Fremgangsmåten for å gjennomføre en privat ekspropriasjon

En dame ligger i en sofa og leker med en hund. Foto

En ekspropriasjon vil ofte være svært inngripende for de som berøres av ekspropriasjonsvedtaket. Grunneier må ved en ekspropriasjon avstå hele eller deler av sin eiendom, eller få deler av sin eiendom påheftet servitutter, for eksempel en veirett. For at grunneierens hensyn skal bli tilstrekkelig ivaretatt i en ekspropriasjonsprosess, er det viktig at den som ønsker å få gjennomført en ekspropriasjon – eksproprianten - følger korrekt fremgangsmåte og saksbehandling. I det følgende vil det redegjøres for fremgangsmåten og saksbehandlingen for å få gjennomført en ekspropriasjon.

13/11/2023

Kort om ekspropriasjonsprosessen

En ekspropriasjonsprosess kan deles inn i tre ulike faser.

  • Den første fasen er at ekspropriasjonssaken må starte med en forvaltningsmessig behandling som ender opp med at riktig forvaltningsorgan fatter et ekspropriasjonsvedtak.
  • Den andre fasen er erstatningsutmålingen for ekspropriasjonsinngrepet. Det er ved ekspropriasjon at grunneieren etter Grunnloven § 105 har krav på full erstatning og få dekket sine nødvendige utgifter i anledning ekspropriasjonssaken – eksempelvis advokatkostnader.
  • Den tredje fasen er ekspropriantens tiltredelsestidspunkt av det eksproprierte. Når eksproprianten formelt overtar eiendomsretten.

Eksproprianten er den som med hjemmel i lov eller forskrift med hjemmel i lov krever ekspropriasjon. Ekspropriaten er den grunneieren som blir berørt av ekspropriasjonen ved å måtte avstå hele eller deler av sin eiendom.

De mest sentrale lovene ved ekspropriasjon er skjønnsprosessloven av 1917, oreigningslova av 1959 og ekspropriasjonserstatningsloven av 1984. I tillegg vil forvaltningsloven av 1967 få anvendelse hvis ikke annet er bestemt, siden et ekspropriasjonsvedtak er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Vi bistår deg i alle spørsmål du måtte ha knyttet til ekspropriasjon.

Ekspropriasjon krever hjemmel i lov

En ekspropriasjon er et inngrep mot grunneieren og krever i kraft av legalitetsprinsippet ekspropriasjonshjemmel. Det er oreigningslova § 2 som regulerer hvilke ekspropriasjonsformål det kan eksproprieres til fordel for. Lovens § 2 oppstiller 55 ulike formål det kan eksproprieres til fordel for. Eksempelvis vei, jernbane, boligbygging m.m.

Når det gjelder boligbygging blir ekspropriasjon foretatt med hjemmel i plan- og bygningsloven av 2008. I lovens kapittel 16 har kommunestyret etter § 16-2 kompetanse til å foreta ekspropriasjon til fordel for reguleringsplan. Det er også for andre ekspropriasjonsformål gitt ekspropriasjonsbestemmelser i en rekke spesiallover.

Interesseovervekt – ekspropriasjonen må være mer til gagn enn til skade

En forutsetning for en gyldig ekspropriasjon er kravet til interesseovervekt som er regulert i oreigningsloven § 2 andre ledd som har slik ordlyd:

«Vedtak eller samtykke kan ikke gjerast eller gjevast utan det må reknast med at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade.»

Forholdsmessighetsvurderingen krever at de samlede ulempene ekspropriasjonen medfører totalt sett er mer til fordel enn ulempe, og er ikke begrenset til de ulempene som gir grunnlag for erstatning.

Hvem kan få ekspropriasjonshjemmel?

Hovedregelen fremgår av oreigningsloven § 3 som sier at staten og kommunene (fylkeskommunene) kan gjøre ekspropriasjonsinngrep etter § 2, men noe annet kan være fastsatt i forskrift. Det er gitt flere slike forskrifter. For 20 av ekspropriasjonshjemlene i lovens § 2 kan tillatelse gis til «enhver» som innebærer alle private og halvoffentlige rettssubjekter, som fysiske og juridiske personer.

Det er også gitt spesiallovgivning som eksempelvis plan- og bygningsloven § 16-2 som gir kommunen ekspropriasjonshjemmel til fordel for reguleringsplan.

Hvem kan treffe ekspropriasjonsvedtak?

Utgangspunktet etter oreigningsloven § 5 er at Kongen kan delegere til et departement eller annet sentralt styringsorgan kompetanse til å fatte vedtak eller samtykke til ekspropriasjon.

Fylkesmannen kan også gis fullmakt til å samtykke til ekspropriasjon. Delegasjonskompetansen er benyttet for de aller fleste enkeltformålene i § 2 og det sentrale blir da å avklare hvem som har fått delegert kompetansen. Skjønnsretten kan etter § 5 tredje ledd også få overlatt kompetanse til å avgjøre hva inngrepet skal gå ut på og hvilket omfang, men kan ikke avgjøre selve spørsmålet om det skal eksproprieres eller ikke.

Søknad om ekspropriasjon

Oreigningsloven § 11 regulerer kravene og innholdet til søknaden om ekspropriasjon. Den som søker om å få gjennomført en ekspropriasjon er pålagt en utredningsplikt.

Utredningsplikten innebærer at det må gis opplysninger i søknaden;

  • om hvem som rammes av ekspropriasjonen
  • spesifisering av eiendommen som blir berørt
  • ekspropriasjonsformålet og omfanget av ekspropriasjonen/tiltaket
  • hvilke ulemper eiendommen eller eiendommene som blir berørt vil bli påført

Utrednings- og opplysningsplikten i søknaden skal gjøre det forsvarlig for de som skal vedta ekspropriasjonen og vurdere om interesseovervekten for ekspropriasjon etter § 2 er oppfylt.

Forvaltningens behandling av søknaden og ekspropriasjonsvedtaket

Oreigningsloven § 12 regulerer forvaltningens saksbehandling og pålegger en plikt til forvaltningsorganet å få saken så opplyst som mulig. Forvaltningsorganet kan derfor ikke legge søknaden ubetinget til grunn, den må vurderes konkret og om nødvendig utredes og opplyses nærmere.

De som vil bli berørt av en ekspropriasjon og vil bli part i saken skal varsles og få mulighet til uttale seg innen en rimelig frist. Det er også en viss adgang til offentlig kunngjøring. Lovens § 12 gir en sterk oppfordring til å forsøke å løse saken i minnelighet. I forskrift av 2. juni 1960 nr. 4 er det poengtert at det bør være gjort forsøk på å løse saken minnelig også før det er søkt om samtykke til ekspropriasjon. Eksproprianten bør derfor ha vurdert og forsøkt en minnelig ordning med ekspropriaten – grunneier – før han søker om ekspropriasjon.

Hvis partene ikke kommer til en minnelig ordning må det fattes et ekspropriasjonsvedtak av det forvaltningsorgan som har fått delegert kompetanse. Vedtaket må begrunnes i samsvar med kravene i forvaltningsloven § 25 og begrunnelsen må fremgå av vedtaket. Hovedpoenget med begrunnelsen er å vise at det er foretatt en forsvarlig og korrekt forholdsmessighetsvurdering etter oreigningsloven § 2 andre ledd. Slik at det fremgår klart at de samfunnsmessige fordelene med å gjennomføre en ekspropriasjon er større enn ulempene for den enkelte grunneier.

Bli kjent med våre advokater i dag

Sitat Kitty

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater