Dette har du krav på i ekspropriasjonserstatning

I det følgende vil det redegjøres for ekspropriasjonserstatningens grunnlovsvern i pkt. 2 nedenfor, forskjellen mellom ekspropriasjon og rådighetsbegrensninger i pkt. 3 og de tre verdsettelsesmetodene for erstatningsutmålingen i pkt. 4.

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?

Grunneier har etter Grunnloven § 105 krav på full erstatning ved ekspropriasjon som har slik ordlyd:

I det nye kapittel E i Grunnloven er til og med bestemmelsen tatt inn sammen med menneskerettighetene ved grunnlovsrevisjonen. Bestemmelsen har dermed fått en svært sentral plass blant våre mest grunnleggende grunnlovs- og menneskerettigheter.

Hva som ligger av erstatningsrettigheter i grunnlovens bestemmelse har vært gjenstand for mange rettssaker, men prinsippet om full erstatning står fast. En viktig presisering er at Grunnloven § 105 forbyr kun tvangsavståelse uten erstatning, og er derfor ikke til hinder for at lovgiver erstatningsfritt begrenser en grunneiers rådighet over sin eiendom.

• Les mer om: Ekspropriasjon

Ved rådighetsreguleringer er utgangspunktet at det ikke gis erstatning, og ved ekspropriasjon er hovedregelen at rådighetsreguleringen legges til grunn for ekspropriasjonserstatningen. Av rettspraksis fremgår det at skillet mellom ekspropriasjon og rådighetsreguleringer er formelt og ikke materielt. Det sentrale for erstatningsspørsmålet er derfor grunnlaget for inngrepet og ikke hvordan inngrepet faktisk fortoner seg for grunneieren.

En rådighetsregulering kan derfor defineres å være alle typer begrensninger i en eiers rådighet som ikke innebærer en overføring av eiendomsrett. En ekspropriasjon kan imidlertid defineres som en tvangsavståelse av eiendomsrett som går på bekostning av private eiendomsrettigheter dersom de samfunnsmessige behovene er tilstrekkelig store.

Det er ved ekspropriasjon at grunneieren etter Grunnloven § 105 har krav på full erstatning.

Erstatning etter salgsverdi beregnes etter utmålingsprinsippene i ekspropriasjonserstatningsloven § 5. Erstatning etter salgsverdi skal fastsettes på grunnlag av det som må regnes med at vanlige kjøpere ville gi for eiendommen ved frivillig salg. Det er således markedsverdien for eiendommen man skal komme frem til ved erstatning for salgsverdien. Salgsverdi er et objektivt begrep og det er lagt til grunn i rettspraksis at salgsverdien ved frivillig salg bestemmes av objektive kriterier. Forarbeidene presiserer at det skal ses bort fra priser som hviler på spekulativt grunnlag, da vanlige kjøpere ikke regnes som spekulasjonskjøpere. Det skal heller ikke vektlegges hva en kjøper med særlige behov ville gitt for eiendommen. En vanlig kjøper – som er lovens ordlyd – er naturlig nok ikke en kjøper med særlige behov. Eksempelvis vil derfor ikke personlige eller familiære relasjoner til eiendommen vektlegges.

Lovteksten vektlegger i § 5 eiendommens karakter og beliggenhet som sentrale momenter som skal vektlegges ved salgsverdivurderingen. Eiendommens karakter og om det er en enebolig, rekkehus, nærings-, fritidseiendom eller jordbrukseiendom (gård) vil påvirke salgsverdien. Det samme vil geografisk beliggenhet, som ofte vil være en meget sentral faktor i verdsettelsen av salgsverdien. Påregnelig utnyttelse av eiendommen vil også ha stor betydning for erstatningens størrelse. Prisen på sammenligningseiendommer vil også ha betydning ved erstatningsutmålingen. Forarbeidene presiseres at det er en skjønnsmessig vurdering og at erstatningsutmålingen må skje etter en konkret helhetsvurdering av eiendommen – hvor de nevnte momentene særlig skal vektlegges.

Erstatning etter bruksverdi beregnes etter utmålingsprinsippene i ekspropriasjonserstatningsloven § 6. Erstatning etter bruksverdi skal fastsettes på grunnlag av avkastningen av eiendommen ved påregnelig utnyttelse som det er sannsynlig/ventelig grunnlag for etter forholdene på stedet. Det skal samtidig gis erstatning etter dagens pris for de ressursene på eiendommen som blir ekspropriert og som har salgsverdi som standskog, jord, sand- og grusforekomster m.v. når dette er påregnelig etter første punktum i § 6.

En eiendoms bruksverdi kan defineres som den økonomiske verdien av eiendommen slik den benyttes i dag eller den påregnelige bruksverdien i fremtiden. Et eksempel kan være en landbrukseiendom hvor inntjeningen – eiendommens økonomiske verdi – i hovedsak er fra jord- og skogbruk. Det sentrale blir da å beregne hva som er påregnelig utnyttelse av eiendommen og bruksverdien – den økonomiske verdien av den årlige eller periodiske avkastningen av eiendommen. Hovedregelen ved verdsettelsen av grunnarealet etter bruksverdi er at man skal se bort fra den aktuelle grunneiers forhold – helse, alder m.v. Det er lagt til grunn i rettspraksis at det er en langt mer objektiv vurdering av eiendommen – den alminnelige forstandige grunneier- som skal legges til grunn ved erstatningsutmålingen etter bruksverdi.

Erstatning etter gjenervervserstatning – attkjøp – beregnes etter utmålingsprinsippene i ekspropriasjonserstatningsloven § 7. Det fremgår av lovens ordlyd at ekspropriasjonen må gjelde eiendom som enten benyttes til bolig, fritidshus eller egen virksomhet. Ved erstatningsutmålingen for – attkjøp – som er lovens ordlyd er det sentrale at grunneieren skal få erstatning til å kjøpe en annen eller tilsvarende eiendom for tilsvarende bruk. Forutsetningen er at gjenanskaffelse/attkjøp er nødvendig for at eieren skal holdes skadesløs – få full erstatning i samsvar med Grunnloven § 105.

Har du spørsmål til erstatningsutmålingen eller ekspropriasjon generelt, ta kontakt med Codex Advokat.

Vi bistår klienter over hele landet.