Ekspropriasjon og grunnerverv - Din [Guide]

Ekspropriasjon innebærer en tvangsavståelse av eiendom som går på bekostning av privat eiendomsrett dersom samfunnsmessige behov er tilstrekkelig store.

Foreligger det en tilstrekkelig overvekt av samfunnsmessige behov kan det offentlige tvangsgjennomføre tiltak på bekostning av private eiendomsinteresser eksempelvis ved veiutbygging eller ny jernbane.

Det er også hjemmel for ekspropriasjon for private, enten utbyggere eller andre. Dette gjelder typisk rett til nødvendig vei, eller det kan være ekspropriasjon av negative servitutter.

Det offentlige bruker gjerne begrepet «grunnerverv» i innledende faser (forhandlingsfasen), fordi de gjerne vil komme til enighet med grunneier uten å måtte gå veien om å kreve ekspropriasjon.

Lovverket på ekspropriasjonsrettens område består hovedsakelig av ekspropriasjonsloven (oreigningslova) av 1959 og ekspropriasjonserstatningsloven (vederlagslova) av 1984. I tillegg finnes det særhjemler i enkelte andre lover, hvor særlig veglova er mye brukt, både av det offentlige og private.

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?
• Les mer om: Dette har du krav på i ekspropriasjonserstatning

Det helt grunnleggende prinsippet ved ekspropriasjon er Grunnlovens § 105 som har slik ordlyd:

«Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning fra statskassen.»

Det grunnleggende vilkåret for å kunne ekspropriere er at det er nødvendig, og at inngrepet er klart mer til gagn enn skade. Det følger av oreigningslova § 2 andre ledd.

I det nye kapittel E i Grunnloven er bestemmelsen tatt inn sammen med menneskerettighetene ved grunnlovsrevisjonen. Vern om eiendom følger også av Den europeiske menneskerettskonvensjons første tilleggsprotokoll artikkel 1 (EMK P1-1). Gjennom menneskerettsloven gjelder denne som norsk lov.

I korte trekk regulerer oreigningslova adgangen til å ekspropriere, og fremgangsmåten ved ekspropriasjon i tillegg til å regulere hva det kan eksproprieres til fordel for. Vederlagsloven av 1984 – ofte kalt ekspropriasjonserstatningsloven – regulerer nærmere hvordan selve erstatningsutmålingen skal utmåles og beregnes. Vederlagsloven opererer med tre verdsettelsesmetoder:

• erstatning etter salgsverdi (markedsverdien ved salg)
• erstatning etter bruksverdi (avkastning av eiendommen)
• erstatning etter gjenanskaffelsesverdi (kostnaden ved å kjøpe tilsvarende eiendom)

Den som utsettes for ekspropriasjon har rett til erstatning etter det alternativet som gir høyest erstatning, men vedkommende har ikke krav på mer enn full erstatning for sitt økonomiske tap.

• Les mer om: Fremgangsmåten for å gjennomføre en privat ekspropriasjon

Ofte vil prosessen frem til en eventuell ekspropriasjon blir iverksatt være preget av lang saksbehandlingstid og usikkerhet. Denne usikkerheten kan i seg selv være en betydelig belastning for den som et eventuelt ekspropriasjonsinngrep vil gå ut over.

Så lenge det er varslet ekspropriasjon, eller foreligger en reguleringsplan som tilsier at det kan komme en prosess med grunnerverv, vil det være vanskelig å selge en eiendom.

Dette potensielle tapet – redusert salgbarhet og mest sannsynlig redusert pris ved salg – er ikke beskyttet av grunnlovens bestemmelser om «full erstatning», og kan ikke kreves erstattet.

Ved ekspropriasjon plikter den som krever ekspropriasjonsinngrepet iverksatt, formelt å varsle den som kan bli utsatt for ekspropriasjon.

Et ekspropriasjonsvarsel vil ha betydning på flere måter. For det første er det viktig for grunneier å få vite sine rettigheter. Eksempelvis at man skal holdes økonomisk skadesløs ved en ekspropriasjon, som innebærer at man får dekket advokatkostnader og kostnader til fagkyndig vurderinger av eiendommen fra eksproprianten, og ikke minst få full erstatning for inngrepet.

Dersom ekspropriasjon vedtas, og skjønn begjæres har ekspropriat (grunneier) krav på dekning av nødvendige utgifter til teknisk og juridisk bistand iht. skjønnsprosessloven § 54.

Når ekspropriant (den som eksproprierer) har sendt varsel om ekspropriasjon, men før det formelle ekspropriasjonsvedtaket foreligger, vil ekspropriant ofte ønske å få tilgang til eiendommen for å igangsette tiltakene som planlegges. Ekspropriant vil i disse tilfellene ønske å inngå en «Avtale om forhåndstiltredelse». Om dette er ønskelig for ekspropriat, må vurderes i det konkrete tilfellet.

Når det er fattet vedtak om ekspropriasjon og skjønn er begjært, kan ekspropriant med hjemmel i oreigningslova § 25 søke Statsforvalterenom forhåndstiltredelse. Unntaksvis kan det også gis forhåndstiltredelse før skjønn er krevd.

Forhåndstiltredelse innebærer at den som ønsker å ekspropriere eiendommen får tilgang til eiendommen uten at partene på forhånd har kommet til enighet om hvilken erstatning eieren skal få. Fordelen for den som eksproprierer er at han kan starte anleggsarbeidene før prosessen med fastsettelse av erstatning er fullført.

Forhold som kan tas inn i avtale om forhåndstiltredelse er for eksempel:

• Avtale om å få dekket advokatkostnader også i forhandlingsfasen, slik at det blir en løpende dekning av advokatkostnader, og ikke bare ved avslutningen av et skjønn.
• Forskudd på ekspropriasjonserstatningen slik at eieren for eksempel kan være i stand til å skaffe seg en ny bolig, betale gevinstbeskatning m.v.
• Enighet om enkelte elementer som skal legges til grunn i en senere skjønnssak – såkalte skjønnsforutsetninger.
• Dersom bare deler av en eiendom skal eksproprieres – enighet om at evt. verdiøkning eiendommen får på grunn av ekspropriasjonsvedtaket ikke skal kunne trekkes fra i erstatningsbeløpet.
• Evt. fysiske tiltak som må gjøres på eiendommen på grunn av tiltaket.

Ekspropriasjon begynner med et ekspropriasjonsvedtak.

Et ekspropriasjonsvedtak kan prøves av retten i forbindelse med skjønnet. En slik overprøving vil i normale tilfeller ikke forsinke prosjektet, da statsforvalteren uavhengig av en slik overprøving kan gi eksproprianten forhåndstiltredelse uten eierens samtykke.

Dersom det er inngått frivillig avtale om grunnerverv, men partene ikke har kommet til enighet om vederlaget, er det ikke snakk om ekspropriasjon. Da inngår partene ofte en avtale om tiltredelse av arealet, med bestemmelser om at vederlaget fastsettes senere ved avtaleskjønn. Resultatet til slutt blir det samme, og vederlaget fastsettes på samme måte som ved ekspropriasjon.

I de situasjonene hvor partene ikke kommer til enighet ved privat avtale, og det er fattet ekspropriasjonsvedtak, må eksproprianten begjære skjønn. Ved skjønn i ekspropriasjonssaker settes retten med fagdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer, som gjerne har kompetanse innen verdsettelse av den typer arealer som skal avstås. De fleste ekspropriasjonsskjønn går for tingretten, mens ekspropriasjon av privat vei etter veglova § 53 går for jordskifteretten.

Skjønnssaken starter ved at eksproprianten tar ut skjønn, dette gjøres ved en skjønnsbegjæring. En skjønnsbegjæring kan sammenlignes med en stevning i en sivil sak, men skjønn går etter skjønnsprosesslovens regler, ikke tvisteloven.

