Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Bruksendring - hva bør du vite?

En søknad om bruksendring er nødvendig når du skal endre bruken av et rom eller bygning fra en godkjent bruk til et annen. En bruksendring er et søknadspliktig tiltak. Som eier av en bolig kan du komme i direkte ansvar overfor kommunen hvis ikke nødvendig tillatelse til bruksendring foreligger. Hvilke rettigheter har du og hva bør du vite om bruksendring?

Hva er bruksendring?

En bygning eller rommene i en bygning er formålsfastsatt. Du må derfor søke om bruksendring når formålet skal endres. Bruksendring må søkes når:

  1. Rom fra tilleggsdel endrer bruk til hoveddel og motsatt.

-Hoveddel av boligen er de rom du bruker til å oppholde deg i, f.eks soverom, stue, trapper og ganger.

-Tilleggsdel er øvrige deler av boligen som ikke er egnet til varig opphold, f.eks kjeller, bod og loft.

  1. Hvis hele eller deler av en bygning skal omgjøres fra bolig til næringsvirksomhet eller omvendt.
  2. Hvis du skal omgjøre boligen til flere boenheter.

Søknad om bruksendring

En bruksendring krever søknad og tiltalelse. Søknaden må rettes til den aktuelle kommunen.

En søknad om bruksendring må inneholde en beskrivelse av endringen, tegninger (plan-, snitt og fasade), opprinnelige tegninger av boligen og eventuelt nabovarsel.

Bruksendring kan søkes av tiltakshaver selv eller ved hjelp av ansvarlig søker. Om du kan søke selv avhenger av hva bruksendringen vil omfatte. Hvis du søker selv vil du stå ansvarlig for at alle regler er fulgt ved bruksendringen.

Ulike typer bruksendring

En søknad om bruksendring er nødvendig for ulike tiltak hvor den definerte bruken av rommet, rommene eller boligen endrer bruk. Under er noen typiske tilfeller beskrevet, hvor bruksendring er nødvendig:

  1. Bruksendring av rom fra tilleggsdel til hoveddel

Hvis du ønsker å gjøre om en bod til et bad eller bygge om kjelleren til oppholdsrom for ungdommene i huset, så innebærer dette at tilleggsdel omgjøres til hoveddel. Dette fordrer søknad om bruksendring. Tilsvarende gjelder ved bruksendring av garasje til bolig og bruksendring av loft. Årsaken til at bruksendring kreves er at rom som er ment til varig opphold har andre byggetekniske krav enn tilleggsdeler, som f.eks brannsikring, takhøyde, rømningsveier og lys.

  1. Bruksendring fra fritidsbolig til bolig

Bruksendring fra fritidsbolig til bolig er et søknadspliktig tiltak. En slik bruksendring vil omfatte hele bygningen og det stilles krav om at byggetekniske krav til helårsbolig er oppfylt.

  1. Bruksendring fra bolig til næring eller bruksendring fra næring til bolig

Hvilken bruk som er tillatt for en bygning eller et rom, eksempelvis boligformål eller næringsformål, kan være regulert i reguleringsplan eller byggesaksdokumenter. Hvis bruken ønskes endret fra næring til bolig eller fra bolig til næring kreves en søknad om bruksendring. Årsaken til at bruksendring kreves er at det foreligger ulike byggetekniske krav når formålet er næring sammenlignet med bolig.

  1. Slå sammen eller dele opp boliger/leilighet

Bruksendring fra enebolig til tomannsbolig eller bruksendring fra tomannsbolig til enebolig krever bruksendring. Tilsvarende gjelder hvis du skal dele opp eller slå sammen leiligheter.

Når bruksendring mangler

Hvis nødvendig tiltalelse om bruksendring mangler er dette en mangel ved boligen. Boligen brukes da i strid med gjeldende regler og brukes dermed ulovlig. Dette kan innebære store konsekvenser for boligeier, og det er boligeier selv som står ansvarlig overfor kommunen for å rette mangelen. Kommunen har hjemmel til å pålegge hjemmelshaver å rette eller tilbakeføre avviket hvis nødvendig tillatelse ikke er gitt. Dette gjelder uavhengig av om hjemmelshaver hadde kjennskap til manglende bruksendring.

Krav mot selger?

Flere boligkjøpere erfarer at de får et pålegg og retting fra kommunen etter overtakelse av bolig da boligen mangler nødvendig bruksendring. Det typiske tilfellet knytter seg til loft og kjeller som har blitt innredet av tidligere selger uten at dette i sin tid ble omsøkt. Dette kan raskt bli kostbart for boligkjøper som blir sittende med regningen.

Manglede bruksendring kan gi grunnlag for mangelskrav og krav om prisavslag overfor selger.

I en avgjørelse av Finansklagenemnda Eierskifte i 2020 (FinKN- 2020-711) ble kjøper tilkjent prisavslag på kr. 307 500. Når kjøper skulle videreselge boligen oppdaget kjøper at to rom i boligens underetasje omtalt som henholdsvis «garderoberom/treningsrom/gang» og «hjemmekino/kjellerstue/lyd/kinorom» kun var godkjent som bodareal hos kommunen.

I en annen avgjørelse av Finansklagenemnda Eierskifte i 2020 (FinKN-2020-597) ble kjøper tilkjent prisavslag på kr. 232 576 da kjøper kort tid før overtakelse oppdaget at TV/kjellerstuen kun var godkjent som bodareal og ikke rom til varig opphold. Kostnader for å få arealet godkjent som kjellerstue ble estimert til kr 232 576.

Søke om bruksendring i ettertid

Det er mulig å søke om bruksendring i ettertid slik at bruksendringen ettergodkjennes. Det vil påløpe gebyr for kommunal behandling og eventuell anskaffelse av dokumentasjon som dokumenterer at endringene oppfyller kravene i forskrift og plan- og bygningsloven. Hvis endringen ikke er utført i samsvar med byggetekniske krav vil det også kunne påløpe kostnader til nødvendige bygningsmessige arbeider.

Hvordan kan vi bistå?

Codex Advokat kan bistå deg hvis du har spørsmål om bruksendring. Vi har dyktige samarbeidspartnere som kan bistå i prosessen hvis søknad om bruksendring krever ansvarlig søker. Vi kan bistå deg med å:

  • kartlegge søknadsprosess for bruksendring
  • klage til kommunen og følge opp ulovlighetssak overfor kommunen
  • søke om bruksendring
  • søke om bruksendring i ettertid
  • reklamere og fremsette krav om prisavsalg overfor selger ved manglende bruksendring

 

Spørsmål om bruksendring?

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.