EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Tomtefesteloven - ofte en kime til konflikt

Mange nordmenn har befatning med tomtefeste, eller bygsling som det også kalles. Anslag antyder at det finnes mer enn 300 000 tomtefesteavtaler i Norge. Det ligger i selve avtaleforholdets natur en iboende kime til konflikt mellom grunneieren (bortfester) og leietakeren (fester).

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

7. mars 2019

Festeren setter opp et hus eller en hytte, men grunnen eies av bortfesteren. Hvor stor skal festeavgiften være? Hvor ofte kan den reguleres? Hvem skal nyte godt av den betydelige verdistigningen som har vært på fast eiendom i de store byene og i attraktive hyttestrøk? Hva skjer når festetiden utløper? Hvilken innflytelse har bortfesteren over salg av huset (transport av festekontrakt) og hvordan eiendommen utnyttes? Svarene på disse spørsmålene finner vi i tomtefesteloven.

Problemstillingene står i kø og spørsmålene er politisk ladet. Noen vektlegger synspunktet om jordløse festere som flås av voldsomme økninger i festeavgiften fra mektige grunneiere, mens andre fremhever de stakkars grunneierne som gjennom ugunstige festeavtaler mister eiendom mot minimalt vederlag. Med så mange ulike festeforhold man har her til lands, vil alle grupperinger finne eksempler som kan tas til inntekt for eget syn. Ikke uventet er tomtefesteloven en av de lover som hyppigst endres, og de mange politiske kompromisser som ligger bak utformingen av reglene, medfører at tomtefesteloven ikke er av de enkleste å forstå.

Tomtefestelovens regler – Mange problemer

Tomtefestelovens regler gir opphav til mange tvister. Blant de mest sentrale problemstillingene er regulering av festeavgift som er hjemlet i tomtefesteloven § 15, og vilkårene knyttet til innløsning av festetomt som er regulert i tomtefesteloven § 37.

Tomtefesteloven § 15 – Regulering av festeavgift

Det finnes ulike måter å regulere festeavgiften på. Etter tomtefesteloven § 15 første ledd, kan både bortfester og fester kreve at festeavgiften reguleres i tråd med endringene i konsumprisindeksen. Dette gjelder likevel kun dersom partene ikke har avtalt at festeavgiften skal stå uendret, eller det er avtalt en lavere regulering enn det som følger av endringen i pengeverdien.

Den andre måten å regulere festeavgiften på, det såkalte engangsløftet, gir bortfester en mulighet til å kreve regulering ut over endringen i konsumprisindeksen. Bakgrunnen for regelen er at mange festeavtaler er gamle, noe som betyr at eiendomsverdien kan ha økt mye mer enn konsumprisindeksen. Som en kompensasjon for dette gis derfor bortfester, i noen tilfeller, en mulighet til å øke festeavgiften med det såkalte engangsløftet.

Ifølge tomtefesteloven § 15 fjerde ledd, skal festeavgiften ved et engangsløft være 2 % av tomteverdien. Verdien skal likevel ikke ta hensyn til verdiøkning som festeren har tilført tomten. Det betyr blant annet at det ikke skal tas hensyn til festers opparbeiding av vei, hage, vann og avløp eller brygger.

Tomtefesteloven § 37 – Løse inn festetomten

Mange festere ønsker å løse inn festetomten. Tomtefesteloven gir detaljerte regler for når og hvordan krav om innløsning kan fremmes. Lovens § 37 bestemmer at innløsningssummen skal være 25 ganger årlig festeavgift, hvilket medfører at innløsning kan være økonomisk fordelaktig for festeren i tilfeller der festeavgiften er lav. Festeavgiften er den regulerte avgift, som følger av reguleringsbestemmelsene i tomtefesteloven § 15.

For å unngå urimelige utslag av denne regelen, kan hver av partene kreve at innløsningssummen skal være 40 % av råtomtverdien på innløsningstidspunktet hvis festeavtalen er tidsbegrenset. Imidlertid hender det at festeren ikke makter å løse inn tomten etter § 37 når avtalen løper ut. Derfor bestemmer tomtefesteloven § 33 at fester i stedet for innløsning kan kreve «lenging av festet på same vilkår som før». Dersom festeavgiften er lav, kan det for festeren ligge en gevinst i å kreve forlengning fremfor innløsning, ettersom bortfester i slike tilfeller gjerne vil påberope seg 40 % – regelen.

Få bistand til tomtefeste

Når problemer knyttet til tomtefeste skal løses, må utgangspunkt tas i avtalens bestemmelser. Disse må så vurderes opp mot tomtefesteloven, og det vil her kunne ha betydning når festeavtalen ble inngått, om det er en tidsbestemt eller en evigvarende festeavtale, og om det gjelder bolig eller fritidshus. For fritidseiendommer er det ofte også viktig for festeren å ha et godt forhold til bortfesteren, som gjerne er fastboende og kan ha oppgaver knyttet til vedlikehold, brøyting m.m.

Tomtefesteproblemer kan ofte være så kompliserte at et godt tips til lekpersoner er å søke veiledning hos advokat. Codex Advokat har flere advokater med inngående kjennskap til tomtefeste. For mer informasjon, ta kontakt med Codex Advokat Oslo.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater