Selgers opplysningsplikt: Salg av fast eiendom

Ved salg av fast eiendom har selger en lovfestet plikt til å gi korrekte og fullstendige opplysninger.

• Avhendingsloven § 3-7: Selger må opplyse om forhold ved boligen de kjenner til eller burde kjenne til, og som kjøper har grunn til å regne med å få vite.
• Kjøpsloven: Regulerer tilsvarende ved salg av løsøre og kan ha paralleller.

Opplysningsplikten gjelder både:

• Aktive opplysninger → det selger sier eller skriver i salgsoppgaven
• Unnlatelser → forhold som burde vært opplyst, men som er utelatt

Selgers opplysningsplikt er vidtrekkende. Du må gi beskjed om alt som kan være relevant for kjøper.

Eksempler:

• Bygningsmessige feil: fukt, råte, vannskader, taklekkasjer
• Manglende godkjenninger: ulovlige bruksendringer, manglende ferdigattest
• Naboforhold: kjente konflikter, støy, rettstvister
• Planlagte endringer: bygging i nærområdet som kan påvirke eiendommens verdi
• Egeninnsats: arbeid du har utført selv uten fagfolk

Husk: Det er bedre å opplyse for mye enn for lite.

Mange lurer på hvor grensen går mellom selgers plikt og kjøpers ansvar.

• Selgers opplysningsplikt → aktiv og omfattende, gjelder alt selger vet eller burde vite
• Kjøpers undersøkelsesplikt → gjelder forhold som burde vært oppdaget ved normal visning eller gjennom takstrapport

Domstolene har slått fast at selgers opplysningsplikt normalt går foran.

Eksempel: Dersom selger vet at kjellerstuen ikke er godkjent som oppholdsrom, må dette opplyses. Det hjelper ikke å skrive det i liten skrift i prospektet – informasjonen må være tydelig.

Det er ikke nok å nevne forhold i forbifarten. Opplysninger må gis på en måte som gjør at kjøper faktisk forstår innholdet.

Dette betyr:

• Viktig informasjon må fremgå av salgsoppgave og prospekt
• Muntlige opplysninger må bekreftes skriftlig
• Uklarheter tolkes ofte i kjøpers favør

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt:

Selv om kjøpsloven gjelder løsøre, har bestemmelsene paralleller til fast eiendom. Kjerneprinsippet er likt: den som selger har ansvar for å gi nødvendige opplysninger, og unnlatt informasjon kan gi krav fra kjøper.

• Å tro at småting ikke må opplyses om
• Å stole på at kjøper selv oppdager alt ved visning
• Å unnlate å opplyse om egeninnsats eller uautoriserte endringer
• Å bruke uklare formuleringer i prospektet
• Å glemme å opplyse om nabokonflikter eller støy

1. Samle all dokumentasjon: ferdigattest, byggetillatelser, tilstandsrapport
2. Opplys om alle kjente feil og skader – også tidligere utbedrede forhold
3. Vær tydelig i salgsoppgave og prospekt
4. Husk at muntlig info bør bekreftes skriftlig
5. Ta kontakt med advokat som kan boligsalg dersom du er usikker på om noe må opplyses

Jo tidligere du tar kontakt, desto større mulighet har vi til å forebygge tvist.