Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Plan- og bygningsrett

Plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften og byggteknisk forskrift utgjør et av våre mest inngripende regelverk. Sammen med reguleringsplaner, berører de alt fra oppføring av små og store bygninger, bruk av enkelteiendommer og store landområder, til de tekniske kravene til baderommet ditt.

Dette bør du vite om plan- og bygningsrett:

Planlegging

Plan- og bygningsetaten

Plan- og bygningslovens plandel angir en del viktige hensyn som skal ivaretas ved planleggingen av et tiltak.

Kommunen skal ha en kommuneplan bestående av en handlingsdel og en arealdel. Kommuneplanen skal fungere som kommunens overordnede styringsdokument og oppstiller rammer for planer og tiltak. Viktige hensyn for utviklingen av samfunnet må skje innenfor rammene av kommuneplanen, og kommunen må sørge for at kommunale, regionale og nasjonale interesser og oppgaver blir hensyntatt.

Reguleringsplaner

Kommunen må utarbeide en reguleringsplan dersom det følger av kommuneplanens arealdel. Det finnes to typer reguleringsplaner – en for områderegulering og en for detaljregulering. Reguleringsplanen er bindende for hvordan arealer kan disponeres og bebygges innenfor nærmere avgrensede områder. Plan- og bygningsetaten vil alltid se hen til gjeldende reguleringsplan for den aktuelle eiendommen – skal du bygge, rive eller endre kan reguleringsplanen etter omstendighetene være til fordel eller ulempe for tiltakshaver avhengig av prosjektets karakter. Reguleringsplanen kan mer presist si noe om hvilket formål eiendommen har og hvor høyt eller hvor stort du kan bygge.

Plan- og bygningsetaten er et kommunalt organ som har det overordnede ansvaret for arealplanlegging, plan- og byggesaksbehandling, kartforvaltning samt kart- og delingsforretninger. Etatens oppgave er å sikre at tiltak blir i samsvar med lovgivningen, forskrift og planvedtak gjennom kommunal byggesaksbehandling. Etaten skal videre sikre at det enkelte tiltak utføres på en forsvarlig måte.

Gjennomføring

For å gjennomføre plandelen kan det oppstå situasjoner hvor kommuneplanens arealdel angir at et areal av en ubebygd eiendom skal gå til samfunnsnyttige formål som f.eks. trafikkområder.

Alternativt kan en ellers utnyttbar byggetomt ødelegges som følge av endringer i reguleringsplanen, eller at det offentlige erverver eiendomsretten til et område ved tvang slik som Follobanen eller utarbeidelsen av ny E134. Fellestrekkene her er at det offentliges handlemåte påfører hjemmelshaver begrensninger i den faktiske eller rettslige utnyttelsesmåten. I slike situasjoner bør du under enhver omstendighet søke bistand fra en av våre erfarne eiendomsadvokater for å sikre at dine interesser blir ivaretatt på forsvarlig måte. Ofte vil utgifter til juridisk bistand dekkes av myndighetene.

Dersom du ønsker å bygge, rive eller endre noe som er i strid med lov, forskrift eller reguleringsbestemmelser for en eiendom, kan du søke dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19. Som eksempel kan vi her nevne plassering av bygninger innenfor firemetersonen fra nabogrensen.

Byggesaksdel

De fleste tiltak er søknadspliktige. Plan- og bygningsloven har bestemmelser om en rekke tiltak som omfattes av reglene om byggesaksbehandling.

Før du søker om tillatelse til et tiltak, må du gi berørte naboer anledning til å uttale seg. Tiltaket må derfor nabovarsles, og vi opplever dessverre altfor ofte at naboer helt unødvendig klager eller fremsetter urimelige krav til tiltaket.

  • Les mer om regler ref. nabovarsling i vår artikkel «Nabovarsel sjekkliste- hva gjør jeg når naboen varsler om påbygg»?

Det kan videre oppstå situasjoner hvor det foreslåtte tiltaket er i tråd med offentligrettslige regelverk, men der det foreligger en eldre tinglyst privatrettslig heftelse på eiendommen (servitutt) som eksempelvis bestemmer at på denne tomten kan det kun bygges hus med én etasje – hvilke konsekvenser får dette for tiltaket ditt om å oppføre en enebolig over tre plan?

Hovedregelen er at plan- og bygningsetaten ikke skal ta stilling til slike privatrettslige forhold ved behandlingen av byggesøknader, men vår erfaring er at dette håndheves forskjellig av bygningsmyndighetene i de ulike kommunene.

Ved søknad om tillatelse i ett trinn har kommunen 3 uker saksbehandlingstid etter at søknaden er komplett. Ved søknad om rammetillatelse er fristen 12 uker. Dersom søknaden ikke er avgjort i løpet av disse fristene, regnes tillatelse som gitt og du kan gå i gang. Fristen starter ikke å løpe før søknaden er komplett.

