Heve boligkjøp – slik får du gjennomslag når boligen har alvorlige mangler

Å heve boligkjøp innebærer at avtalen opphører, og begge parter skal tilbakeføre det de mottok. Kjøper leverer tilbake boligen, og selger tilbakebetaler kjøpesum og dokumentavgift – med nødvendige justeringer.

Heving av boligkjøp brukes når mangel er så alvorlig at prisavslag eller retting ikke er tilstrekkelig. Mange tror terskelen gjør heving umulig – det stemmer ikke. Rettspraksis viser en rekke tilfeller hvor kjøpere har fått hevet kjøpet fordi mangelen var omfattende, skjult eller kritisk for bruken av boligen.

Du kan kreve heving når det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, jf. avhendingsloven § 4–13.

Vurderingen er alltid konkret, men typiske momenter er:

• Mangelen gjør boligen ubeboelig eller uegnet
• Utbedringskostnader overstiger 5–6 % av kjøpesummen
• Det foreligger uriktige opplysninger eller tilbakeholdt informasjon
• Mangelen skaper betydelig usikkerhet om boligens tilstand
• Selger burde kjent til forholdet og informert
• Mangelen er av en slik art at boligen ikke kan anses levert som avtalt

Mange blander disse to:

• Prisavslag – du beholder boligen, men får kompensasjon tilsvarende mangelens verdi
• Heving – avtalen går helt tilbake; du leverer boligen og får pengene tilbake

Prisavslag er vanligere, men heving er riktig løsning når mangelen er:

• omfattende
• kostbar å utbedre
• knyttet til sentral funksjonalitet (fukt, konstruksjon, bæreevne, ventilasjon, rør, elektrisk osv.)
• skjult og i strid med opplysninger du mottok

Domstolene har avsagt flere prinsipielle dommer, og fellestrekkene er klare:

Heving er sannsynlig når:

• boligen er ubeboelig eller farlig
• skadde bygningsdeler gjør boligen i strid med plan- og bygningsloven
• selger har gitt uriktige opplysninger
• manglene gjelder bærende konstruksjoner, drenering, våtrom, elektrisk anlegg eller ventilasjon
• kostnadene for utbedring blir svært høye

Heving er mindre sannsynlig når:

• mangelen kan utbedres for moderat beløp
• feilen er «vanlig slitasje» i brukt bolig
• mangelen var synlig ved kjøp (kjøpers undersøkelsesplikt)

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Ja – dette er lite kjent, men fullstendig lovlig.

Å heve boligkjøp før overtakelse er mulig når du før overtakelse oppdager at:

• boligen ikke er som avtalefestet
• det foreligger grove feil eller risiko som endrer kjøpets forutsetninger
• selger har tilbakeholdt opplysninger du er blitt kjent med i forkant av overtakelse

Dette er praktisk ved nybygg, hvor mangler avdekkes ved ferdigstillelse eller ettårsbefaring.

Heving av boligkjøp etter bustadoppføringslova er ofte enklere, fordi:

• entreprenør har plikt til fagmessig utførelse
• avvik fra byggteknisk forskrift slår hardt ut
• uriktige opplysninger anses særlig alvorlig
• ny bolig skal være feilfri ved overtakelse

Et hevingsoppgjør bolig innebærer at:

1. Kjøper tilbakefører boligen
2. Selger tilbakebetaler kjøpesummen
3. Dokumentavgift og tinglysningsgebyr tilbakebetales
4. Kjøper kan kreve erstatning for:
   • midlertidig bolig
   • takstkostnader
   • juridisk bistand
   • ekstrautgifter
   • tap ved ubeboelig leilighet

Dette skjer etter ytelse mot ytelse-prinsippet, og det kreves at boligen kan tilbakeføres i tilnærmet samme stand som ved overtakelse.

1. Reklamer skriftlig umiddelbart: Henvis til avhendingsloven og varsle at heving vurderes.
2. Innhent takstrapport: Den må beskrive mangel, årsak og utbedringskostnad.
3. Be om selgers posisjon: Selger skal gis mulighet til å uttale seg og ev. rette.
4. Fremsett krav om heving: Når dokumentasjonen er klar.
5. Kontakt advokat: Heving er juridisk krevende – advokat øker gjennomslag dramatisk.

• de reklamerer for sent
• de dokumenterer ikke mangelen
• de aksepterer utbedring som ikke løser problemet
• de venter for lenge med å gi beskjed om heving
• de bruker muntlig kommunikasjon
• de tolker «vesentlig» feil

Når kjøpere kontakter oss tidlig, er muligheten for å få hevet boligkjøp betydelig større.

Vi bistår med:

• vurdering av om mangelen er vesentlig
• skriftlig reklamasjon og spesifisert krav
• forhandling med selger/eierskifteselskap
• innhenting av sakkyndige rapporter
• krav om erstatning og prisavslag
• hevingsoppgjør og prosess for domstolene

Advokatutgifter dekkes ofte av rettshjelpsdekningen i innbo- eller husforsikring.