Uforpliktende og konfidensielt

Det er uforpliktende å ta kontakt med oss

Vi er landsdekkende

Vi tar oppdrag i hele Norge

Spesialiserte advokater

Vi er 80 ansatte innen privat og bedrift

Vi er landsdekkende

Festetomt: Dette bør du vite når du kjøper hus eller hytte på festet eiendom

Når man kjøper hus, hytte eller tomt for hus og hytte, så plikter eiendomsmegler å opplyse om tomten er eid eller festet/bygslet. Festetomt betyr kort fortalt at grunnen er leid, ikke eid.

Bygslet tomt

Det at tomten kun er leid ikke eid, kan by på en del utfordringer, men er ikke alvorlig dersom man vet hvordan man skal forholde seg til det. Som kjøper av festetomt bør man særlig være oppmerksom på hva som er avtalt i festeavtalen om rettigheter og plikter, når festeavtalen løper ut og hva som skjer da, om tomten kan innløses og til hvilken pris, samt om og hvor mye festeavgiften kan reguleres med. Flesteparten av disse spørsmålene besvares i lov om tomtefeste, og gjennomgås oppsummeringsvis i det følgende.

Hva er avtalt?

Tomtefesteloven er i stor grad fravikelig hva gjelder fordeling av rettigheter og plikter under festetiden. Dette medfører at kjøper bør være grundig og gjennomgå festeavtalen før man kjøper en festet tomt. I avtalen er det ikke uvanlig at grunneieren forbeholder seg visse rettigheter i tomten, slik som rett til vei, parkering, trær på tomten, eller ved at det gis forbud om visse typer bruk.

Vær også oppmerksom på avtalebestemmelser om festetid, når festeavtalen er inngått og hva som er bestemt om regulering av festeavgift og innløsning.

Regulering av festeavgiften

Hovedregelen er at det er festeavtalen som bestemmer hvordan festeavgiften skal reguleres. Tomtefesteloven begrenser imidlertid avtalefriheten med maksimal justering i henhold til konsumprisindeksen.

Tidligere var det slik at bortfester i en overgangsperiode på visse vilkår kunne kreve en slik regulering en gang, det såkalte engangsløftet. Engangsløftet hadde bakgrunn i en rekke rettssaker som verserte i Høyesterett, samt i den europeiske menneskerettighetsdomstolen. Fristen for å påberope seg engangsløftet gikk imidlertid ut 31.12.2017, og kan ikke lenger påberopes.

Avgiften kan reguleres hvert tiende år dersom ikke annet er avtalt.

Festeavtalen løper ut – hva nå?

Endringer i tomtefesteloven fra 2015 gjør at festeavtale for bolig eller hytte nå løper automatisk videre, uten at dette må kreves på forhånd av fester. Når festeavtalen løper ut har likevel bortfester som hovedregel rett til å justere opp festeavgiften med et engangsløft, tilsvarende 2 % av tomteverdien, men ikke høyere enn maksimalt kr 12 499,36 per dekar tomt (per jan 2019). Maksimalbeløpet blir oppjustert per år iht konsumprisindeksen.

Dersom det er kort tid igjen av festetiden medfører dette at kjøper kan forvente seg en økning i festeavgiften innen kort tid.

Innløsning av festetomt

Når takstmenn og eiendomsmeglere priser eiendommer er eierform på tomten en del av verdifastsettelsesgrunnlaget. Likevel er vår erfaring at fagpersonene takserer eiendommer for høyt når det er tale om festet tomt med kort resterende tid på festeavtalen.

Tomtefesteloven gir fester rett til å innløse tomten når det er gått 30 år av festetida, dersom ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festeren kreve å få innløse festetomt til bolig annen hvert år, og hvert tiende år for fritidsboliger.

For å kreve innløsning må festeren skriftlig, senest et år før innløysingstida er inne, kreve innløsning av festetomten.

Innløsingssummen skal være 25 ganger festeavgift eller 40% av tomteverdien på innløsingstiden med fradrag for den verdiøkningen som festeren har tilført tomten. Ved innløsning i henhold til festeavgiften, der det gjenstår 10 år til feste løper ut, skal festeavgiften oppreguleres før innløsingsum blir fastlagt.

Dersom tomteverdien er over 625 000, og det er kort tid igjen av festet, må eksempelvis enten forvente seg økt festeavgift til maksimalprisen på kr 12 499,36 eller å måtte innløse tomtefeste til 312 457 per dekar. Dette er sjeldent gjenspeilet i prisingen, og er noe kjøpere må være oppmerksom på.

Les mer om tomtefeste her.

Advokatbistand

Våre advokater har bistått en rekke klienter med spørsmål knyttet til tomtefesteavtaler.

Ta kontakt dersom du har spørsmål knyttet til innløsning av en festetomt eller tomtefeste generelt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.

Kontakt våre advokater

Fyll ut skjemaet eller ring 22 93 38 50

•   Vi er landsdekkende
•   Det er uforpliktende å ta kontakt med oss
•   Din henvendelse vil bli behandlet konfidensielt
•   Det løper ingen kostnader før vi har en avtale om det

Usikker på om du trenger bistand? Kontakt oss likevel, så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.