Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Regulering av festeavgift

Tomtefesteavtaler byr ofte på problemer. En av de største utfordringene er regulering av festeavgiften for hus og hytter. Ved en slik regulering er det strenge lovregler for hva slags type oppjustering som er lov, og som er strengere en mange festeavtaler. Det finnes flere metoder for regulering av festeavgift. Etter lovendringen i 2015 ble det åpnet for ytterlig en metode som, til mange sin overraskelse, har medført høyere festeavgifter. Denne endringen reflekterer lovverkets dynamiske karakter.

Hensyn bak tomtefestelovens dynamiske karakter

Festeavtaler mellom bortfester (grunneier) og fester (leietaker)er som hovedregel langsiktige. Ikke sjelden inneholder festeavtalene klausuler som åpner for at festeavgiften kan endres eller forhandles om. Reglene har vært i stadig utvikling som følge av endring i tomteverdiene, både på nasjonalt og internasjonalt plan. Endringer i den norske krones verdi i internasjonal sammenheng er en ytterlig faktor som påvirker kjøpekraften og dermed tomteverdiene.

Som følge av et marked i konstant bevegelse, oppstår det ofte omstendigheter som partene på forhånd ikke forutså, eller regulerte i festeavtalen. I slike tilfeller har domstolene ved flere anledninger grepet inn for å balansere eiendomsrettighetene mellom bortfester og fester. Kort oppsummert er det behov for et dynamisk regelverk for å til enhver tid ivareta rettighetene mellom partene i langvarige avtaleforhold som er eksponert for et marked i stadig endring.

Gjeldende regler om regulering av festeavgiften

Tomtefestelovens § 15 tar for seg reglene om regulering av festeavgiften. Hovedregelen i henhold til bolig- og fritidshusfeste er at begge parter, uavhengig av hva som står i festeavtalen, kan kreve regulering av festeavgiften i samsvar med endringer i konsumprisindeksen (kpi). Unntaksmessig går festeavtalen foran i de tilfeller der det tvilløst fremgår av festeavtalen at festeavgiften skal stå uendret, eller der det tvilløst er avtalt en lavere festeavgift enn det som fremgår av kpi. Det er festeren som har bevisbyrden for at en slik løsning er avtalt mellom partene. Hva som ligger i «tvilløst» kan ofte føre til konflikt mellom partene.

Om ikke annet er avtalt kan festeavgiften reguleres hvert tiende år. Det kan likevel ikke avtales at reguleringen skal foretas oftere enn på årlig basis.

Særlig om regelendringene i 2015

Ved lovendring i 2015 ble det bestemt at bortfester nå kan kreve at festeavgiften blir regulert etter tomteverdien ved forlenging av festeavtalen. Regelendringene er forankret i Den europeiske menneskerettighetsdomtols avgjørelse i Lindheim-saken fra 2012. I saken ble det kjent at gjeldende regler om festeavgift ved forlenging av festeavtale stred mot bortfesters eiendomsrettigheter etter Menneskerettighetskonvensjonens protokoll 1. De nye reglene er derfor ment å skulle balansere eiendomsrettighetene mellom bortfester og fester.

De sentrale regelendringene er at bortfester nå kan kreve at festeavgiften oppreguleres med et såkalt engangsløft, der den årlige festeavgifta settes til 2% av tomteverdien.

Verdiøkning som festeren selv, eller andre enn bortfester, har påført tomten skal likevel trekkes fra den årlige tomteavgiften, siden det er markedsprisen på tomten i ubebygget tilstand som skal ligge til grunn ved reguleringstidspunktet. En begrensning på bortfesters side er likevel at avgifta ikke kan overstige et høyestebeløp på kr. 9000 i året for hvert dekar av tomten, eller for hver tomt om den er mindre enn ett dekar. Høyestebeløpet skal i sin tur på årlig basis, regnet fra 2002, reguleres etter utviklingen i kpi fra SSB. Dette utgjør kr kr 12 499,36 per dekar tomt (per jan 2019).

Bortfesteren kan kreve et nytt engangsløft når det har gått minst 30 år. Festeren kan også etter samme tidsrom fremsette et krav om en justering som ikke følger konsumprisindeksen, naturlig nok i det tilfelle at kravet reduserer avgiften. Hensynet bak nyvurdering etter 30 år er å balansere partens rettigheter i tråd med utviklingen av tomteverdien og festeavgiften.

Unntaksvis kan festeavgiften overgå høyestebeløpet om det er nødvendig av hensyn til bortfesterens eiendomsrettigheter etter Menneskerettighetskonvensjonens protokoll 1. det er likevel høy terskel for å kunne overgå hovedregelen om høyestebeløpet. Hensynet bakk dette unntaket må ses i sammenheng med behovet for å til enhver tid balansere rettighetsforholdet mellom fester og bortfester.

For festeavtaler som er forlenget, gjelder festeavtalen til den blir sagt opp, eller kjøpt av fester. Ved kjøp av tomt er det likevel en forutsetning at det har gått 30 år av festetiden.

Utfordringer som følge av regulering av festeavgiften

I og med at festeavtaler strekker seg over lengre tidsrom er det ikke unaturlig at det oppstår konflikter rundt festeavtalen, særlig med tanke på at partene står overfor et regelverk som er i stadig endring. Typiske eksempler på konflikter er festeavtalens innhold, tomtens verdi, og hvorvidt festers tiltak har resultert i en verdiøkning på tomten.

Advokatbistand tomtefeste

Tomtefesteproblemer kan ofte være så vidt kompliserte at et godt tips til lekpersoner er å søke veiledning hos advokat. Codex Advokat har flere advokater med inngående kjennskap til tomtefeste.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.