Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Dette har du krav på i ekspropriasjonserstatning

Ekspropriasjonserstatningen er nøye regulert i ekspropriasjonserstatningsloven av 1984 nr. 17. Eiendommen skal erstattes med det beløpet som er høyest av salgsverdi etter § 5, erstatning for bruksverdi § 6 eller gjenanskaffelseserstatning etter § 7. Lovens § 4 fastsetter at det er den høyeste av de tre verdiene som skal erstattes. Det for at loven skal være i overensstemmelse med Grunnloven § 105.

I denne artikkelen gjennomgår vi følgende:

I det følgende vil det redegjøres for ekspropriasjonserstatningens grunnlovsvern i pkt. 2 nedenfor, forskjellen mellom ekspropriasjon og rådighetsbegrensninger i pkt. 3 og de tre verdsettelsesmetodene for erstatningsutmålingen i pkt. 4.

Ekspropriasjonserstatningens grunnlovsvern

Grunneier har etter Grunnloven § 105 krav på full erstatning ved ekspropriasjon som har slik ordlyd:

«Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning fra statskassen.»

I det nye kapittel E i Grunnloven er til og med bestemmelsen tatt inn sammen med menneskerettighetene ved grunnlovsrevisjonen. Bestemmelsen har dermed fått en svært sentral plass blant våre mest grunnleggende grunnlovs- og menneskerettigheter.

Hva som ligger av erstatningsrettigheter i grunnlovens bestemmelse har vært gjenstand for mange rettssaker, men prinsippet om full erstatning står fast. En viktig presisering er at Grunnloven § 105 forbyr kun tvangsavståelse uten erstatning, og er derfor ikke til hinder for at lovgiver erstatningsfritt begrenser en grunneiers rådighet over sin eiendom.

Forskjellen mellom ekspropriasjon og rådighetsbegrensninger

Hovedregelen er at grunneiere må tåle ulike reguleringer erstatningsfritt og at det bare i særlige unntakstilfelle vil være aktuelt med erstatning for rådighetsreguleringer. Det er imidlertid en nær sammenheng mellom rådighetsreguleringer og ekspropriasjon.

Ved rådighetsreguleringer er utgangspunktet at det ikke gis erstatning, og ved ekspropriasjon er hovedregelen at rådighetsreguleringen legges til grunn for ekspropriasjonserstatningen. Av rettspraksis fremgår det at skillet mellom ekspropriasjon og rådighetsreguleringer er formelt og ikke materielt. Det sentrale for erstatningsspørsmålet er derfor grunnlaget for inngrepet og ikke hvordan inngrepet faktisk fortoner seg for grunneieren.

En rådighetsregulering kan derfor defineres å være alle typer begrensninger i en eiers rådighet som ikke innebærer en overføring av eiendomsrett. En ekspropriasjon kan imidlertid defineres som en tvangsavståelse av eiendomsrett som går på bekostning av private eiendomsrettigheter dersom de samfunnsmessige behovene er tilstrekkelig store.

Det er ved ekspropriasjon at grunneieren etter Grunnloven § 105 har krav på full erstatning.

De tre verdsettelsesmetodene for erstatningsutmålingen

Ekspropriasjonserstatningsloven bygger på tre ulike verdsettelsesmetoder ved utmåling av ekspropriasjonserstatningen som det vil redegjøres for under pkt. 3.1-3.3.

Salgsverdierstatning etter § 5

Erstatning etter salgsverdi beregnes etter utmålingsprinsippene i ekspropriasjonserstatningsloven § 5. Erstatning etter salgsverdi skal fastsettes på grunnlag av det som må regnes med at vanlige kjøpere ville gi for eiendommen ved frivillig salg. Det er således markedsverdien for eiendommen man skal komme frem til ved erstatning for salgsverdien. Salgsverdi er et objektivt begrep og det er lagt til grunn i rettspraksis at salgsverdien ved frivillig salg bestemmes av objektive kriterier. Forarbeidene presiserer at det skal ses bort fra priser som hviler på spekulativt grunnlag, da vanlige kjøpere ikke regnes som spekulasjonskjøpere. Det skal heller ikke vektlegges hva en kjøper med særlige behov ville gitt for eiendommen. En vanlig kjøper – som er lovens ordlyd – er naturlig nok ikke en kjøper med særlige behov. Eksempelvis vil derfor ikke personlige eller familiære relasjoner til eiendommen vektlegges.

Lovteksten vektlegger i § 5 eiendommens karakter og beliggenhet som sentrale momenter som skal vektlegges ved salgsverdivurderingen. Eiendommens karakter og om det er en enebolig, rekkehus, nærings-, fritidseiendom eller jordbrukseiendom (gård) vil påvirke salgsverdien. Det samme vil geografisk beliggenhet, som ofte vil være en meget sentral faktor i verdsettelsen av salgsverdien. Påregnelig utnyttelse av eiendommen vil også ha stor betydning for erstatningens størrelse. Prisen på sammenligningseiendommer vil også ha betydning ved erstatningsutmålingen. Forarbeidene presiseres at det er en skjønnsmessig vurdering og at erstatningsutmålingen må skje etter en konkret helhetsvurdering av eiendommen – hvor de nevnte momentene særlig skal vektlegges.

Bruksverdierstatning etter § 6

Erstatning etter bruksverdi beregnes etter utmålingsprinsippene i ekspropriasjonserstatningsloven § 6. Erstatning etter bruksverdi skal fastsettes på grunnlag av avkastningen av eiendommen ved påregnelig utnyttelse som det er sannsynlig/ventelig grunnlag for etter forholdene på stedet. Det skal samtidig gis erstatning etter dagens pris for de ressursene på eiendommen som blir ekspropriert og som har salgsverdi som standskog, jord, sand- og grusforekomster m.v. når dette er påregnelig etter første punktum i § 6.

En eiendoms bruksverdi kan defineres som den økonomiske verdien av eiendommen slik den benyttes i dag eller den påregnelige bruksverdien i fremtiden. Et eksempel kan være en landbrukseiendom hvor inntjeningen – eiendommens økonomiske verdi – i hovedsak er fra jord- og skogbruk. Det sentrale blir da å beregne hva som er påregnelig utnyttelse av eiendommen og bruksverdien – den økonomiske verdien av den årlige eller periodiske avkastningen av eiendommen. Hovedregelen ved verdsettelsen av grunnarealet etter bruksverdi er at man skal se bort fra den aktuelle grunneiers forhold – helse, alder m.v. Det er lagt til grunn i rettspraksis at det er en langt mer objektiv vurdering av eiendommen – den alminnelige forstandige grunneier- som skal legges til grunn ved erstatningsutmålingen etter bruksverdi.

Gjenanskaffelseserstatning etter § 7

Erstatning etter gjenervervserstatning – attkjøp – beregnes etter utmålingsprinsippene i ekspropriasjonserstatningsloven § 7. Det fremgår av lovens ordlyd at ekspropriasjonen må gjelde eiendom som enten benyttes til bolig, fritidshus eller egen virksomhet. Ved erstatningsutmålingen for – attkjøp – som er lovens ordlyd er det sentrale at grunneieren skal få erstatning til å kjøpe en annen eller tilsvarende eiendom for tilsvarende bruk. Forutsetningen er at gjenanskaffelse/attkjøp er nødvendig for at eieren skal holdes skadesløs – få full erstatning i samsvar med Grunnloven § 105.

Har du spørsmål til erstatningsutmålingen eller ekspropriasjon generelt, ta kontakt med Codex Advokat.

 

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.