Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Selge bolig til familie – Hva bør du vite?

Ved salg av bolig til familie er det noen forhold man bør være særlig oppmerksom på. Kan man selge bolig til familie under takst, hvordan foregår overdragelse av eiendom til barn og kan man kjøpe ut søsken av hus? I denne artikkelen gir vi deg en oversikt over disse forholdene og nærliggende temaer.

I denne artikkelen får du vite mer om:

  • Overdragelse av eiendom fra foreldre til barn
  • Overdragelse av eiendom mellom ektefeller
  • Kan jeg selge bolig til familie under takst?
  • Kan jeg selge bolig når jeg sitter i uskiftet bo?
  • Kjøpe ut søsken
  • Codex Advokat bistår deg
  • Overdragelse av eiendom fra foreldre til barn

    Ved overdragelse av eiendom fra foreldre til barn hvor foreldre ikke har oppfylt krav til bo- og eiertid (eks. utleieleilighet) kan foreldre oppleve krav om gevinstbeskatning selv om eiendommen gis i gave/forskudd på arv.

    Eksempel

    I 2010 kjøper Ola og Kari Nordmann en leilighet i byen for kr. 1.000.000,-. De leier ut leiligheten til et samboerpar som etter hvert flytter ut i 2019. I 2019 har leiligheten en markedsverdi på kr. 3.000.000,-.

    Ola og Kari har tre barn, og de ønsker at yngstedatter Anne mottar leiligheten som forskudd på arv. Ola og Kari er opptatt av å gi alle barna det samme, og det avtales at Anne betaler kr. 1.000.000,- til hver av sine søsken, Pål og Per. Når Anne betaler til sammen kr. 2.000.000,- til Pål og Per blir dette beløpet å anse som salgssum for leiligheten hva gjelder foreldrene selv om beløpet betales av Anne til sine to brødre. Det vil si at Ola og Kari Nordmann må betale skatt av gevinsten ved salget som er kr. 1.000.000,- fratrukket kostnader ved kjøp, kostnader ved salg samt eventuelle påkostninger i eiertiden. Ola og Kari har som nevnt leid ut leiligheten, og vil ikke oppfylle krav til bo- og eiertid for å gjennomføre et skattefritt salg.

    Dersom Ola og Kari har oppsparte midler vil det være bedre rent skattemessig å gi hver av sønnene kr. 3.000.000,-. Alternativt kan det nedfelles i et gavebrev at forskudd på arv til Anne skal gå til avkortning i et senere arveoppgjør. Da vil ikke Pål og Per få noe på det tidspunktet leiligheten gis til Anne, men vil motta et høyere beløp i et senere arveoppgjør.

    Arveavgift

    Arveavgiften opphørte 01.01.2014. Før 01.01.2014 betalte arvemottaker arveavgift etter spesifikke satser avhengig av hvem som er arvelater/arvemottaker. Fritak for arveavgift er innført med nåværende regjering. Før arveavgift opphørte var dette en god inntektskilde for staten, og arveavgiften kan igjen bli innført på et senere tidspunkt, eksempelvis ved et regjeringsskifte.

    Generasjonsskifte

    I et scenario hvor arveavgiften blir gjeninnført kan det være grunn til å vurdere hvorvidt man skal foreta et generasjonsskifte, helt eller delvis.

    Et generasjonsskifte innebærer at verdier overføres til neste generasjon. For mange privatpersoner er det verdien i bolig og fritidseiendom som utgjør den største verdien. Ved et generasjonsskifte vil det altså innebære at eiendom overføres til neste generasjon.

    Dokumentavgift

    Dersom en eiendom overføres når arvelater/gavegiver fortsatt lever, og overdragelsen tinglyses, medfører dette en plikt til å betale dokumentavgift.

    Dokumentavgiften beregnes av eiendommens markedsverdi på tidspunktet for tinglysing.

