Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Husleieloven

Avtaler om leie av husrom mot vederlag, reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17, husleieloven.

 

Kapitteloversikt:

  1. Alminnelige bestemmelser
  2. Overlevering og krav til husrommet
  3. Leie og andre ytelser
  4. Leieprisvern
  5. Partenes plikter i leietiden
  6. Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold
  7. Opptak i husstand og fremleie
  8. Personskifte
  9. Tidsbestemte og tidsubestemte husleieavtaler
  10. Tilbakelevering av leieobjektet ved leieforholdets opphør
  11. Særregler for visse boligleieforhold
  12. Prosessuelle bestemmelser

Alminnelige bestemmelser (Kapittel I)

Loven gjelder avtaler om bruksrett (leie) til husrom (leieobjekt) mot vederlag, herunder der hvor vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Både leie av bolig og lokale omfattes av loven. Med bolig menes husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del brukes til beboelse. Med lokale forstås annet husrom enn bolig.

Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. Les mer om avgrensningen i vår artikkel: Husleieloven § 1-1: Alminnelige bestemmelser.

Det er ikke anledning til å avtale vilkår som er mindre gunstige for leietaker enn det som følger av loven. Ved leie av lokale, kan imidlertid flere bestemmelser i loven fravikes i avtale, med unntak av enkelte bestemmelser som er nærmere spesifisert.

Husleieavtalen kan inngås skriftlig eller muntlig. Dersom husleieavtalen er muntlig, skal den settes opp skriftlig hvis én av partene krever det.

Ved utleie av bolig eller lokale, kan det ikke tas hensyn til kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne, seksuell orientering, kjønnsidentitet eller kjønnsuttrykk. Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte opptak i husstand, fremleie eller personskifte, eller tillegges vekt ved opphør av leieforholdet. Les mer om dette her: Husleieloven § 1-8: Forbud mot diskriminering.

Overlevering og krav til husrommet (Kapittel II)

Utleier skal stille leieobjektet med tilbehør til leietakers disposisjon til avtalt tid. Er ikke annet avtalt, regnes overlevering som skjedd når leietaker har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til leieobjektet. Leietaker kan nekte å overta leieobjektet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leietaker kan kreve etter husleieavtalen og husleieloven, og overlevering skal i så fall ikke regnes som skjedd.

Er overleveringstidspunktet ikke fastsatt i husleieavtalen, kan leietaker kreve å overta bruken av leieobjektet ved tredje månedsskifte etter at husleieavtalen ble bindende.

Leieobjektet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av husleieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal leieobjektet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Er ikke annet avtalt, har leieobjektet dessuten en mangel dersom det ikke passer til de formål tilsvarende leieobjekt vanligvis blir brukt til eller ikke passer til de særlige formål som leietaker etter husleieavtalen skulle bruke leieobjektet til, med mindre forholdene viser at leietaker for så vidt ikke bygde på utleiers sakkunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Det foreligger en mangel dersom leieobjektet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleier eller på utleiers vegne (uriktige opplysninger). Dette gjelder likevel bare når det kan antas at opplysningene har virket inn på husleieavtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

Det foreligger videre en mangel dersom leietaker ikke har fått opplysninger om forhold ved leieobjektet som utleier kjente eller måtte kjenne til (manglende opplysninger), og som leietaker hadde grunn til å regne med å få, og det samtidig kan antas at unnlatelsen har virket inn på husleieavtalen. Les mer om dette her: Husleieloven: Mangler ved husrommet.

Selv om leieobjektet er leid «som det er», eller med liknende alminnelige forbehold, har det likevel en mangel dersom utleier eller noen utleier svarer for, har gitt uriktige eller manglende opplysninger om leieobjektet. Leieobjektet har dessuten en mangel hvis det er i vesentlig dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers. Les mer om dette her: Husleieloven § 2-1: Overlevering og krav til husrommet.

