- Hovedside>
- Plan- og bygningsrett>
- Bruksendring - hva bør du vite?
Bruksendring - hva bør du vite?
En søknad om bruksendring er nødvendig når du skal endre bruken av et rom eller bygning fra en godkjent bruk til et annen. En bruksendring er et søknadspliktig tiltak. Som eier av en bolig kan du komme i direkte ansvar overfor kommunen hvis ikke nødvendig tillatelse til bruksendring foreligger. Hvilke rettigheter har du og hva bør du vite om bruksendring?
Ring
22 93 38 50Hva er bruksendring?
En bygning eller rommene i en bygning er formålsfastsatt. Du må derfor søke om bruksendring når formålet skal endres.
Det kan i mange situasjoner være krevende å få avklart hvilke krav som må være oppfylt for at bruksendring kan innvilges.
Bruksendring må søkes når:
- Rom fra tilleggsdel endrer bruk til hoveddel og motsatt.
- Hoveddel av boligen er de rom du bruker til å oppholde deg i, f.eks soverom, stue, trapper og ganger.
- Tilleggsdel er øvrige deler av boligen som ikke er egnet til varig opphold, f.eks kjeller, bod og loft.
- Hvis hele eller deler av en bygning skal omgjøres fra bolig til næringsvirksomhet eller omvendt.
- Hvis du skal omgjøre boligen til flere boenheter.
- Les mer om: Plan- og bygningsrett
Søknad om bruksendring
En bruksendring krever søknad og tiltalelse. Søknaden må rettes til den aktuelle kommunen.
En søknad om bruksendring må inneholde en beskrivelse av endringen, tegninger (plan-, snitt og fasade), opprinnelige tegninger av boligen og eventuelt nabovarsel.
Bruksendring krever som oftest hjelp av ansvarlig søker, unntaksvis kan det søkes av tiltakshaver selv.
Om du kan søke selv avhenger av hva bruksendringen vil omfatte. Hvis du søker selv vil du stå ansvarlig for at alle regler er fulgt ved bruksendringen.
Ulike typer bruksendring
En søknad om bruksendring er nødvendig for ulike tiltak hvor den definerte bruken av rommet, rommene eller boligen endrer bruk. Under er noen typiske tilfeller beskrevet, hvor bruksendring er nødvendig:
Bruksendring av rom fra tilleggsdel til hoveddel
Hvis du ønsker å gjøre om en bod til et bad eller bygge om kjelleren til oppholdsrom for ungdommene i huset, så innebærer dette at tilleggsdel omgjøres til hoveddel. Dette fordrer søknad om bruksendring. Tilsvarende gjelder ved bruksendring av garasje til bolig og bruksendring av loft.
Årsaken til at bruksendring kreves er at rom som er ment til varig opphold har andre byggetekniske krav enn tilleggsdeler, som f.eks brannsikring, takhøyde, rømningsveier og lys.
Bruksendring fra fritidsbolig til bolig
Bruksendring fra fritidsbolig til bolig er et søknadspliktig tiltak. En slik bruksendring vil omfatte hele bygningen og det stilles krav om at byggetekniske krav til helårsbolig er oppfylt.
Bruksendring fra bolig til næring eller bruksendring fra næring til bolig
Hvilken bruk som er tillatt for en bygning eller et rom, eksempelvis boligformål eller næringsformål, kan være regulert i reguleringsplan eller byggesaksdokumenter. Hvis bruken ønskes endret fra næring til bolig eller fra bolig til næring kreves en søknad om bruksendring.
Årsaken til at bruksendring kreves er at det foreligger ulike byggetekniske krav når formålet er næring sammenlignet med bolig.
Slå sammen eller dele opp boliger/leilighet
Bruksendring fra enebolig til tomannsbolig eller bruksendring fra tomannsbolig til enebolig krever bruksendring. Tilsvarende gjelder hvis du skal dele opp eller slå sammen leiligheter.
Dersom bruken er en annen enn hva bygget eller rommet er godkjent til vil det foreligge ulovlig bruk. Dette kan føre til at bygningsmyndighetene gir pålegg om opphør av ulovlig bruk, krav om tilbakeføring og overtredelsesgebyr.
Når bruksendring mangler
Hvis nødvendig tiltalelse om bruksendring mangler er dette en mangel ved boligen. Boligen brukes da i strid med gjeldende regler og brukes dermed ulovlig. Dette kan innebære store konsekvenser for boligeier, og det er boligeier selv som står ansvarlig overfor kommunen for å rette mangelen.
Kommunen har hjemmel til å pålegge hjemmelshaver å rette eller tilbakeføre avviket hvis nødvendig tillatelse ikke er gitt. Dette gjelder uavhengig av om hjemmelshaver hadde kjennskap til manglende bruksendring.
Krav mot selger?
Flere boligkjøpere erfarer at de får et pålegg og retting fra kommunen etter overtakelse av bolig da boligen mangler nødvendig bruksendring. Det typiske tilfellet knytter seg til loft og kjeller som har blitt innredet av tidligere selger uten at dette i sin tid ble omsøkt. Dette kan raskt bli kostbart for boligkjøper som blir sittende med regningen.
Manglede bruksendring kan gi grunnlag for mangelskrav og krav om prisavslag overfor selger.
I en avgjørelse av Finansklagenemnda Eierskifte i 2020 (FinKN- 2020-711) ble kjøper tilkjent prisavslag på kr. 307 500. Når kjøper skulle videreselge boligen oppdaget kjøper at to rom i boligens underetasje omtalt som henholdsvis «garderoberom/treningsrom/gang» og «hjemmekino/kjellerstue/lyd/kinorom» kun var godkjent som bodareal hos kommunen.
I en annen avgjørelse av Finansklagenemnda Eierskifte i 2020 (FinKN-2020-597) ble kjøper tilkjent prisavslag på kr. 232 576 da kjøper kort tid før overtakelse oppdaget at TV/kjellerstuen kun var godkjent som bodareal og ikke rom til varig opphold. Kostnader for å få arealet godkjent som kjellerstue ble estimert til kr 232 576.
Advokaten vil bistå deg med å fremme krav mot selger som følge av den manglende bruksendringen.
Søke om bruksendring i ettertid
Det er mulig å søke om bruksendring i ettertid slik at bruksendringen ettergodkjennes. Det vil påløpe gebyr for kommunal behandling og eventuell anskaffelse av dokumentasjon som dokumenterer at endringene oppfyller kravene i forskrift og plan- og bygningsloven.
Hvis endringen ikke er utført i samsvar med byggetekniske krav vil det også kunne påløpe kostnader til nødvendige bygningsmessige arbeider.
Hvordan kan vi bistå?
Som hovedregel er det nødvendig med ansvarlig søker dersom man ønsker å søke om bruksendring.
Codex Advokat kan bistå deg i disse tilfellene:
- Kartlegge søknadsprosess for bruksendring.
- Klage til kommunen og følge opp ulovlighetssak overfor kommunen.
- Klage på avslag om bruksendring.
- Reklamere og fremsette krav om prisavslag overfor selger ved manglende bruksendring.
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
- Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
- I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
- Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.
Dette lover vi deg
- Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
- Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
- Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
- Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
- Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
- Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
- Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
- Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
- Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.
Vi bistår klienter over hele landet.