Les vår artikkel  Byggesak – når reguleringsplanen sier ja, men servitutten er negativ her.

Behandlingen av byggesøknaden

Plan- og bygningsloven er en «JA»-lov. Utgangspunktet er at du skal få tillatelse til tiltaket med mindre tiltaket strider mot bestemmelser i eller gitt i medhold av lov. Kommunene ønsker at det skal bygges, men ikke for enhver pris. Det er viktig at vi får gode bygg som tåler de fire årstidene med tilhørende temperatursvingninger og betydelige nedbørsmengder.

I de fleste tilfeller får man tillatelse til tiltaket, men av og gir kommunen avslag på søknaden. Årsakene til avslag kan være flere. Søknaden kan eksempelvis være mangelfull, eller at tiltaket viser seg å være i strid med én eller flere bestemmelser i en reguleringsplan. I slike tilfeller kan ikke avslaget komme som noen overraskelse, men av og til ser vi avslag i saker der det ikke er noen åpenbar eller rimelig grunn til at tillatelse ikke ble gitt – av og til fattes det altså ugyldige vedtak hvor det er lagt avgjørende vekt på uvedkommende hensyn.

Du kan klage på avslaget innen 3 uker fra det tidspunkt underretningen om vedtaket kom frem til deg. Dersom ikke plan- og bygningsetaten omgjør sitt eget vedtak ved en slik klage, blir det oversendt til Fylkesmannen for overprøvelse. Fylkesmannen kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. Får du ikke medhold her, kan du bringe saken inn for domstolene. I så fall kan du ta kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende vurdering av saken din.

Les mer om prosessen rundt en byggesøknad her.

 

Prosjektet har gått galt – hva nå?

Vi forutsetter videre at du har fått tillatelse til tiltaket, og at prosjektet er i ferd med å gå galt.

I byggeprosjekter skal mange forskjellige aktører inn og utføre ulike oppgaver, enten samtidig, eller på et tidspunkt hvor man er avhengig av at det foregående arbeidet er utført ordentlig. Flisleggeren kan naturlig nok ikke begynne før mureren er ferdig, og mureren er igjen avhengig av at snekkeren har utført sin oppgave på en faglig forsvarlig måte. Selv små byggeprosjekter krever ordentlig planlegging og prosjektering. Som tiltakshaver er du ansvarlig for at byggeprosjektet utføres i samsvar med krav som følger av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

Byggebransjen er preget av et høyt konfliktnivå. Det oppstår ofte tvister i prosjekter fordi de forskjellige ansvarsfunksjonene er fordelt mellom flere aktører. Plan- og bygningsloven opererer med ansvarlig søker, ansvarlig utførende, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig kontrollerende.

Når et byggeprosjekt går galt ender de involverte ofte med å skylde på hverandre.

 

Eksempel

Eksempelvis var foretak 1 ansvarlig for å måle opp hvor dyp byggegropa skulle være. Foretak 2 var ansvarlig for å grave ut og kjøre bort masser. Foretak 3 skulle kontrollere at byggegropa hadde fått den riktige dybden slik at foretak 4 kunne begynne å bygge. Etter at grunnmuren er støpt og det første bjelkelaget er på plass, blir det klart at mønehøyden blir 10,5 meter, men plan- og bygningsloven bestemmer at mønehøyde over 9 meter bare kan føres opp dersom det følger av kommuneplan eller reguleringsplan. I vårt teoretiske eksempel er både reguleringsplan og kommuneplan taus, og kommunen avslo søknaden om dispensasjon til å bygge over 9 meter. Du får med andre ord ikke den eneboligen over tre plan som du ønsket deg ettersom andre etasje blir for lav til beboelse. Alt som er gjort så langt må gjøres om, og ingen tar på seg ansvaret for at det har gått galt. Du sitter igjen med regningen og forstår ikke hvorfor prosjektet har gått galt ettersom du engasjerte profesjonelle fagfolk. Hva gjør du nå? Spørsmålet om hvem som kan holdes ansvarlig beror på en komplisert og konkret helhetsvurdering, men våre eiendoms- og entrepriseadvokater har bred erfaring med dette rettsområdet samt tvisteløsning både i og utenfor domstolene.

I byggebransjen er advokater en ressurs, ikke en utgift. Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i plan- og bygningsrett. Advokat ved byggesak? Vi tilbyr bistand i forbindelse med planlegging, organisering og gjennomføring av både store og små byggeprosjekter.

  • Les mer om kommunale veierklæringer – hvor langt rekker meglers opplysningsplikt? Når kan kommunen utstede pålegg til utbygger – og når kan utbygger kreve refusjon?
  • Les mer om utbyggingsavtaler som inngås mellom kommuner og utbyggere eller grunneiere, og som regulerer en rekke forskjellige forhold knyttet til utbygging av eiendom.
  • Les mer om tiltak i strandsonen og hvordan man søker dispensasjon.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.