Det som leietaker kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Har leietaker før avtaleinngåelsen undersøkt leieobjektet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleiers oppfordring om å undersøke det, kan leietaker ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Hvorvidt leieobjektet har en mangel, skal vurderes ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen. Skjer overleveringen senere enn avtalt, og dette skyldes forhold på leietakers side, skal bedømmelsen skje ut fra forholdene på det tidspunkt leietaker kunne ha fått overtatt bruken av leieobjektet.

Leietaker taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding (reklamasjon) til utleier om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leietaker burde ha oppdaget den. Dette gjelder likevel ikke dersom utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Stilles ikke leieobjektet til leietakers disposisjon til riktig tid, kan leietaker fastholde husleieavtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan skje uten å volde utleier urimelig kostnad eller ulempe. Leietaker taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom leietaker venter urimelig lenge med å fremme kravet.

Leietaker kan kreve at utleier for egen regning retter en mangel ved leieobjektet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleier. Vil leietaker gjøre en mangel gjeldende, har utleier krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leietaker, og leietaker heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting. Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er fremsatt krav om det.

Oppfyller ikke utleier sin plikt til å rette mangelen, kan leietaker kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leietaker kreve en rimelig godtgjørelse for det.

Stilles ikke leieobjektet til leietakers disposisjon til riktig tid, er ikke leietaker forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av leieobjektet, kan leietaker kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av leieobjektet  og av den forsinkede delen.

I den tid leieobjektet lider av en mangel, kan leietaker kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieobjektets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leietaker har avslått et tilbud om retting som leietaker pliktet å motta. Les mer om dette her: Husleieloven § 2-11: Avslag i husleie.

Leietaker kan heve husleieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører et vesentlig mislighold. Er det klart at det vil inntre mislighold som gir utleier hevingsrett, kan leietaker heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleier straks stiller betryggende sikkerhet for at husleieavtalen vil bli oppfylt. Leietaker kan ikke heve husleieavtalen på grunn av forsinkelse etter at leieobjektet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet. Les mer om dette her: Husleieloven: Leietakers rett til å heve husleieavtalen.

Leietaker kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleier godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleiers kontroll som utleier ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleier har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle husleieavtalen, er utleier fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt for ansvar. Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleier da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

Leietaker kan uansett kreve erstatning når forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side eller leieobjektet allerede på avtaletidspunktet avvek fra det som er tilsiktet fra utleier.

Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet leietaker har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som utleier med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet. Forsømmer leietaker å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leietaker bære den tilsvarende delen av tapet. Erstatningsansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleier ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfeller og ut fra forholdene ellers.

Leietaker kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leietaker har mot utleier som følge av mangel eller forsinkelse.

Bestemmelsen om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett til leieobjektet er til hinder for den avtalte bruk. Det samme gjelder når den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller i offentlige vedtak i medhold av lov.

Leie og andre ytelser (Kapittel III)

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleiers utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Det samme gjelder utleiers utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk.

Er leiens størrelse ikke avtalt, kan utleier kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende leieobjekt på liknende avtalevilkår. Les mer om dette her: Husleieloven: Fastsettelse av husleie.

Med mindre noe annet er avtalt, kan utleier kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lenger tid enn én måned.

Forfaller leien på en lørdag eller søndag, en helligdag, eller den 1. eller 17. mai, utskytes forfallsdagen til den nærmest påfølgende virkedag.

Er det avtalt at leietaker skal bidra særskilt til utleiers utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, kan leietaker kreve at utleier hvert år legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse. Det samme gjelder hvis leietaker skal bidra særskilt til utleiers utgifter ved forbruk av vann og avløp i eiendommen.

Det kan avtales at leietaker til sikkerhet for skyldig leie, skader på leieobjektet, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av husleieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leietakers navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, typisk en bank. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over det deponerte beløpet på egenhånd. Leietaker kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Etter leieforholdets opphør skal finansinstitusjonen etter krav fra utleier med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra depositumskontoen dersom partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen, utleier har dokumentert skyldig leie og leietaker ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker at finansinstitusjonen har varslet leietaker om at utleier har krevd utbetaling av beløpet.

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leietaker utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle utleier skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leietaker hvis utleier ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt, fremmer et eget utbetalingskrav eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leietaker ikke har trukket kravet tilbake, skal finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale beløpet til leietaker.

Istedenfor depositum, kan det avtales at leietaker skal stille garanti.

Leieprisvern (Kapittel IV)

Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av likende leieobjekt på liknende avtalevilkår.

Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet. Endringen kan imidlertid ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen etter siste leiefastsetting. I tillegg kan endringen tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, samt at den andre parten må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn etter konsumprisindeksen, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til såkalt gjengs leie på iverksettingstidspunktet. Gjengs leie tilsvarer det liknende leieobjekter på liknende avtalevilkår kan leies ut for.

En leietaker som har betalt høyere leie enn det som er lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre leietaker i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen.

Partenes plikter i leietiden (Kapittel V)

Utleier plikter i leietiden å stille leieobjektet til leietakers disposisjon i samsvar med husleieavtalen.

Leietaker plikter å behandle leieobjektet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med husleieavtalen. Leietaker kan ikke bruke leieobjektet til annet formål enn det som er avtalt.

Utleier plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Leietaker plikter å følge vanlige husordensregler og rimelige påbud som utleier har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleier har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leietaker holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleier eller de øvrige brukerne av eiendommen.

Er ikke annet avtalt, plikter utleier i leietiden å holde utleid leieobjekt og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på. Leietaker plikter å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i leieobjektet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leietaker plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleier skiftes ut, påhviler dette utleier hvis annet ikke er avtalt.

Leietaker må akseptere forandringer i leieobjektet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leietaker, og forandringen ikke reduserer leieobjektets verdi for leietaker. Andre forandringer kan bare foretas med leietakers samtykke.

Oppdager leietaker skade på leieobjektet som må utbedres uten opphold, plikter leietaker straks å sende melding om dette til utleier. Leietaker plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap for utleier som følge av skader som må utbedres uten opphold. Dersom leietaker ikke er ansvarlig for skaden, kan leietaker kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved tiltaket og en rimelig godtgjørelse for utført arbeid. Andre skader på leieobjektet som oppdages, plikter leietaker å sende melding om innen rimelig tid.

Leietaker plikter i nødvendig utstrekning å gi utleier eller utleiers representant adgang til leieobjektet for tilsyn. Leietaker plikter å gi utleier eller andre adgang til leieobjektet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på leieobjektet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leietaker, kan leietaker kreve avslag i leien forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Leietaker skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider, med mindre det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på leieobjektet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leietaker.

Oppfyller ikke utleier sine plikter etter loven eller husleieavtalen, og manglene ikke skyldes forhold på leietakers side, kan leietaker kreve retting, avslag i leien eller erstatning, heve husleieavtalen eller holde tilbake leie.

Utleier kan på sin side kreve erstatning for tap som følge av at leietaker ikke oppfyller sine plikter etter loven eller husleieavtalen. Dette gjelder likevel ikke så langt leietaker godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leietakers kontroll som leietaker ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletidspunktet eller unngått eller overvunnet følgene av. Les mer om dette her: Husleieloven: Misligholdsbeføyelser ved mangler og forsinkelser.

Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold (Kapittel VI)

I hus der utleier har utleid flere enn fire boliger, kan boligleierne i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleier.

Den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser overfor utleier, og kan kreve å få drøfte med utleier alle spørsmål av betydning for boligeierne i huset. Utleier plikter å underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne.

Opptak i husstand og fremleie (Kapittel VII)

Leietaker har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden, krever godkjenning fra utleier. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller leieobjektet klart blir overbefolket.

Leietaker har ikke adgang til å fremleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleier, men mindre annet følger av loven eller husleieavtalen. Leietaker av bolig som selv skal bo i boligen, har imidlertid rett til å fremleie en del av boligen med godkjenning fra utleier. Godkjenning kan bare nektes dersom fremleiers forhold gir saklig grunn til det eller leieobjektet klart blir overbefolket.

Er husleieavtalen inngått for et bestemt tidsrom, kan leietaker fremleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleier. Blir godkjenning nektet uten at fremleierens forhold gir saklig grunn til det eller leieobjektet klart blir overbefolket, kan leietaker si opp leieforholdet.

Svarer ikke utleier på en skriftlig søknad om godkjennelse om fremleie innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning.

Sier utleier opp hovedleieavtalen, har hovedleietaker overfor fremleietaker plikt til å protestere på oppsigelsen etter bestemmelsen om dette. Fremleietaker kan kreve erstatning av hovedleietaker for det økonomiske tapet vedkommende lider som følge av bortfallet av hovedleieavtalen. Dette gjelder likevel ikke så langt hovedleietaker godtgjør at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hovedleietakers kontroll, som hovedleietaker ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da fremeleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av.

Les mer om dette her: Husleieloven – Opptak i husstand og fremleie.

Personskifte (Kapittel VIII)

Leietaker har ikke adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter husleieavtalen til andre uten etter samtykke fra utleier, med mindre annet følger av loven eller husleieavtalen.

Dersom leietaker dør, har følgende personer rett til å tre inn i husleieavtalen:

– Ektefelle som bor i boligen.

– Leietakers slektninger i rett nedstigende linje som hadde felles husstand med leietaker i de sist seks måneder før dødsfallet.

– Andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leietaker forutsatt at de fyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven.

Forlater leietaker ektefellenes felles bolig, har den andre ektefellen rett til å tre inn i husleieavtalen.

Leietaker av lokale kan med utleiers godkjenning overføre sin leierett i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet.

Tidsbestemte og tidsubestemte husleieavtaler (Kapittel IX)

En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i husleieavtalen, er den tidsubestemt.

En husleieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Ved utleie av bolig må utleier skriftlig opplyse at husleieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid. En tidsbestemt husleieavtale kan også sies opp i leietiden dersom dette er avtalt på forhånd. Les mer om dette her: Husleieloven: Opptak i husstand og fremleie.

Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleier skriftlig har oppfordret leietaker til å flytte, er husleieavtalen gått over til å være tidsubestemt.

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt husleieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis husleieavtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleier bor i samme hus. Er en tidsbestemt husleieavtale for bolig inngått for et kortere tidsrom enn det som er nevnt ovenfor, skal den anses som tidsubestemt.

Er ikke annet avtalt, kan en tidsubestemt husleieavtale alltid sies opp av leietaker. For utleiers oppsigelse av en tidubestemt husleieavtale om bolig, må ett av følgende vilkår være oppfylt:

– Leieobjektet skal brukes som bolig av utleier selv eller noen som tilhører husstanden.

– Riving eller ombygging av eiendommen gjør at leieobjektet må fravikes.

– Leietaker har misligholdt husleieavtalen.

– Det foreligger annen saklig grunn til å si opp husleieavtalen.

Tidsubestemt husleieavtale om enkelt beboelsesrom der leietaker etter husleieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleier selv om ingen av ovennevnte vilkår er oppfylt.

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. For husleieavtale om enkelt beboelsesrom der leietaker etter husleieavtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

For husleieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

Oppsigelsesfristen kan fravikes i avtale.

En oppsigelse som ikke fyller kravene som nevnt ovenfor, er ugyldig. Har leietaker flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den imidlertid som godtatt.Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig og begrunnet. Oppsigelsen skal også opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper leietaker sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med husleieloven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Leietaker kan innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleier mot oppsigelsen. Har leietaker ikke protestert mot oppsigelsen innen fristen som nevnt, kan leietaker ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med husleieloven. Har leietaker protestert, faller oppsigelsen bort om ikke utleier har reist søksmål mot leietaker innen tre måneder etter at leietakers frist løp ut.

Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leietakers side.

Utleier kan heve husleieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leietakers side. Vesentlig mislighold foreligger dersom ett av følgende vilkår er oppfylt:

– Leietaker vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav i husleieavtalen.

– Leietaker tross skriftlige advarsler fra utleier i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleier, eiendommen eller øvrige brukere.

– Leietaker uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av leieobjektet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleier ikke bringer forholdet til opphør.

– Leietaker uten å ha rett til det bruker leieobjektet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleier ikke bringer forholdet til opphør.

– Leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe husleieavtalen til opphør.

En erklæring om om at utleier hever husleieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leietaker straks å flytte og levere leieobjektet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve husleieavtalen oppgis.

Dør leietaker før leieforholdet er slutt, har både utleier og dødsboet rett til å si opp husleieavtalen med tre måneders varsel, selv om husleieavtalen er inngått for lenger tid eller med lenger oppsigelsesfrist.

Les mer om husleieavtaler her: Husleieloven: Tidsbestemte og tidsubestemte husleieavtaler, og om oppsigelse her: Husleieloven: Oppsigelse av husleieavtaler.

Tilbakelevering av leieobjektet ved leieforholdets opphør (Kapittel X)

I tiden før fraflytting plikter leietaker i rimelig utstrekning å gi potensielle nye leietakere adgang for å se på leieobjektet.

Den dagen leieforholdet opphører, skal leietaker stille leieobjektet med tilbehør til utleiers disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleier har fått nøkler og ellers uhindret adkomst til leieobjektet. Forlater leietaker leieobjektet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleier igjen straks disponere over det.

Er ikke annet avtalt, skal leieobjektet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleier selv plikter å utbedre.

Utleier kan ikke uten særlig avtale kreve at leietaker setter leieobjektet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leietaker hadde rett til å utføre. Utleier kan ikke i noe tilfelle kreve leieobjektet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleier kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leietaker ikke hadde rett til å utføre. Fast inventar som leietaker har brakt inn i husrommet, tilfaller utleier hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Stilles ikke leieobjektet til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet er opphørt, kan utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leietakers bruk opphører. Er leieobjektet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt etter husleielovens bestemmelser, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være fremsatt innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen.

Utleier kan også kreve erstatning for annet tap som følge av leietakers mislighold. Dette gjelder likevel ikke så langt leietaker godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leietakers kontroll, som leietaker ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Finnes det i leieobjektet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leietaker eller noen i leietakers husstand, skal utleier for leietakers regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleier kreve en rimelig godtgjørelse for dette.

Utleier skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leietaker til å hente løsøret. Utleier kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.

Utleier kan selge løsøret for leietakers regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leietaker venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleier i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

Har leietaker med utleiers samtykke gjort vesentlige forbedringer i leieobjektet,  kan leietaker kreve vederlag for den fordel utleier oppnår som følge av forbedringene, med mindre annet ble avtalt da samtykket ble gitt.

Særregler for visse boligleieforhold (Kapittel XI)

Kapittelet inneholder bestemmelser om boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, herunder personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold.

Videre inneholder kapittelet bestemmelser om elev- og studentboliger, tjenesteboliger samt bolig som utleier selv har brukt som egen bolig.

Prosessuelle bestemmelser (Kapittel XII)

Avtale om at tvister mellom utleier og leietaker som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, er bare bindende dersom avtalen om voldgiftsavgjørelse er inngått etter at tvisten oppstod.

Videre kan hver av partene kreve tvist om hva som er markedsleie ved inngåelsen av husleieavtalen, eller gjengs leie når dette skal fastsettes, avgjort av en takstnemnd. Det samme gjelder dersom partene ikke blir enige om vederlag for forbedringer på leieobjektet utført av leietaker.

Departementet kan i en eller flere kommuner opprette et partssammensatt utvalg til behandling av tvister etter husleieloven. I områder der det er opprettet Husleietvistutvalg, må tvister om leie av bolig behandles der før de kan bringes inn for tingretten, i samme utstrekning som en tvist først må behandles i forliksrådet. Husleietvistutvalget kan behandle tvister om leie av bolig fra hele landet når saken gjelder klage fra en forbruker mot en næringsdrivende utleier. I områder der det ikke er opprettet husleietvistutvalg, kan slike saker alternativt bringes inn for forliksrådet.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.