    Dersom arv/gave mottas etter at arvelater/gavegiver er død, beregnes det ikke dokumentavgift av den delen arvemottaker mottar etter arveloven. Dersom en arvemottaker mottar en større del av eiendommen enn det som er fastsatt i arveloven, skal det betales dokumentavgift for den andelen som overgår arvelovens bestemmelser. For det tilfellet at en testamentsarving arver en eiendom, skal testamentsarvingen betale dokumentavgift av sin andel av verdien av eiendommen. Unntak her er dersom eiendommen overskjøtes videre samme dag, eksempelvis dersom testamentsarvingen har solgt eiendommen videre.

    Dokumentavgiften har historisk sett alltid vært lavere enn den tidligere arveavgiften.

    • Les mer på familierettsadvokater.no: Arveloven

     

    Overdragelse av eiendom mellom ektefeller

    Ved slike overdragelser gis det i de fleste tilfeller fritak for dokumentavgift.

    Dersom overdragelse av eiendom skjer under ekteskapet er alle overdragelser fritatt for dokumentavgift. Dette gjelder både eiendom i felleseie og særeie. Det har ingen betydning om eiendommen gis som gave eller om det er et salg mellom ektefeller.

    Dersom eiendom overdras ved den ene ektefellens død gis det fritak for dokumentavgift ved overdragelse av eiendom til gjenlevende ektefelle. Dette gjelder både eiendom i felleseie og særeie. Dersom gjenlevende ektefelle ikke skal sitte i uskiftet bo, og det er flere arvinger, må øvrige arvinger utstede skjøte for sin del som overføres til gjenlevende ektefelle. Det er fritak for dokumentavgift ved slik overføring.

    Ved separasjon eller skilsmisse er det fritak for dokumentavgift ved overføring av eiendom i forbindelse med skifte av felleseie, men ikke ved overføring av eiendom i særeie.

     

    Kan jeg selge bolig til familie under takst?

    Ved salg av bolig innad i familien avtales det i mange tilfeller salgssum/kjøpesum som er under markedsverdien. Det er som utgangspunkt full avtalefrihet hva gjelder overdragelse av eiendom, og hva den avtalte salgssummen skal være med mindre overdragelsen skjer fra et uskiftet bo. Mange er opptatt av at man ønsker å være rettferdig i sitt arveoppgjør, det vil blant annet si at barna skal få like store andeler etter sine foreldre. Dersom man selger en eiendom til ett av sine barn til under markedsverdi, bør det vurderes hvorvidt gaveelementet ved overdragelse skal nedfelles i et gavebrev som sier at gaven er å anse som forskudd på arv og derfor skal gå til avkortning i et senere arveoppgjør. Et slikt gavebrev kan med fordel signeres av alle parter, gavegiver, gavemottaker samt øvrige arvinger etter loven.

    Når det inngås avtale om salg av bolig under markedsverdi, skal det like fullt beregnes dokumentavgift av eiendommens antatte markedsverdi. Dette er bestemt i dokumentavgiftsloven § 6 og § 7, og er presisert av Høyesterett i dommen inntatt i Rt. 2008 s. 1160.

    Kan jeg selge bolig når jeg sitter i uskiftet bo?

    Uskifte innebærer at skiftet etter førstavdøde ektefelle/samboer helt eller delvis utsettes og at gjenlevende ektefelle/samboer overtar avdødes formue, eiendeler og gjeld. Boet etter førstavdøde vil da som oftest ikke bli skiftet før etter at gjenlevende ektefelle/samboer er død.

    Lengstlevende ektefelle som sitter i uskiftet bo kan selge sin bolig til markedspris. Dersom lengstlevende ektefelle ønsker å selge boligen til under markedspris eller ønsker å gi boligen som gave, kan dette skje dersom øvrige arvinger får en like stor del av sin arv eller har gitt sitt samtykke.

    Kjøpe ut søsken

    Hva gjør vi når vi ønsker å overta barndomshjemmet?

