Jeg har kjøpt bolig med skjeggkre. Hva nå?

En dame sitter i en sofa

Har du oppdaget skjeggkre i din bolig? De som tar kontakt med Codex Advokat angående skjeggkre er gjerne bekymret for funnets betydning for boligens verdi, mulig økonomisk tap ved videresalg, belastningen ved å ha skadedyr i hus, med mer. Rettspraksis har den siste tiden endret syn på terskelen for å rette krav mot selger ved skjeggkre sammenliknet med tidligere.

07/06/2022

Skjeggkre og erstatning

En kjøper som etter overtakelse får mistanke om forekomst av skjeggkre i boligen bør snarest mulig reklamere overfor selger. Hovedregelen er at reklamasjonen bør fremsettes så raskt som mulig etter man oppdager skadedyrene. Man bør altså ikke vente med å reklamere over forholdet til man har fått oversikt over skaden, men heller sende en nøytral reklamasjon med en gang.

En nøytral reklamasjon fulgt opp senere med en mer spesifisert er i de fleste tilfeller tilstrekkelig. Venter man for lenge med å reklamere, løper det en risiko for at motparten, og det med rette, kan hevde at reklamasjonen er for sent fremsatt.

Når selger er varslet bør en skadedyrspesialist eller annen kompetent fagperson tilkalles for å gjøre nærmere undersøkelser. Skal det bli aktuelt å ta saken videre ovenfor selger, må skadedyrspesialisten med god sikkerhet kunne fastslå at skjeggkreene befant seg i boligen ved overtakelse. Det er viktig å ta tak i problemet uten lengre opphold ettersom reklamasjonsfristen vanligvis løper fra første observasjon.

Ninja roede2020

Gratis samtale med advokat ved feil og mangler

Hos oss får du en gratis samtale med advokat ved avhendingssaker. Usikker på om du har en sak? Ta kontakt med oss, så skal vi se om vi kan hjelpe deg.

Ta kontakt

Hva er skjeggkre?

Skjeggkreene forveksles ofte med sin mer kjente «fetter» sølvkreet. Det er imidlertid noen sentrale forskjeller ved disse to, ikke bare i utseende, men også hva deres tilstedeværelse kan være symptomer på. Det understrekes derfor at observasjoner av begge bør tas på alvor.

Voksne individer av sølvkre blir ca. 7 – 12 mm store og trives i fuktige miljø. Sølvkre kan derfor være et symptom på fuktproblemer i byggets konstruksjoner. Siden sølvkre er nattaktive og lyssky er gjerne observasjonene knyttet til tilfeller der en skrur på lyset og ser den pile av sted. Sølvkre er vanskelig å bli kvitt, men det er ikke umulig.

Skjeggkre skiller seg fra sølvkreet ved at de blir noe større, er mer hårete og har lengre antennetråder. Selv om de kan bli opptil 18 mm lange, er likevel normalstørrelsen 10 – 12 mm for voksne individer. Hunnen legger opptil 50 egg i året, og med en levetid på opptil 7 har bestanden god formeringsevne.

Til forskjell fra sølvkre klarer skjeggkre seg også i noe tørrere miljøer, og de er derfor å finne også i rom uten innlagt vann, sluk og avløp. Skjeggkre er også mest aktive om natten. Da skjeggkre kan bli en del større enn sølvkre, oppleves de for flere som mer sjenerende. En viktig forskjell er også at det en god stund viste seg vanskelig å fastslå sikre metoder for å utrydde en eventuell bestand av skjeggkre. I det senere årene har det vist seg at man har hatt suksess ved å bruke en type gift/forgiftet åte som har vist seg å utrydde bestander, eller i hvert fall få disse kraftig ned. Da det derfor er noe usikkert hvor lang effekt dette giftstoffet har, vil man trolig måtte gjennomføre flere saneringer med en tids mellomrom dersom man først har fått skadedyrene i hus.

Skjeggkre sprer seg i rekordfart, og forsikringsselskaper anslår at om få år vil 50 % av alle boliger være beheftet med skjeggkre.

Verken sølvkre- eller skjeggkre gjør materielle skader på boligen, men karakteriseres som skadedyr på grunn av den psykologiske belastningen som dyrene medfører. Dette gjelder særlig skjeggkre som kan klatre, og vi kjenner til flere tilfeller hvor eier har oppdaget skjeggkre i senga eller på kjøkkenet. Dette er naturlig nok en belastning for mange.

Endring i rettspraksis

Skjeggkre har blitt ansett som en mangel dersom det er gitt rettidig reklamasjon, det foreligger opplysningssvikt fra selgers side som har påvirket avtalen, eventuelt dersom mangelen medførte at boligen ble ansett å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers. Mangelvurderingen gjelder der boligen var solgt «som den er», noe de aller fleste boliger er.

Lagmannsrettens flertall avsa dom i april 2019 der skjeggkre i en relativt ny bolig ikke er ansett å være en mangel som ga grunnlag for prisavslag tilsvarende redusert markedsverdi for kjøper. I stedet ble kun prisavslag for utbedringstiltak tilkjent, altså en betydelig reduksjon i prisavslaget som ble lagt til grunn av tingretten. Begrunnelse var at retten mente at skjeggkre nokså lett kan bekjempes, og at skaden som ble påført boligen som følge av skjeggkre var svært begrenset. Betydningen av dommen er at det nå er vanskeligere for kjøper å rette krav mot selger som følge av skjeggkre.

Hvilke tiltak kan iverksettes mot skjeggkre?

Det kan iverksettes tiltak som bremser veksten av en skjeggkrebestand, men noen effektiv bekjempelse er det foreløpig ingen skadedyrbekjempere som kan stå inne for.

Bekjempelse kan skje ved å kjøpe skjeggkre feller med lim (limfeller) som utplasseres rundt omkring i boligen. Dette må følges opp over lengre tid og når denne pågår er helt klart en ulempe for den som bor i boligen.

Andre tiltak som kan nevnes er temperaturendringer. Både nymfer og voksne skjeggkre er sensitive for høye og lave temperaturer. Ved temperatur over 40 – 50 grader kan du ta livet av store deler av bestanden i løpet av få timer. Lokal varmebehandling i hulrom er mest kostnadseffektivt.

Videre kan bestanden angripes med skjeggkre gift. Dette er forgiftet åtetyper for bekjemping av innsekter innendørs som plasseres i nærheten av potensielle skjulesteder. Prosessen er langsom ettersom det tar tid å nå alle individer.

Skjeggkre advokat

Selv om terskelen nå er høyere for at skjeggkre er selgers ansvar, er det likevel flere forhold som må vurderes. Vurderingene kan være til dels komplekse og det vil nok være en fordel om man lar seg bistå av advokat med erfaring på skjeggkre. Saken må ikke nødvendigvis behandles av domstolene for å finne en akseptabel løsning for begge parter. Ta derfor gjerne kontakt dersom du har spørsmål angående skjeggkre.

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Bli kjent med våre advokater i dag

Sitat fra Tonje

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja roede2020

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater