Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Eiendomsadvokater.no

En del av Codex Advokat

Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Husleieloven: Mangler ved husrommet

Husleieloven § 2-3 regulerer de tilfeller der husrommet har en mangel fordi det ikke er i samsvar med de opplysninger som utleier, eller andre personer på vegne av utleier, har gitt til leietaker. Dette gjelder likevel ikke dersom opplysningene er rettet i tide på en tydelig måte, eller at det må kunne legges til grunn at opplysningene ikke har virket inn på husleieavtalen.

Husleieloven – Mangler ved husrommetOpplysningene kan enten være gitt av utleier selv, eller av andre tredjemenn som opptrer på utleiers vegne. Typisk vil dette kunne være eiendomsmegler, takstmann eller tidligere leietaker.

Bestemmelsen regulerer opplysninger om husrommet. Grunnen til at det er gitt uriktige opplysninger, er irrelevant. Det kreves heller ikke skyld på utleiers hånd, vurderingen er objektiv og opplysningsrisikoen påhviler utleier.

Kausalitetskrav

For at en uriktig opplysning skal medføre at husrommet har en mangel, er det en forutsetning at opplysningen antas å ha virket inn på husleieavtalen mellom partene. Opplysningssvikt foreligger i alle tilfeller der hvor det kan antas at husleieavtalen aldri ville ha blitt inngått dersom leietaker hadde fått korrekte opplysninger.

Vurderingen må likevel foretas konkret i hver enkel sak og det er utleier som har bevisbyrden for at opplysningen ikke har virket inn på husleieavtalen. Dersom det er opplysninger som var av generell art eller fremstod som vage, kan det tilsi at det er snakk om opplysninger som leietaker ikke kunne stole på. Slike opplysninger vil ikke ha virket inn på husleieavtalen. Tilsvarende gjelder dersom leietaker skjønte eller hadde mistanke om at opplysningen var feil.

Retting av en uriktig opplysning

En uriktig opplysning medfører ikke at husrommet er i mangelfull stand dersom den uriktige opplysningen er rettet i tide. For at en opplysning skal anses rettet, må det kommuniseres at den opprinnelige opplysningen var feil. At rettingen skal skje på en tydelig måte, vil si at rettingen må foretas på samme måte som den uriktige opplysningen ble gitt.

Manglende opplysninger om husrommet

Det følger av husleieloven § 2-4 at husrommet også lider av en mangel dersom leietaker ikke har fått opplysninger om husrommet som utleier kjente eller måtte kjenne til, og som leietaker hadde grunn til å regne med å få. I likhet med bestemmelsen om uriktige opplysninger, er dette et kausalitetskrav, hvor det i tillegg stilles krav om at det kan antas at unnlatelsen har virket inn på husleieavtalen.

Opplysningsplikten omfatter alle opplysninger om husrommet og alle opplysninger som kan ha betydning for den bruksretten som husrommet har. Videre omfatter opplysningsplikten alle forhold om utleier kjente til og måtte kjenne til. Likevel omfatter den kun forhold som leietaker hadde grunn til å regne med å få opplysninger om.

Husrommet er i vesentlig dårligere stand

Mangelskrav kan også gjøres gjeldende etter husleieloven § 2-5 i de tilfeller hvor husrommet er i vesentlig dårligere stand enn det leietaker hadde grunn til å regne med etter husleiens størrelse og forholdene ellers. Vurderingen av hva leietaker hadde grunn til å forvente, må vurderes konkret på bakgrunn av husrommets alder, beliggenhet, standard og andre forhold. Vesentlighetsvurderingen er dermed konkret. Av veiledende praksis kan de tilsvarende regler ved kjøp av fast eiendom være sammenliknbare.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.