Tomtefeste og festetomt: Regler om festeavgift og innløsning

Tomtefeste er en ordning hvor du får leie grunn av en grunneier – ofte kalt bortfester – mot å betale en årlig avgift. Du kan bygge bolig eller fritidsbolig på tomten, men eiendomsretten til grunnen forblir hos bortfester. Tomten omtales som en festetomt, og i eldre språkbruk brukes betegnelsen bygslet tomt.

Dette er en ordning som historisk har vært vanlig, særlig fordi det ga folk mulighet til å skaffe seg hus eller hytte uten å måtte kjøpe tomt.

Forskjellen fra å eie tomten selv er vesentlig. Ved eiet tomt har du full kontroll, mens en festetomt gir deg bruksrett, men med plikter og begrensninger.

Alle festeforhold reguleres av tomtefesteloven. Den bestemmer hvilke rettigheter og plikter både bortfester og fester har. Sentrale temaer er:

• Hvor lenge kontrakten varer
• Hvordan festeavgift fastsettes og reguleres
• Når og hvordan tomten kan innløses
• Hva som skjer når festekontrakten utløper

Loven er politisk ladet, fordi den balanserer grunneiers rett til avkastning mot hensynet til at folk skal kunne bo og eie hus på tomter de ikke eier. Derfor har loven blitt endret flere ganger – og tvister er vanlige.

Det ligger i avtaleforholdets natur at det kan oppstå interessekonflikt mellom bortfester (grunneier) og fester (leietaker). Hvor festeforholdet gjelder festerens egen bolig eller fritidsbolig står boligsosiale hensyn mot grunneierens forventning om avkastning på sin eiendom. Dette er et politisk ladet spørsmål som har vært grunnlaget for de fleste lovendringene som har kommet etter vedtakelse av loven.

Med mange ulike festeforhold, og mange ulike hensyn å vektlegge, er tomtefesteloven en av de lover som hyppigst endres. Ettersom lovendringene ofte har kommet etter politiske kompromisser, har loven også blitt komplisert.

Utfordringer kan oppstå i alle faser av et festeforhold. For å opprette et festeforhold må man ha en festekontrakt. Nye festekontrakter må skriftlig fastsette om tomten skal brukes til bolig, fritidsbolig eller annet formål. Videre må tomteverdien opplyses.

Et av de vanligste stridstemaene i tomtefesteforhold er festeavgiften – altså den årlige leien du betaler grunneier.

Hovedregelen er at festeavgiften kan reguleres i takt med konsumprisindeksen (KPI). Dersom kontrakten sier noe annet, kan bortfester i noen tilfeller gjøre et såkalt engangsløft, men loven setter en øvre grense på 9 000 kroner pr. dekar, regulert fra 2002.

Ved forlengelse av kontrakten kan bortfester kreve at festeavgiften settes til 2 % av tomteverdien. Samtidig gjelder maksimumsbeløpet.

Uenighet om festeavgift kan tas inn for retten gjennom rettslig skjønn, og dette er en vanlig tvistesituasjon der advokatbistand er avgjørende.

En av de viktigste rettighetene for fester er å kunne kjøpe tomten. Dette kalles innløsning.

• Du kan kreve innløsning etter 30 år, eller når kontrakten løper ut
• For boligtomter: rett til innløsning hvert 2. år
• For fritidstomter: rett til innløsning hvert 10. år

Prisen for innløsning fastsettes etter tomtefesteloven § 37:

• For tidsubestemte kontrakter: 25 ganger oppregulert festeavgift
• For tidsbestemte kontrakter: enten 25 ganger oppregulert festeavgift eller 40 % av tomteverdien – bortfester velger

Mange lurer på om det lønner seg å kjøpe ut tomten. Svaret er ofte ja, fordi eiendommens verdi øker betydelig når den står på eiet tomt, men det må alltid gjøres en økonomisk vurdering.

Send oss en henvendelse under så tar vi kontakt:

Som hovedregel kan ikke bortfester nekte. Innløsningsretten er lovfestet.

Unntak finnes særlig for enkelte fritidsboliger, der kontrakten kan inneholde bestemmelser som begrenser innløsningsretten. Dersom du møter motstand, må saken løses gjennom forhandling eller skjønn.

Mange lurer på forskjellen på festetomt og bygslet tomt. Svaret er enkelt: det er det samme. Begrepet «bygsling» er en eldre juridisk betegnelse, men de samme reglene gjelder.

Har du kjøpt hytte eller hus på bygslet tomt, er det altså tomtefesteloven som gjelder.

For bolig og fritid fortsetter kontrakten automatisk å løpe. Du beholder bruksretten, men bortfester kan kreve regulering av festeavgiften.

For næringseiendom opphører kontrakten når den løper ut, dersom ikke annet er avtalt. Da kan grunneier kreve at tomten ryddes, og bygninger fjernes – med mindre partene avtaler overtakelse.

Mange tvister kunne vært unngått om partene hadde satt seg bedre inn i reglene. Vanlige feil er:

• Å anta at kontrakten gir evigvarende rett uten å sjekke
• Å overse retten til innløsning
• Å akseptere uriktig beregnet festeavgift
• Å ikke sjekke kontrakten nøye ved kjøp av bolig eller hytte
• Å vente for lenge med å kreve innløsning

Tomtefeste er et felt med mange konflikter og høy risiko. En advokat som kan tomtefeste kan hjelpe deg med:

• Tolkning av festekontrakt
• Forhandlinger om festeavgift
• Beregning og forhandling ved innløsning
• Skjønnssaker i retten
• Tvister om rettigheter og plikter

Jo tidligere du tar kontakt, desto bedre kan vi sikre dine rettigheter.