelingsforretninger og evt. utskiftninger, eller andre avtaler som foreligger. Dokumenter fra da eiendommen ble opprettet, evt. sammenholdt med senere fradelinger, vil gi jordskifteretten en mulighet til å bistå med rekonstruksjon av grensene.

Det ble sjelden laget kart til de gamle skylddelingene, men til utskiftningene kan det ha vært laget kart. Dette er også viktige hjelpemiddel for å rekonstruere grensene. Det er selvfølgelig alltid nødvendig for jordskifteretten å befare eiendommene og grensene som er del av saken.

Skjønn og andre avgjørelser etter andre lover

Jordskifteloven kapittel 5 omhandler de sakene jordskifteretten kan avgjøre som skjønn. Typisk er dette  knyttet til ekspropriasjon eller rådighetsinnskrenkninger. Her er det som oftest en vurdering hvilket pengebeløp som skal fastsettes som erstatning. Jordskifteretten kan også holde skjønn i saker etter andre lover: om servitutter på eiendom, gjerde mellom naboer, vei, beiteskade og kulturminneloven mm.

Jordskifteretten kan avholde skjønn som en del av jordskifte, eller som egen sak. Etter lovendringer i 2017 har jordskifteretten fått kompetanse til å holde skjønn som tidligere ble holdt som lensmannsskjønn.

Vi i Codex Advokat har blant annet bistått flere klienter i saker om skjønn etter vegloven § 53 som gjelder fastsettelse av vederlag for ekspropriasjon til rett til bruk av privat veg. Etter vegloven er jordskifteretten gitt kompetanse til å gi en eiendom en veirett over en annen eiendom i de tilfeller der fraværet av veirett medfører at eiendommen blir utjenlig.

Jordskifteretten tar stilling til hvilket pengebeløp som skal betales til den eiendommen som må tåle den andre eiendommens veirett, og øvrige vilkår for bruk og vedlikehold av veien. Har du en eiendom uten veirett, kan du altså begjære skjønn i jordskifteretten for å få en veirett. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på reglene om sakskostnader ved ekspropriasjon av veirett etter vegloven § 53.

Skjønn kan også behandles i forbindelse med en jordskiftesak.

Det er viktig å være oppmerksom på at saksbehandlingsreglene er forskjellig avhengig av om skjønn kreves som egen sak eller behandles i forbindelse med jordskiftesak. Kreves det som egen sak følges skjønnsprosesslovens saksbehandlingsregler. Behandles det som en del av jordskiftesaken gjelder saksbehandlingsreglene i jordskifteloven.

Merk at sakskostnadsbestemmelsene for skjønn følger av skjønnsprosessloven uavhengig av om det går som egen sak eller som en del av jordskiftesaken. Se jordskifteloven § 7-1 andre ledd.

Trenger du hjelp av en advokat i din jordskiftesak?

Glad advokat med juridiske bøker i bakgrunnen

Jordskifteretten anses ofte som en enklere domstol å forholde seg til enn de alminnelige domstolene. I lys av at jordskiftedommere ofte er mer praktiske og løsningsorienterte, er det derfor ikke sjeldent at parter gjennomfører jordskiftesaker uten bistand fra advokat.

På den annen side er jordskifteloven et komplisert og omfattende regelverk, og det kan derfor by på utfordringer å navigere seg i det juridiske landskapet uten juridisk bistand. Vi ser ofte at folk tar kontakt etter at en jordskiftesak er krevd. Vår erfaring er at det er enklere å finne minnelige løsninger og velge det riktige juridiske sporet dersom man tar kontakt med advokat for rådgivning før man krever sak for jordskifteretten.

Som regel har man også krav på å få dekket utgifter til egen advokat gjennom sin hytte-, villa-, landbruks- eller innboforsikring. I de sakene der det foreligger en tvist, dekker forsikringsselskapet som oftest 80% av kostnadene til egen advokat. Dette gjøre det enklere og rimeligere å ta kontakt med en advokat.

Vi i Codex Advokat Oslo har lang og bred erfaring innen jordskifte og bistår klienter i jordskiftesaker over hele Norge. Vi bistår også med å søke om rettshjelp og håndterer prosessen med ditt forsikringsselskap.

Trenger du juridisk bistand med sak for jordskifteretten?

Dette kan våre eiendomsadvokater bistå deg med:

  • Vurdere hvilke virkemidler i jordskifteloven som kan løse ditt problem.
  • Vurdere om vilkårene for jordskifte er oppfylt.
  • Vurdere om det evt. er bestemmelser i andre lover som passer bedre på ditt problem.
  • Vurdere hvilke løsninger som kan være utgangspunkt for en minnelig løsning.
  • Forhandle om minnelige løsninger.
  • Kreve sak for jordskifteretten.
  • Møte i jordskifteretten.
  • Vurdere evt. anke dersom resultatet i jordskifteretten ikke var som ønsket.
  • Gjennomføre ankeforhandlinger.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.