Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Festetomt: Dette bør du vite når du kjøper hus eller hytte på festet eiendom

Ungt par som holder hender mens de går inn i sin bolig.

Når man kjøper hus, hytte eller tomt for hus og hytte, så plikter eiendomsmegler å opplyse om tomten er eid eller festet. Festetomt betyr kort fortalt at grunnen er leid, ikke eid.

Festet tomt

Det at tomten kun er leid ikke eid synes mange virker usikkert. Det kan by på utfordringer, men dette er utfordringer som for en stor grad er løsbare.

Som kjøper av festetomt må man gjøre seg godt kjent med festekontrakten; Hva er festeavgiften? Kan festeavgiften reguleres? Og i tilfelle hvordan? Og når kan den reguleres? Når løper kontraktstiden ut? Alle festetomter til bolig kan innløses, men når er det mulig? Og kan festetomten til fritidsbolig innløses, eller er den omfattet av noen av unntakene? Hva blir prisen på tomten ved innløsning?

Flesteparten av disse spørsmålene besvares i lov om tomtefeste, og gjennomgås oppsummeringsvis i det følgende.

Hva er avtalt?

Ved feste av tomt til bolig og fritidsbolig går Tomtefesteloven foran inngått festekontrakt. Det er likevel slik at enkelte rettigheter bortfester har forbeholdt seg over festetomten kan stå seg. Dette gjelder typisk rett til vei og trær på tomten. Festeformålet er styrende for hvordan fester kan bruke tomten.

Vær også oppmerksom på avtalebestemmelser om festetid, når festeavtalen er inngått, hva festeavgiften er og hva som er bestemt om regulering av festeavgift. Kontraktsbestemmelser om innløsning viker i de aller fleste tilfeller for bestemmelsene i tomtefesteloven. Unntak fra dette er for tomt til fritidsbolig som egentlig kan falle inn under et av unntakene fra innløsningsretten.

Regulering av festeavgiften

Hovedregelen er at det er festeavtalen som bestemmer hvordan festeavgiften skal reguleres. Tomtefesteloven begrenser imidlertid avtalefriheten med maksimal justering i henhold til konsumprisindeksen.

Det er likevel slik at bortfester kan kreve regulering av festeavgift etter kontrakten én gang etter 1.1.2002. Dette kalles engangsløftet, og følger i dag av endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5. Festeavgiften kan maksimalt økes til 9000 kr pr. dekar, regulert med endring i pengeverdien fra 1.1.2002. I dag utgjør dette ca. 13 000 kr. Vilkåret er at det i kontrakten tvilløst er avtalt annen regulering enn etter konsumprisindeks.

Dersom festekontrakten ikke har bestemmelser om regulering av festeavgift, kan avgiften likevel reguleres etter hovedregel om konsumprisindeks hvert tiende år.

Festeavtalen løper ut – hva nå?

Endringer i tomtefesteloven fra 2015 gjør at festeavtale for bolig eller fritidsbolig nå løper automatisk videre, uten at dette må kreves på forhånd av fester. Når festeavtalen løper ut har likevel bortfester som hovedregel rett til å justere opp festeavgiften med et engangsløft, tilsvarende 2 % av tomteverdien, men ikke høyere enn maksimalt 9000 kr pr. dekar tomt, regulert med endring i pengeverdien fra 1.1.2002. I dag utgjør dette ca. 13 000 kr.

Dersom det er kort tid igjen av festetiden medfører dette at kjøper kan forvente seg en økning i festeavgiften innen kort tid.

Vær oppmerksom på at enkelte festekontrakter har bestemmelser om forlengelse. Dette kan ha betydning for bortfesters mulighet til å kreve et engangsløft.

Innløsning av festetomt

Når takstmenn og eiendomsmeglere priser bolig- eller fritidseiendommer er eierform på tomten en del av verdifastsettelsesgrunnlaget. Likevel er vår erfaring at fagpersoner takserer eiendommer for høyt når det er tale om bolig eller fritidsbolig på festet tomt.

Tomtefesteloven gir fester rett til å innløse tomten når det er gått 30 år av festetida, dersom ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festeren kreve å få innløse festetomt til bolig annet hvert år, og hvert tiende år for fritidsboliger.

For å kreve innløsning må festeren skriftlig, senest et år før innløysingstida er inne, kreve innløsning av festetomten.

For tidsubestemte kontrakter er innløsningssummen 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet. For tidsbestemte kontrakter kan bortfester velge innløsningssum tilsvarende 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet, eller 40% av tomteverdien på innløsingstiden med fradrag for den verdiøkningen som festeren har tilført tomten. Dersom det er mindre enn 10 år igjen til utløp når innløsning kreves, kan bortfester (hypotetisk) regulere festeavgiften etter reglene om engangsløft ved utløp før innløsningssum fastsettes.

Dersom kjøper ønsker å innløse tomten er det viktig å være oppmerksom på at det må betales for den senere, i tillegg til den kjøpesummen vedkommende har betalt for hus med festerett.

Les mer om tomtefeste her.

Advokat festetomt

  • Forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelse av kontrakt.
  • Tolkning av festekontrakten
    • Er det kontrakt til bolig, fritidsbolig eller annet formål?
    • Når kan festeavgiften reguleres?
    • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
    • Når kan festetomten innløses?
    • Hvordan fastsettes innløsningssummen?
  • Forhandlinger ved regulering av festeavgift.
  • Forhandlinger om innløsning av festetomt.
  • Gjennomføre skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomt.
  • Særlig for feste av tomt til fritidsbolig: vurdere om vilkårene for unntak fra innløsningsretten foreligger.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.