Foreligger det en frivillig avtale om forhåndstiltredelse, eller avtale om alle andre vilkår enn erstatningsbeløpet, vil det være et avtaleskjønn. Dette føres for skjønnsretten på samme måte.

Skjønnsbegjæringen skal inneholde grunnlaget for ekspropriasjonen, eventuelt avtalen mellom partene, hvorfor det må eksproprieres. Skjønnsbegjæringen bør også inneholde dokumentasjon på hvilken erstatning eksproprianten mener skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen, men dette kommer ofte senere i prosessen. Deretter får ekspropriaten adgang til å inngi uttalelse til skjønnsbegjæringen. Det er vanlig at ekspropriaten får bistand av advokat i denne fasen, og gjennom denne redegjør for sitt standpunkt og hva man mener er riktig nivå på erstatningen.

Partene innkalles så til skjønnsretten for å gjennomføre skjønnsforhandlingene. Omfanget av forhandlingene avhenger av sakens kompleksitet. Da det normalt er nødvendig med befaring, legges disse sakene til barmarksesongen. Dersom eksproprianten har fått forhåndstiltredelse, har ekspropriant ansvar for å dokumentere forholdene på eiendommen før inngrepet. En befaring etter at tiltaket er påbegynt eller fullført har begrenset betydning.

Det grunnleggende prinsipp for erstatningsutmåling ved ekspropriasjon følger av Grunnloven § 105. Det heter her at den som avstår sin eiendom til staten har krav på full erstatning.

Den sentrale loven for utmåling av ekspropriasjonserstatningens størrelse er ellers vederlagsloven, også kalt ekspropriasjonserstatningsloven.

Loven bygger på tre alternative verdsettelsesmetoder, jf. § 4. Ekspropriat skal ha den høyeste erstatningen av følgende verdsettelsesmetoder: erstatning etter salgsverdi § 5, erstatning for bruksverdi § 6, eller erstatning til gjenerverv etter § 7, som i korte trekk går ut på at man får erstatning for å kjøpe tilsvarende eller lignende eiendom. Ekspropriat har imidlertid ikke krav på mer enn full erstatning. Det betyr for eksempel at man ikke får dekket kjøpesum fullt ut ved gjenerverv dersom det nye huset er nyere enn det som erverves.

Begge parter kan begjære overskjønn dersom de ikke er fornøyde med resultatet i første instand. Overskjønnet går i lagmannsretten, hvor lagmannsretten settes som en overskjønnsrett, tilsvarende som i første instans. Prosessreglene er også her skjønnsprosessloven.

Overskjønnet innebærer en ny prøving av saken i sin helhet. Dersom det er flere parter i samme sak (takstnummer), gjelder overskjønnet kun de takstnumre det begjæres overskjønn over.

Det er andre regler for dekning av sakskostnader ved overskjønn enn ved underskjønn. Dersom overskjønn kun er begjært av saksøkte (dvs. grunneier) dekker eksproprianten kun grunneiers sakskostnader dersom:

• han i overskjønnet får en bedre avgjørelse enn i underskjønnet, eller
• når retten finner at underskjønnet lider av slike feil eller avgjørelsen er så tvilsom at han hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.

Dersom saksøkeren (eksproprianten) anker, må også eksproprianten dekke sakskostnadene etter skjønnsprosessloven § 54. For øvrig gjelder reglene i tvistelovens kapittel 20, skjønnsprosessloven § 54 b.

• Les mer om: Bistand ved ekspropriasjon?

Codex Advokat bistår klienter ved ekspropriasjonsrettslige problemstillinger, og ellers bistand ved grunnerverv dersom det ikke er nødvendig å gå veien om ekspropriasjon.

Du får bistand med:

• Forhandlinger
• Vurdering av erstatningsprinsipp
• Vurdering av erstatning
• Skjønn

Vi bistår klienter over hele landet.