    Barndomshjemmet har så klart betydning for mange, og i mange tilfeller ønsker ett av barna å overta barndomshjemmet. Dersom det inngås avtale om å kjøpe barndomshjemmet når begge foreldre fortsatt er i live, kan foreldre og barn fritt avtale salgssum/kjøpesum. Det er ingen begrensninger hva gjelder innholdet i en slik avtale, og eventuelle innsigelser fra øvrige arvinger må ikke hensyntas. Dersom det er et gaveelement i overdragelsen av barndomshjemmet, anbefales det at gaveelementet nedfelles i et gavebrev som signeres av alle parter, gavegiver, gavemottaker samt øvrige arvinger. I gavebrevet kan det tas inn at et slikt gaveelement skal gå til avkortning for gavemottaker i et senere arveoppgjør. Dette kan hindre konflikt knyttet til et senere arveoppgjør.

    Det skal betales dokumentavgift av eiendommens antatte markedsverdi på tidspunktet for tinglysing av skjøte.

    Dersom ett av barna overtar barndomshjemmet etter at foreldrene er døde, må det inngås en avtale med øvrige arvinger med hensyn til salgssum/kjøpesum. Som utgangspunkt vil arvinger overta barndomshjemmet i et sameie. Dersom det er tre arvinger, og én ønsker å overta barndomshjemmet alene, avtales det utkjøp av de to andre sine andeler. Ofte tas det utgangspunkt i markedspris. Markedspris kan innhentes av takstmann, eller man kan invitere hjem en eiendomsmegler som gir en verdivurdering. Dersom arvingene ikke blir enige, og det ikke er aktuelt å eie barndomshjemmet i et sameie, kan arvingene kreve at eiendommen blir solgt på skiftet.

    Det skal betales dokumentavgift av verdien av den delen av eiendommen som ikke overtas etter arvelovens bestemmelser. Dersom det er tre arvinger (eksempelvis alle barn av avdøde), må det betales dokumentavgift av 2/3 av eiendommens verdi på tidspunktet for tinglysing.

    Hva gjør vi når vi ønsker å overta familiehytta?

    Når én ønsker å overta familiehytta, inngås det avtale med foreldre dersom de fortsatt lever, eller øvrige arvinger dersom foreldrene/eier av hytta er gått bort. Man står helt fritt til å avtale salgssum/kjøpesum, men man bør alltid ta med i vurderingen hvilken avtale som blir rettferdig for alle parter slik at man unngår eventuelle senere konflikter. Skjer overdragelsen av familiehytten fra uskiftet bo, kan det ikke avtales salgssum/kjøpesum under markedspris med mindre øvrige arvinger samtykker.

    Når familiehytta overdras til ett av barna, er det ofte vanlig å tinglyse bruksrett for foreldre og/eller øvrige søsken, eventuelt andre i familien, f.eks. besteforeldre.

    Innholdet i en slik bruksrett bør være tydelig hva gjelder omfanget av bruksretten, varigheten og hvorvidt bruksretten skal gå i arv til neste generasjon. Det anbefales at bruksretten tinglyses på eiendommens grunnbokblad. Dersom det er tinglyst en bruksrett vil det ha betydning dersom eier på et senere tidspunkt ønsker å selge familiehytta.

    Dokumentavgiftsgrunnlaget er markedsverdien uten bruksrett selv om en tinglyst bruksrett har betydning for eiendommens faktiske verdi. Markedsverdi som legges til grunn ved beregningen av dokumentavgift, tar altså ikke hensyn til at det er tinglyst en bruksrett. Det samme gjelder dersom det eksempelvis er tinglyst en forkjøpsrett, noe som også kan ha betydning for eiendommens verdi dersom den legges ut for salg i markedet.

    Codex advokat bistår deg

    Vi i Codex Advokat har bred erfaring med overdragelse og salg av eiendom til familie/innad i familie. Vi kan bistå med kjøpekontrakt, avtale, skifteavtale, samboeravtale, gavebrev, oppgjør og tinglysing.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.