Forhåndstiltredelse og minnelige ordninger ved ekspropriasjon

Ekspropriasjonsprosessen er ofte langvarig og det gjør at eksproprianten vil kunne ha behov for å sette inngrepet i verk før det foreligger rettskraftig skjønn om grunneiers erstatning. Partene kan inngå avtale om dette som det vil redegjøres nærmere for under punkt 2, men oreigningsloven § 25 gir også en åpning for forhåndstiltredelse av eiendommen.

Det forvaltningsorgan som treffer ekspropriasjonsvedtaket kan etter oreigningsloven § 25 første ledd, gi samtykke til at ekspropriasjonsinngrepet blir satt i verk før det foreligger rettskraftig skjønn. Unntaket er dersom delegasjonsfullmakten inneholder begrensninger for å gi samtykke til forhåndstiltredelse. Hvorvidt det skal gis samtykke til forhåndstiltredelse beror på en konkret vurdering. I denne vurderingen er inngrepets omfang av sentral betydning og hva som eksproprieres. Ekspropriantens alminnelige interesse i å igangsette tiltaket så raskt som mulig kan etter lovkommentarene være tilstrekkelig grunnlag for forhåndstiltredelse hvis skjønn er begjært.

Når det ikke er begjært skjønn kan det bare gis forhåndstiltredelse «i særhøve dersom det kom til å valda urimelig tidhefte» å vente på utarbeidelse av skjønnsbegjæringen. Det skal da fastsettes en frist for eksproprianten for å begjære skjønn og fristen skal ikke være lenger enn 3 måneder.

I de tilfeller hvor det er avholdt skjønn følger det av oreigningsloven § 25 første ledd fjerde punktum at det skal gis samtykke til forhåndstiltredelse hvis ikke særlige grunner taler mot det. Oreigningsloven § 25 andre ledd åpner for at eksproprianten kan bli pålagt å gjennomføre forhåndsgranskning av arealet som skal eksproprieres som vilkår for forhåndstiltredelse, hvis erstatningsfastsettelsen ellers vil bli vesentlig vanskeliggjort. I de tilfeller det blir gitt samtykke til forhåndstiltredelse, kan grunneier sette som vilkår og kreve å få utbetalt forskudd på ekspropriasjonserstatningen fra eksproprianten etter oreigningsloven § 25 tredje ledd. I forarbeidene er det antatt at forskuddet bør utgjøre en vesentlig del av det erstatningen kan tenkes å bli.

Partene skal etter oreigningsloven § 25 femte ledd få anledning til å uttale seg om eventuell forhåndstiltredelse før det gis samtykke. Det kan også inngås en frivillig avtale om forhåndstiltredelse av eiendommen mellom partene, som det vil redegjøres nærmere for under punkt 2 og 3 nedenfor.

• Les mer om: Ekspropriasjon

Før det formelle ekspropriasjonsvedtaket foreligger, vil den som søker ekspropriasjon – eksproprianten – ofte ha et stort ønske om å kunne få tilgang til eiendommen for å iverksette ekspropriasjonsinngrepet. I de tilfellene forhandles det normalt om en «Avtale om forhåndstiltredelse» av eiendommen.

Det innebærer at den som ønsker å ekspropriere eiendommen får tilgang til eiendommen, men uten at partene har kommet til enighet om hvilken erstatning grunneieren skal få. Fordelen for den som eksproprierer er at han kan hente flere måneders ventetid på å få starte med sine arbeider. Fordelen for eieren av eiendommen er at han kan få inn vilkår for den videre prosess i en avtale om forhåndstiltredelse som han ellers ikke kan forvente å få.

Oreigningsloven § 12 andre ledd gir partene oppfordring til å forsøke å løse saken i minnelighet. Det er i forskrift (FOR-1960-02-4) presisert at det i alminnelighet bør være gjort forsøk på å komme til en ordning før søknad om ekspropriasjon. I rettspraksis er det lagt til grunn at det ikke er noen absolutt plikt til å forsøke minnelige ordninger, da det fort ville gitt vanskelige vurderinger av hvorvidt lovens vilkår var oppfylt. Men det hindrer ikke partene fra å forsøke å finne minnelige løsninger både om erstatningen for ekspropriasjonsinngrepet og forhåndstiltredelse av eiendommen.

Grunneieren vil ofte være i en god forhandlingsposisjon siden eksproprianten er avhengig av grunneiers areal for å få gjennomført ekspropriasjonsinngrepet. I tillegg til at det kan være lang saksbehandlingstid, som gjør at grunneier kan forhandle frem og få inn vilkår for den videre prosess i en avtale om forhåndstiltredelse som grunneier ellers ikke kunne forventet å få. Nedenfor fremgår noen eksempler på forhold som kan tas inn i en slik avtale.

Det kan derfor lønne seg for grunneier å vurdere om man skal gå i forhandling med eksproprianten for å se på mulighetene for og komme frem til en minnelig ordning i de tilfeller man blir utsatt for ekspropriasjon av sin eiendom. Men det er viktig at grunneier da har oversikt over sine rettigheter ved ekspropriasjon og oppsøker advokatbistand, slik at man ikke inngår avtaler på dårligere vilkår enn det man har krav på etter loven.

• Inngå avtale om løpende dekning av advokatkostnader som alternativ til å få disse kostnadene dekket til slutt.
• Utbetaling av forskudd på ekspropriasjonserstatningen slik at grunneieren for eksempel kan være i stand til å skaffe seg en ny bolig, betale gevinstbeskatning m.v.
• Enighet om enkelte elementer som skal legges til grunn i en senere skjønnssak.
• Dersom bare deler av en eiendom skal eksproprieres – enighet om at verdiøkningen eiendommen får på grunn av ekspropriasjonsvedtaket ikke skal kunne trekkes fra i erstatningsbeløpet.
• Forhold partene har blitt enige om å definere hva en etterfølgende skjønnsrett skal ta stilling til og hva som partene allerede har blitt enige om og forutsetninger skjønnsretten bare skal legge til grunn.
• Hvilken rentesats som skal legges til grunn og utbetalingstidspunkt.
• Eventuell erstatningsbolig.
• m.v.

Hva som konkret kan avtales i en avtale om forhåndstiltredelse må vurderes konkret i den enkelte sak, men det er ingen formelle grenser for hva man kan ta inn i en slik avtale.
Har du spørsmål om forhåndstiltredelse eller ekspropriasjon generelt, ta gjerne kontakt med oss i dag.

Vi bistår klienter over hele landet.