EIENDOMSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

EIENDOMSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kontakt oss

Oppløsning av eiendomssameie etter sameieloven

Mange eiendommer eies i fellesskap av to eller flere personer. Den mest praktiske situasjonen er at to eller flere kjøper en eiendom sammen, for eksempel to samboere, og således blir sameiere. Et annet eksempel er at flere søsken arver en eiendom sammen. I sistnevnte tilfelle vil sameierne ofte måtte forholde seg til hverandre uten å ha tenkt gjennom eller regulert eierskapet på forhånd. En aktuell problemstilling vil da være hvordan en sameier kan komme seg ut av sameiet uten å lide et økonomisk tap. 

Av Codex Advokat og Eiendomsadvokater.no

21. februar 2019

Sameier

Sameier som nevnt ovenfor, reguleres av sameieloven av 18. juni 1965 nr. 6. Sameieformen er kjent under flere navn, som ordinært sameie, ideelt sameie eller tingsrettslig sameie. Ordinære sameier må ikke forveksles med eierseksjonssameier (selveier). Eierseksjonssameier kjennetegnes ved at en bolig- eller næringseiendom er delt inn i ulike seksjoner, der de enkelte seksjonseierne eier hver sin ideelle andel av hele bygningsmassen og tomten, samtidig som de har en varig og eksklusiv bruksrett til en nærmere bestemt del av bygningen. For slike sameier gjelder en egen lov om eierseksjonssameier.

Når ikke annet er avtalt mellom sameierne, kan en sameier fritt selge sin ideelle andel i et sameie. I praksis kan det imidlertid være vanskelig å få solgt sameieandelen til en akseptabel pris, fordi det vil virke prisdempende for en kjøper å måtte dele eksempelvis en fritidseiendom med andre ukjente mennesker. Ved et salg vil sameieren dessuten ha en opplysningsplikt hva gjelder eventuelle uoverensstemmelser mv. mellom de nåværende sameierne.

Oppløsning av sameiet

En sameier som ønsker seg ut av et sameie, er derfor vanligvis bedre tjent med å begjære sameiet oppløst. De øvrige sameierne kan i så fall tilby den som ønsker sameiet oppløst å løse ut vedkommende. Utfordringen i slike situasjoner er å bli enige om en pris.

Dersom eiendommen ikke kan deles rent fysisk, og sameierne ikke klarer å bli enige om hvilken pris vedkommende som vil ut av sameiet skal løses ut for, må sameiet oppløses etter reglene for tvangssalg. Dette innebærer at eiendommen selges på det åpne markedet og at salgssummen deretter fordeles på de enkelte sameierne etter eierbrøken. Krav om oppløsning av et sameie ved tvangssalg, fremsettes for tingretten.

En sameier som krever et sameie oppløst behøver ikke å oppgi noen begrunnelse for dette, men de øvrige sameierne må gis varsel med rimelig frist. Hva som regnes som rimelig frist vil være avhengig av situasjonen og når begjæringen fremsettes. Kreves sameiet i en fritidseiendom oppløst rett før sommeren, og sommeren er den vesentlige brukssesongen for fritidseiendommen, må fristen nødvendigvis være lenger enn dersom begjæringen fremsettes sent på høsten.

Har sameierne avtalt at sameiet ikke kan kreves oppløst, vil sameiet ikke kunne oppløses med mindre begrensningen i oppløsningsretten etter en konkret vurdering er så urimelig at den må settes til side.

Forkjøpsrett

Det er i tillegg viktig å være klar over at samtlige sameiere har forkjøpsrett til eiendommen ved et tvangssalg, det vil si rett til å tre inn i det høyeste budet som oppnås i markedet. At det fremsettes et krav om oppløsning av et eiendomssameie, behøver dermed ikke å føre til at eiendommen selges til utenforstående. Også den sameieren som krever sameiet oppløst, har forkjøpsrett, og en oppløsning kan således kreves av en sameier som ønsker å sikre seg eiendommen eksklusivt til seg selv.
Dersom to sameiere legger inn like høye bud, og de ikke ønsker å fortsette som sameiere, skal det første budet som ble lagt inn ha fortrinnsrett.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i eiendomsrett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Det er uforpliktende å sende oss en henvendelse.

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 80 ansatte
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater